2017年房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

　　企業(yè)房地產(chǎn)概念開(kāi)始在中國(guó)加快發(fā)展，2017將是值得關(guān)注的一年。，中國(guó)公司的國(guó)內(nèi)和海外擴(kuò)張計(jì)劃是影響其企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略制定的重要因素之一。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家?guī)?lái)的2017年房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀!

　　2017年房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇1

　　當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷(xiāo)售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。

　　2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

　　隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

　　二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

　　(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

　　隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì)，將有近XX套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

　　同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

　　因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

　　另?yè)?jù)XX年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

　　縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-2020)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè)，規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

　　2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

　　(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

　　規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

　　各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

　　不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。

　　(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

　　積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái)，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

　　通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

　　2017年房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇2

　　自2015年年初以來(lái)，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，國(guó)家和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫(kù)存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。2015年11月10日，習(xí)在主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存確定為2016年我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。至此，因地施策，分類(lèi)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級(jí)政府的一項(xiàng)新任務(wù)。

　　近日，市委黨?？聘啥嗟谖逭{(diào)研組分別到市房管、規(guī)劃、國(guó)土等多個(gè)職能部門(mén)進(jìn)行走訪，了解了我市房地產(chǎn)庫(kù)存整體情況和積壓的主要原因，與萬(wàn)達(dá)、碧桂園、飛揚(yáng)、葡萄園、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進(jìn)行座談，聽(tīng)取了他們對(duì)我市房地產(chǎn)化解庫(kù)存的意見(jiàn)。通過(guò)全組成員共同商榷，形成一致意見(jiàn)，撰寫(xiě)此調(diào)研報(bào)告。

　　一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存情況

　　截至2015年12月31日，中心城區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房389.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.13%，去化周期29個(gè)月，其中商品住房商品住房達(dá)到263.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.8%，去庫(kù)存化周期23個(gè)月，比2014年末下降1個(gè)月，非住宅庫(kù)存126.23萬(wàn)平方米，去化周期63個(gè)月。

　　1、從中心城區(qū)商品房類(lèi)型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4 萬(wàn)平方米， 占待銷(xiāo)商品房總數(shù)的67.6%，工業(yè)廠房7.36 萬(wàn)平方米、占1.89 %，商業(yè)101.87 萬(wàn)平方米、占 26.15%，辦公6.48 萬(wàn)平方米、占1.66 %，其他10.51 萬(wàn)平方米，占2.7 %。

　　2、從中心城區(qū)商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、 49.05萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的28.16 %、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的46.91%、47.27%; 120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的6.03%、10.83%。

　　3、從中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售情況看， 2015年，中心城區(qū)共銷(xiāo)售商品房16124套、156.07 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅 2118 套、 16.52萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的17.45 %、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的3.47%、5.76%。

　　截止今年3月底，中心城區(qū)庫(kù)存商品房367.74 萬(wàn)㎡，比去年年底減少21.89萬(wàn)平方米，去化周期26個(gè)月，較去年年底減少3個(gè)月;其中商品住房242.65 萬(wàn)㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個(gè)月。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，2015年我市中心城區(qū)商品房庫(kù)存量和銷(xiāo)售量均出現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫(kù)存量有所減少，但庫(kù)存量偏大的局面仍未改變。

　　對(duì)比相似情況的十堰市，我市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力也大體相同。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計(jì)，截止到2015年6月30日，十堰城區(qū)累計(jì)可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長(zhǎng)14%，累計(jì)可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長(zhǎng)13.9%。其中張灣區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套，可售面積約93613.05平米，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來(lái)，僅截止于6月30日止的房源庫(kù)存就需要三年的時(shí)間來(lái)消化。

　　二、我市房地產(chǎn)庫(kù)存量偏大的主要原因

　　1、土地供應(yīng)量過(guò)大。受本地財(cái)政依賴土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響，2010年以來(lái)，荊門(mén)和國(guó)內(nèi)、省內(nèi)很多三、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應(yīng)節(jié)奏過(guò)快的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年年底，我市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛方式出讓但還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地超過(guò)4000畝，而據(jù)分析，每年市場(chǎng)需求量大約不會(huì)超過(guò)1000畝，也就是說(shuō)，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過(guò)4年，土地存量仍處于高位。

　　2、市場(chǎng)需求相對(duì)不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求。從自住型需求來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷(xiāo)售的重要?jiǎng)恿Γ粌H需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而荊門(mén)實(shí)際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對(duì)不足，加上人口紅利的逐漸消失，進(jìn)城人口每年增幅不大，新增購(gòu)房需求并不充足。從改善型需求來(lái)看，90年代初期購(gòu)買(mǎi)房改房的各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場(chǎng)的主體，但由于近3年來(lái)開(kāi)工建設(shè)了3298套、29.68萬(wàn)㎡的企業(yè)職工集資建房和2011套、38.432萬(wàn)㎡的天鵝小區(qū)團(tuán)購(gòu)房，分流了相當(dāng)部分的有效需求。從投資投機(jī)性需求來(lái)看，盡管省、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見(jiàn)，但對(duì)樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房?jī)r(jià)格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制。從被動(dòng)型需求來(lái)看，我市“三化”同步建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場(chǎng)上主動(dòng)購(gòu)房的需求不足。綜上所述，土地供應(yīng)過(guò)大與市場(chǎng)需求不足的疊加是造成商品房庫(kù)存量過(guò)大的主要原因。

　　3、市場(chǎng)信心不足。受?chē)?guó)際金融危機(jī)感和全國(guó)房市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費(fèi)者信心不足，認(rèn)為商品房還有一定的降價(jià)空間，持幣觀望氣氛濃厚。

　　三、我市已采取的去庫(kù)存措施

　　針對(duì)我市商品房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的實(shí)際，2015年以來(lái)，我市在控制新增總量的同時(shí)，把去庫(kù)存作為惠民生、穩(wěn)市場(chǎng)、促發(fā)展的重要舉措來(lái)抓，出臺(tái)了一系列措施消化庫(kù)存商品房，取得一定的成效。

　　1、政策引導(dǎo)去庫(kù)存。從2014年9月至今，我市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[2014]50號(hào))、《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[2015]38號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步放寬住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》、《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費(fèi)、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機(jī)制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市，政策主要亮點(diǎn)體現(xiàn)在“二個(gè)創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造安置方式)”、“三個(gè)調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù)、調(diào)整個(gè)人普通住房再次上市交易的計(jì)算時(shí)間、調(diào)整商品房預(yù)售許可條件)”和“五個(gè)放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn) 、放寬購(gòu)房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房?jī)r(jià)格和戶型調(diào)整限制)”。該系列文件的出臺(tái)，大大提振了市場(chǎng)信心，促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍。特別是《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購(gòu)的方式，按照“價(jià)格合理、面積合適、質(zhì)量合格”的原則從市場(chǎng)上收購(gòu)存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房, 鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、民間資本收儲(chǔ)存量商品住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)等多種形式，多渠道的消化庫(kù)存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如2015年10月，我市按照荊政辦發(fā)[2015]38號(hào)文件精神，啟動(dòng)收購(gòu)溫州大廈小戶型庫(kù)存商品住房作為公租房，共收購(gòu)9套，635平方米，目前已經(jīng)撥付收購(gòu)資金217萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用。

　　2、貨幣化安置去庫(kù)存。2015年我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機(jī)遇，制定出臺(tái)了《荊門(mén)市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[2015]1號(hào))和《市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)拆違補(bǔ)償政策的意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[2015]44號(hào))，在棚戶區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購(gòu)房源安置、政府搭橋被征收人團(tuán)購(gòu)商品房安置等方式，大力推進(jìn)貨幣化安置。東寶區(qū)?；蹨喜疬`是荊門(mén)市2015年度“一號(hào)工程”，該片區(qū)共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬(wàn)平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補(bǔ)償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶全部通過(guò)購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房進(jìn)行貨幣化安置，目前通過(guò)政府搭橋，采取競(jìng)爭(zhēng)性談判、政府公開(kāi)征集等方式，在洋豐西山林語(yǔ)、洋豐嘉園、天鵝山莊三個(gè)小區(qū)中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個(gè)小區(qū)中全部安置到位。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達(dá)到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標(biāo)近12個(gè)百分點(diǎn)，按戶均110平方米計(jì)算，僅棚改貨幣化安置這一項(xiàng)，就消化了中心城區(qū)近20萬(wàn)平方米的商品住房庫(kù)存。

　　3、市場(chǎng)引導(dǎo)去庫(kù)存。去庫(kù)存的真正主體在企業(yè)。我們?cè)谕晟品康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的基礎(chǔ)上，按照“日統(tǒng)計(jì)，月監(jiān)測(cè)，季分析”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每季度召開(kāi)一次房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，特別是分類(lèi)通報(bào)新增土地購(gòu)置數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工項(xiàng)目與面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)、庫(kù)存商品房結(jié)構(gòu)等情況，一方面引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)模式電商化、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”新型模式，加快庫(kù)存商品房的銷(xiāo)售。另一方面針對(duì)庫(kù)存商品房主要集中在商品住房、商業(yè)用房的特點(diǎn)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域，促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)類(lèi)型多元化。2015年，我市中心城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房195.62萬(wàn)平方米，其中非住宅面積達(dá)54.77萬(wàn)平方米，占總量的28%，同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)。全部非住宅地產(chǎn)中，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項(xiàng)目占了總量的19.4%，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時(shí)對(duì)未施工項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整，有的甚至在可預(yù)見(jiàn)銷(xiāo)售不暢情況下，主動(dòng)降低了容積率。還出現(xiàn)了如東方國(guó)際廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類(lèi)地產(chǎn)，企業(yè)項(xiàng)目種類(lèi)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。

　　三、對(duì)我市房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫(kù)存化，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作：

　　1、繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長(zhǎng)才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。全市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，審時(shí)度勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門(mén)管理職責(zé)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　2、合理引導(dǎo)，積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

　　一是積極推動(dòng)農(nóng)民工市民化。對(duì)選擇進(jìn)城落戶的新市民，其農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù)。對(duì)進(jìn)城購(gòu)房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會(huì)保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn)、公共文化、社會(huì)救助、計(jì)劃生育等方面的權(quán)利，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門(mén)統(tǒng)籌安排入學(xué)。明確土地“雙掛鉤”中補(bǔ)償給農(nóng)民的資金，可以到城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自愿有償退出機(jī)制，鼓勵(lì)、引導(dǎo)新市民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強(qiáng)農(nóng)民的購(gòu)買(mǎi)力。二是實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠和房票政策?？山梃b外地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)在市城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，由購(gòu)房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門(mén)申請(qǐng)，由市財(cái)政部門(mén)給予安家補(bǔ)貼。試行房票制度，對(duì)市區(qū)內(nèi)國(guó)有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑“房票”自愿選擇某一房地產(chǎn)項(xiàng)目安置，并可一次性享受18個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)償(助)費(fèi)。被征收房屋的市民可用“房票”自購(gòu)商品房，抵扣購(gòu)房款時(shí)由參與“房票”安置的開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常市場(chǎng)售價(jià)基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)“房票”金額的部分免征契稅。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)個(gè)貸放貸條件由原來(lái)的項(xiàng)目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)。將符合條件的新市民、農(nóng)民、個(gè)體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農(nóng)民、個(gè)體工商戶利用公積金購(gòu)租住房，擴(kuò)大住房消費(fèi);建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑，平衡資金頭寸，化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、創(chuàng)新商品房消化渠道，打通“三個(gè)通道”

　　重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個(gè)通道。一是購(gòu)買(mǎi)商品住房作為公租房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。從2016年開(kāi)始，要整合中央、省、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購(gòu)買(mǎi)部分庫(kù)存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，除集體土地上已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的安置點(diǎn)外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實(shí)行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購(gòu)買(mǎi)房源和組織團(tuán)購(gòu)安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)就是搭建征收項(xiàng)目安置房源庫(kù)，打造安置房超市，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購(gòu)買(mǎi)商品住房，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。

　　4、推進(jìn)供給側(cè)改革，確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

　　一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門(mén)，從源頭上減少新的庫(kù)存。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地，超過(guò)約定開(kāi)工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可辦理開(kāi)、竣工延期，合理調(diào)整開(kāi)發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。二是優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

　　5、配套相關(guān)政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

　　一是落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，相關(guān)部門(mén)根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。二是積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)自然人、各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，開(kāi)展規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房庫(kù)存中長(zhǎng)期持有部分房源，直接向市場(chǎng)開(kāi)展住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，過(guò)先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營(yíng)商品房。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。簡(jiǎn)化審批流程，減少住房開(kāi)發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，并控制好土地出讓價(jià)格。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷(xiāo)售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問(wèn)題樓盤(pán)的處置進(jìn)度，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盡快妥善解決存在的問(wèn)題。四是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，搭建好樓市交易平臺(tái)，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化，吸引廣大購(gòu)房需求者和投資商，甚至是外地人來(lái)荊門(mén)購(gòu)房興業(yè)。