商業(yè)策劃方案范文
商業(yè)策劃方案范文
商業(yè)策劃也稱作商業(yè)計(jì)劃書，商業(yè)策劃的內(nèi)容非常廣泛，那么如何設(shè)計(jì)策劃方案呢?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)策劃方案范文的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。
商業(yè)策劃方案范文一
一、 網(wǎng)站商業(yè)運(yùn)作利益點(diǎn)分析創(chuàng)意空間
本項(xiàng)目策劃是圍繞網(wǎng)站的關(guān)聯(lián)方利益點(diǎn)而出發(fā)的，而這將是網(wǎng)站定位、網(wǎng)站內(nèi)容設(shè)計(jì)、網(wǎng)站推廣和網(wǎng)站業(yè)務(wù)收入設(shè)計(jì)等的知道原則，具體見下表： 序號
關(guān)聯(lián)方
利益點(diǎn)
網(wǎng)站運(yùn)營方創(chuàng)意空間
1、 網(wǎng)絡(luò)廣告收入
2、 會員服務(wù)收費(fèi)(包括短信平臺運(yùn)營收入)
3、 商家合作銷售提成
4、 活動策劃組織收入創(chuàng)意空間
5、 網(wǎng)站品牌效應(yīng)創(chuàng)意空間
6、 新的合作機(jī)會產(chǎn)生創(chuàng)意空間
7、 網(wǎng)站實(shí)業(yè)的延伸創(chuàng)意空間
8、 營造自我宣傳平臺
6兩點(diǎn)就是以網(wǎng)站作為對外投資享受收益，包括其上市融資機(jī)會)創(chuàng)意空間
消費(fèi)者(網(wǎng)民)創(chuàng)意空間
1、 資訊收集
2、 知識學(xué)習(xí)
3、 比較機(jī)會實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意空間
4、 尋求實(shí)惠
5、 自我價值展示機(jī)會發(fā)揮創(chuàng)意空間
6、 信息發(fā)布創(chuàng)意空間
7、 投資機(jī)會
8、 人脈機(jī)會創(chuàng)意空間
9、 享受潮流創(chuàng)意空間
10、 解決疑惑
11、 現(xiàn)時物品的適時適值處理創(chuàng)意空間
商家
1、 產(chǎn)品服務(wù)銷售收入
2、 建立客戶數(shù)據(jù)庫創(chuàng)意空間
3、 新機(jī)會物色
4、 借鑒提高自我
5、 銷售網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建創(chuàng)意空間
6、 降低運(yùn)營成本創(chuàng)意空間
7、 競爭情報(bào)收集創(chuàng)意空間
8、 品牌宣傳平臺創(chuàng)意空間
9、 獲得反饋意見
10、 尋找任務(wù)外力支持
二、 網(wǎng)站運(yùn)營思路創(chuàng)意空間
1、 通過網(wǎng)站主題來吸引網(wǎng)民(潛在消費(fèi)者)的瀏覽，建立穩(wěn)定持續(xù)增長的瀏覽量，且掌握建立相應(yīng)的瀏覽者(網(wǎng)民)數(shù)據(jù)庫，借以相關(guān)活動安排來建立網(wǎng)站的會員制以確保網(wǎng)站定期忠實(shí)的網(wǎng)民，并對網(wǎng)民情況進(jìn)行分析處理，借所掌握的網(wǎng)民情況來向我們的目標(biāo)商家展示網(wǎng)站價值，從而來吸引商家與我們網(wǎng)站的合作，從而利于各項(xiàng)商業(yè)活動的規(guī)劃和實(shí)施創(chuàng)意空間
2、 先期通過為商家提供免費(fèi)的宣傳平臺，借以營造網(wǎng)站的商業(yè)用途，也就是能為網(wǎng)民提供了潛在價值的利用，逐步確立網(wǎng)民對我們網(wǎng)站的認(rèn)同度和瀏覽習(xí)慣;利用網(wǎng)民對我們網(wǎng)站信息的利用而使商家得到了網(wǎng)站的實(shí)惠體現(xiàn)，這時候才開始進(jìn)行網(wǎng)站的商業(yè)性收費(fèi)，在目前網(wǎng)站廣告運(yùn)作環(huán)境下，給予體驗(yàn)機(jī)會是一個強(qiáng)有力的競爭武器，況且這在網(wǎng)絡(luò)年代里在成本方面是可以允許的創(chuàng)意空間
3、 在以上兩個階段，我們還是以信息服務(wù)提供為網(wǎng)站的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，同時也兼帶一些線下商業(yè)運(yùn)作，但仍然保持著一定程度的中立;待網(wǎng)站運(yùn)營過程保持穩(wěn)定發(fā)展了，我們可以考慮結(jié)合網(wǎng)站品牌情況推出自我品牌產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)一定程度上向?qū)崢I(yè)方向轉(zhuǎn)變，借以網(wǎng)站建立起來的宣傳優(yōu)勢和我們網(wǎng)民數(shù)據(jù)庫，完全是可以打造一個消費(fèi)品方面的品牌創(chuàng)意空間
4、 網(wǎng)絡(luò)的好處就是其運(yùn)作的低成本和極度的靈活性，各個主題和網(wǎng)上活動可以隨時變化和更新，從而能更好滿足網(wǎng)民的需求，有網(wǎng)民才有網(wǎng)站的生命力，所以要在網(wǎng)站上感于嘗試創(chuàng)意空間2H
三、 網(wǎng)站定位創(chuàng)意空間
1、 從網(wǎng)民的普遍個人利益心態(tài)，我們網(wǎng)站將以全方面提供市場商家優(yōu)惠促銷信息為主打內(nèi)容，成為商家網(wǎng)上發(fā)布優(yōu)惠促銷信息平臺，成為網(wǎng)民消費(fèi)者尋找優(yōu)惠促銷信息的主要網(wǎng)上來源，建立網(wǎng)上全權(quán)威的優(yōu)惠資訊平臺，以此最大限度吸引網(wǎng)民，最大限度為商業(yè)服務(wù)，據(jù)網(wǎng)民反應(yīng)來做進(jìn)一步的商業(yè)活動創(chuàng)意空間
2、 可以將團(tuán)購的相關(guān)元素融入這個網(wǎng)站平臺中，將其與商家的優(yōu)惠活動進(jìn)行更緊密結(jié)合創(chuàng)意空間
3、 同時引入來自商家或者網(wǎng)民的互動、參與元素，保持網(wǎng)站的雙方交流機(jī)會，實(shí)現(xiàn)雙方其他利益點(diǎn)的相應(yīng)結(jié)合創(chuàng)意空間
四、 網(wǎng)站名稱創(chuàng)意空間
中國購物優(yōu)惠促銷指南網(wǎng)
五、 網(wǎng)站欄目設(shè)計(jì)
1、 優(yōu)惠促銷信息：提供當(dāng)?shù)厣碳夜嫉膬?yōu)惠促銷信息，或者網(wǎng)站為網(wǎng)民爭取的優(yōu)惠信息
2、 專業(yè)市場資訊
3、 采購指南
4、 市場調(diào)查報(bào)告創(chuàng)意空間
5、 品牌排行榜：自定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場調(diào)查和網(wǎng)民反饋信息，推行季度榜和總年度榜創(chuàng)意空間
6、 潮流資訊創(chuàng)意空間
7、 方案征集：滿足商家在營銷、設(shè)計(jì)、人才等方面的需求
8、 服務(wù)提供：提供網(wǎng)民智力財(cái)富轉(zhuǎn)換機(jī)會創(chuàng)意空間
9、 網(wǎng)上小店：以招標(biāo)經(jīng)營的形式開辟本網(wǎng)站的電子購物平臺
10、 交流天地
11、 會員特區(qū)：為會員提供相應(yīng)附加值服務(wù)
六、 網(wǎng)站業(yè)務(wù)收入設(shè)計(jì)
1、 信息發(fā)布費(fèi)創(chuàng)意空間
2、 網(wǎng)站廣告費(fèi)創(chuàng)意空間
3、 短信平臺收費(fèi)創(chuàng)意空間
4、 頻道外包收費(fèi)(類似電視節(jié)目外包操作)
5、 主辦、協(xié)辦活動收費(fèi)
6、 定向信息發(fā)布費(fèi)(發(fā)揮會員數(shù)據(jù)庫作用)
7、 產(chǎn)品代理收費(fèi)(電子商務(wù)頻道)創(chuàng)意空間
8、 調(diào)查報(bào)告費(fèi)用
9、 顧問費(fèi)用創(chuàng)意空間
10、 地區(qū)業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)費(fèi)用(將地區(qū)業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)外賣)
11、 會員服務(wù)收費(fèi)創(chuàng)意空間
創(chuàng)意空間
七、 后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)
1、 自我知識產(chǎn)權(quán)刊物出版創(chuàng)意空間
2、 系列會展開發(fā)創(chuàng)意空間
3、 成立協(xié)會，進(jìn)行協(xié)會經(jīng)濟(jì)創(chuàng)意空間
4、 自我品牌(連鎖加盟)
5、 經(jīng)營顧問服務(wù)
6、 海外合作創(chuàng)意空間。
商業(yè)策劃方案范文二
一：酒店簡介
焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專制中路555號，是焦作市一家根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)建造，由美國戴斯酒店管理團(tuán)體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設(shè)施為一體的豪華商務(wù)酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區(qū)最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡(luò)營銷方案?？偯娣e達(dá)4.5萬平方米，學(xué)會網(wǎng)絡(luò)營銷方案范文。與8萬平方米的6層豪華商場相相接，合計(jì)12.5萬平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內(nèi)設(shè)施配備完好，聽聽三維戴斯酒店?duì)I。能敷裕滿足商務(wù)旅行和觀光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統(tǒng)套房。酒店設(shè)有豪華行政樓層、無煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內(nèi)電子安全柜、語音信箱、液晶電視及衛(wèi)星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設(shè)的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨(dú)享的優(yōu)惠和性情化的專業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。提供快捷便利的入住手續(xù)、厚實(shí)的自助早餐。并且全天供應(yīng)軟飲，晚間還為商務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營銷推廣方案。
二：市場環(huán)境闡述
市場偵察和預(yù)測
市場偵察是指運(yùn)用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應(yīng)和市場環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。
(1)市場偵察的類型
根據(jù)偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探干脆偵察 主要用于收集初步原料。
描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實(shí)的記載和反映。
因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場偵察活動。
(2)市場偵察的方法
市場偵察就是要收集、闡述、研究市場信息，對市場信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式。看看廣州網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。其中原始原料的收集又包括詢問偵察法、觀察法、會議法、實(shí)驗(yàn)法等。
市場預(yù)測就是在市場偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運(yùn)用迷信方法，對市場未來一段時辰內(nèi)的變化及需求趨向做出闡述和推斷。
(1)市場預(yù)測的方法 定性闡述法(消費(fèi)者定見法、經(jīng)理人員判決法、德爾菲法) 、 定量闡述法
(2)市場預(yù)測的程序 確定預(yù)測對象，擬定預(yù)測計(jì)劃;收集和闡述原料;抉擇預(yù)測方法，建立預(yù)測模型;確立預(yù)測后果，提出預(yù)測呈報(bào)
建立在上述的底子上對焦作市市場舉行偵察和預(yù)測：酒店網(wǎng)絡(luò)營銷。
1.市場外部環(huán)境闡述，
如政治環(huán)境、社會環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，分別針抵消費(fèi)者市嘗競爭者市場做出闡述，對后果舉行闡述和評價，進(jìn)而提出建議。
2.市場外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述
(1)酒店員工素質(zhì)
(2)酒店管理者素質(zhì)
(3)酒店自身狀況
3.酒店SWOT分析闡述
SWOT就是指一個企業(yè)維系外部市場對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內(nèi)外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補(bǔ)充和完美。
三.營銷組合戰(zhàn)略
1 營銷對象
酒店?duì)I銷的對象當(dāng)然要定位到實(shí)實(shí)在在的利潤上，但不光僅如此。營銷對象的定位還要斟酌到消費(fèi)者和社會的利益，學(xué)習(xí)酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團(tuán)體的利益相關(guān)。所以，酒店?duì)I銷對象應(yīng)當(dāng)有三個層次：方案。一是酒店計(jì)劃期的間接營銷利潤，二是未來必定時期企業(yè)形象的增值，聽聽酒店餐飲營銷方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔(dān)社會負(fù)擔(dān)來提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營銷體驗(yàn)，培育造就一支高素質(zhì)的營銷人才隊(duì)伍，建立完美有效的營銷網(wǎng)絡(luò)體系。
2 市場細(xì)分
市場細(xì)分是指企業(yè)根據(jù)消費(fèi)集體之間需求的區(qū)別性，網(wǎng)絡(luò)營銷方案范文。把一個整體市場劃分為若干個分市場，從中抉擇自己對象市場的方法。市場細(xì)分看待企業(yè)切確制訂營銷計(jì)劃和營銷戰(zhàn)略、順利殺青營銷對象具有特別首要的意義。
酒店不妨根據(jù)各種成分細(xì)分旅游市場，如地輿、社會經(jīng)濟(jì)、置備行為、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、消費(fèi)者生理成分等。
3 對象市場
酒店根據(jù)所做的市場細(xì)分，有目的的抉擇對象市場，進(jìn)而有針對性地滿足對象市場消費(fèi)者的需求。在抉擇對象市場時可運(yùn)用的市場戰(zhàn)略大凡有三種：無區(qū)別性市場戰(zhàn)略、區(qū)別性市場戰(zhàn)略和麇集性市場戰(zhàn)略。
無區(qū)別性市場戰(zhàn)略又稱整體市場戰(zhàn)略，即把整個市場作為企業(yè)的對象市場，聽聽三維。不注意區(qū)分市場不同的需求;區(qū)別性市場戰(zhàn)略是根據(jù)消費(fèi)者的不同需求，對整體市場舉行細(xì)分，然后根據(jù)不同的對象市場分別采取不同的營銷戰(zhàn)略，滿足每個細(xì)分市場的個別須要;麇集性市場戰(zhàn)略又叫聚積營銷戰(zhàn)略，是企業(yè)在市場細(xì)分的底子上，針對某一細(xì)分市場，將企業(yè)的人財(cái)物資源聚積于該對象市場舉行營銷。
酒店不妨靈動運(yùn)用這三種戰(zhàn)略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷策劃方案。
4 市場定位
定位是在上世紀(jì)70年代由美國學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店?duì)I銷策劃方案。其含義是指企業(yè)根據(jù)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的職位，針對顧客對該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾曀剑瑸楸酒髽I(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著的形象，并將這種形象生動地轉(zhuǎn)達(dá)給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)穆毼弧Ｊ袌龆ㄎ皇蔷频暝趯ο笫袌鼍駬竦牡鬃由洗_定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費(fèi)者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務(wù)型酒店，但還可根據(jù)不同的對象市場設(shè)置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店?duì)I。
5 具體營銷戰(zhàn)略
市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點(diǎn)，根據(jù)體驗(yàn)取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計(jì)劃地組織各項(xiàng)經(jīng)營活動，議決彼此妥協(xié)類似的產(chǎn)品戰(zhàn)略、價錢戰(zhàn)略、出售渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，即4ps戰(zhàn)略，為顧客提供寫意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。
(1)產(chǎn)品戰(zhàn)略：酒店?duì)I銷策劃方案。議決產(chǎn)品市場時機(jī)與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰(zhàn)略建議，造成有效的4P組合，到達(dá)最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動市常
2)產(chǎn)品格量功效方案。事實(shí)上銷策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應(yīng)有完美的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著名度，、美譽(yù)度，我不知道營銷策劃。創(chuàng)建消費(fèi)者心目中的著名品牌，必須有劇烈的創(chuàng)牌認(rèn)識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費(fèi)者的第一印象，須要能迎合消費(fèi)者使其寫意的包裝戰(zhàn)略。聽說方案。
5)產(chǎn)品任職?；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。
(2)價錢戰(zhàn)略 市場競爭離不開價錢戰(zhàn)略，靈動切確地制訂產(chǎn)品的價錢是殺青產(chǎn)品價值和企業(yè)市場對象的關(guān)鍵，你知道策劃。同時，產(chǎn)品價錢的高低與需求也親切相關(guān)，價錢制定得合理與否，間接相關(guān)到消費(fèi)者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。
(3)出售渠道戰(zhàn)略 出售渠道戰(zhàn)略的抉擇對企業(yè)能否打開銷路、盡快占領(lǐng)市場及消沉營銷得有有著十分首要的作用。
(4)促銷戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷、舉辦或參加博覽會等等。
其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：
?、倩I辦期內(nèi)后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡(luò)營銷策劃書。
?、阡N后適時推出誠征代理商廣告。
?、酃?jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。酒店。
?、塥?dú)攬時機(jī)舉行公關(guān)活動，接觸消費(fèi)者。我不知道網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方案。
?、葜鲃佑夼⒚浇椋亻L建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著名度。
隨著市場營銷學(xué)研究的不停深入，市場營銷組合的形式也在產(chǎn)生著變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營銷策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場營銷組合。
根據(jù)籌辦期內(nèi)各時辰段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)促銷方案。促銷方案要過細(xì)、周密，操作性強(qiáng)又不乏靈動性。還要斟酌費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以較低費(fèi)用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。加倍應(yīng)當(dāng)注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營銷著重點(diǎn)，抓住淡季營銷優(yōu)勢。
6 主題促銷提案
如過年、五一、十一、中秋等首要節(jié)日推出主題營銷以吸收更多的消費(fèi)者。怎么做網(wǎng)絡(luò)推廣。
7 外部營銷
注重對員工的培養(yǎng)，創(chuàng)建外部營銷認(rèn)識。這樣在酒店外部造成一個外部營銷鏈，使整個營銷顯得完整，更具競爭力。
四 營銷方案預(yù)期效果闡述及推行
根據(jù)方案的可行性闡述，作出收益預(yù)測，進(jìn)而肯定推行與否。
五 方案的調(diào)整
若方案推行歷程中有不妥之處適時調(diào)整，是對原方案的補(bǔ)充和修正。
商業(yè)策劃方案范文三
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。
3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項(xiàng)目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項(xiàng)目規(guī)劃
商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。
建筑密度：42%
綠地率：25%
容積率：4.5
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
《蘇州世景國際方案設(shè)計(jì)說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定
---效益和品牌
1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。
2. 項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn)。
借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。
四、核心目標(biāo)--樹立品牌
原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費(fèi)者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則"。
品牌時代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用"房地產(chǎn)品牌運(yùn)營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費(fèi)者客戶價值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：
消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。
最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。
五、項(xiàng)目開發(fā)總建議
1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。
4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。
5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補(bǔ)。
六、項(xiàng)目的SWOT分析
1. 項(xiàng)目優(yōu)勢
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。
屬于三位一體的商業(yè)項(xiàng)目模式，開發(fā)潛力巨大
項(xiàng)目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補(bǔ)。
2. 項(xiàng)目劣勢
周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。
雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可。
目前市場上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)。
3. 機(jī)會點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素l
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區(qū)位優(yōu)勢l
目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。
項(xiàng)目連動實(shí)現(xiàn)價值最大化
本項(xiàng)目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。
中心城市的建設(shè)匯聚了人氣
隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢造勢“，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。
4. 風(fēng)險(xiǎn)
市場因素
可對形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項(xiàng)目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。
自身因素l
與本項(xiàng)目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。
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