2017小區(qū)公共物業(yè)管理方案
物業(yè)管理服務(wù)合同是一種新型的民事合同，物業(yè)管理服務(wù)合同主體間的法律關(guān)系可界定為物業(yè)管理人和物業(yè)管理服務(wù)人之間的關(guān)系。下面是有2017小區(qū)公共物業(yè)管理方案，歡迎參閱。
2017小區(qū)公共物業(yè)管理方案范文1
(一)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概述及物業(yè)概述
項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，建筑面積200000平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：綜合服務(wù)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。
1、綜合服務(wù)區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分?？傆?jì)建筑面積為10萬平方米。
2、生產(chǎn)區(qū)占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設(shè)有100T龍門吊車的原材料堆場。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設(shè)三個(gè)功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積3萬平方米;二是庫區(qū)，建筑面積1萬平方米;三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積3萬平方米。
(二)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模
1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)
主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。
2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)
主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)備管理(給排水設(shè)備管理、供電設(shè)備管理、弱電設(shè)備管理、消防管理);專業(yè)設(shè)備的管理(空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備管理);共用設(shè)施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分(廠區(qū)庫區(qū)內(nèi)自管)以及公共設(shè)施的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護(hù)和保養(yǎng)工作。
4、園區(qū)食堂的管理
主要包括廚房管理以及員工就餐管理
產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實(shí)施總體方案
對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議采用自管與委托外包相結(jié)合的模式。由我公司單獨(dú)組建物管部門進(jìn)行管理，可以充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運(yùn)營成本，保證核心業(yè)務(wù)的收益。同時(shí)，將保安、特種設(shè)備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質(zhì)和大量人力的業(yè)務(wù)外包，由物管部門對各個(gè)分包業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，最終達(dá)到降低人員成本，降低運(yùn)營費(fèi)用，保證物管工作的掌控力度，提高服務(wù)質(zhì)量的目的。
(一)物業(yè)管理架構(gòu)
物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
公司下設(shè)物業(yè)管理部來具體負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
(二)崗位設(shè)置
1、物業(yè)管理部經(jīng)理
參與重大項(xiàng)目的合同或標(biāo)書的評審;
編制新增項(xiàng)目的物業(yè)管理方案;
參與新接管項(xiàng)目的驗(yàn)收工作;
組織本部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn);
自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)及時(shí)采取糾正措施及適當(dāng)?shù)念A(yù)防措施;制定各專項(xiàng)規(guī)章制度對本部門員工工作業(yè)績予以評審;
負(fù)責(zé)所屬項(xiàng)目的物業(yè)管理的日常工作并對部門員工進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo);
檢查監(jiān)督各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃(年度、季度、月度等)的實(shí)施情況并向上級報(bào)告;
與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò)了解行業(yè)最新規(guī)定;
推廣新的有效的管理方法并總結(jié)分析提出合理的建議。
2、物管員(兼資料員)
負(fù)責(zé)與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好內(nèi)勤工作。
負(fù)責(zé)處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。
遇有緊急事故，及時(shí)向上級報(bào)告并協(xié)助處理善后工作;
協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則;
配合客戶服務(wù)文員做好水電費(fèi)等其他費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理;
3、客服員
收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報(bào)告及每天的有關(guān)投訴記錄并對重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行記錄歸納，重要情況及時(shí)向上級報(bào)告;
準(zhǔn)時(shí)向客戶派發(fā)各種費(fèi)用的交費(fèi)通知單;
負(fù)責(zé)做好水電等費(fèi)用的收付。
負(fù)責(zé)園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作;
負(fù)責(zé)定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、評估、考核，并提出整改方案;
4、設(shè)備主管
負(fù)責(zé)向經(jīng)理提交管轄范圍內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的更新、改造建議和大、中修計(jì)劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過程。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運(yùn)行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié);
負(fù)責(zé)設(shè)備相關(guān)的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。
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第一章前言
“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”--位于--，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積×㎡;商鋪面積×㎡;地下停車場×㎡;地上停車場×㎡;車庫×個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全:暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。××××公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo):以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
第二章物業(yè)管理要點(diǎn)
◆運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值;
◆人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù);
◆結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù);
◆采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平;
管理處采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是:安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn):
1、完善服務(wù)、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。
2、環(huán)境管理責(zé)任到人
小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。
3、安全、消防真抓實(shí)干
為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。
公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。
2017小區(qū)公共物業(yè)管理方案范文3
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則:一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。
2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度，以下省略)
l物業(yè)管理費(fèi):11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000*12*0.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率2017小區(qū)公共物業(yè)管理方案)
l維修服務(wù)費(fèi):0.5萬元
l特約服務(wù):5.8萬元
l其他收入:1.5萬元
b)支出:20.25萬元
l人員工資福利:14萬元
l辦公費(fèi)用:2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l維修保養(yǎng)費(fèi)用:1.5萬元
l稅金:1.05萬元
l不可預(yù)見費(fèi)用:1.2萬元
c)潤虧:-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21.962萬元/年，0.61元/月*M2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì):9600元/月;115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
合計(jì):14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1.04萬M2*1元/年*M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人*200元/年*人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi):按營收5.5%繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi):暫不投保
(10)合理利潤:按營收8%計(jì)算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月*M2。
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