商業(yè)地產(chǎn)策劃范文
商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)，那么房地產(chǎn)的策劃方案應(yīng)該如何設(shè)計(jì)呢?下面學(xué)習(xí)啦小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃范文的相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。
商業(yè)地產(chǎn)策劃范文一
一、航空路商業(yè)近況
根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤(pán)的商業(yè)門(mén)面會(huì)成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好，相對(duì)而言，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營(yíng)明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好，弱勢(shì)在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，我司建議：
a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)(以金泰廣場(chǎng)招商策略類(lèi)似);
b、內(nèi)鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu);
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門(mén)檻。
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述
1、商業(yè)主題定位：綜合性購(gòu)物休閑中心
◇ 體現(xiàn)在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購(gòu)物樂(lè)趣
商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉?chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)，恐怕難以突圍而出;
◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類(lèi)型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。
經(jīng)營(yíng)主題：根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：
(1) 高檔次精品時(shí)尚購(gòu)物店;
(2) 綜合性超市;
(3) 專(zhuān)業(yè)主題市場(chǎng);
(4) 休閑中心;
(5) 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);
(6) 稍高檔次的娛樂(lè)城。
經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。
三、商業(yè)推廣主題闡述：
提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：
1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶(hù)產(chǎn)生認(rèn)同感。
2、 未來(lái)重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車(chē)站、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、 投資前景：將目前銷(xiāo)售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶(hù)充分展現(xiàn)良好的升值前景。
4、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠(chéng)信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以?xún)冬F(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。
◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。
租金回報(bào)有利于：
◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心;
◇ 增強(qiáng)對(duì)投資客戶(hù)的吸引力，客戶(hù)相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購(gòu)商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;
◇ 對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。
讓客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不但是實(shí)際的商鋪，更購(gòu)買(mǎi)了航空路重心區(qū)良好的投資前景：
1、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;
2、 說(shuō)明航空路的未來(lái)規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;
3、通過(guò)對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見(jiàn)的回報(bào)前景”。
突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
招商的最終目的是利于銷(xiāo)售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。
1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。
2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷(xiāo)售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構(gòu);通過(guò)銷(xiāo)售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售的主要操作階段。
3、對(duì)于小型商家經(jīng)營(yíng)區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱(chēng)上同藍(lán)天新居區(qū)別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷(xiāo)售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。
4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷(xiāo)售計(jì)劃。
四、招商銷(xiāo)售整體策略
招商銷(xiāo)售的安排是使招商和銷(xiāo)售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。
根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷(xiāo)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。
出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。
出租策略
本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。
對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
銷(xiāo)售策略
本項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用?、高?jí)政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)。
對(duì)于項(xiàng)目的銷(xiāo)售，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。
在招商和銷(xiāo)售的運(yùn)作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場(chǎng)情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。
注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
商業(yè)地產(chǎn)策劃范文二
一、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積 17093m2,由兩 棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)分析：
1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬;
2) 配套優(yōu)勢(shì) 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;
3) 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大， 劣勢(shì)分析：
1) 消費(fèi)群劣勢(shì) 高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵; 機(jī)會(huì)分析：
1) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)， 通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體， 從而為營(yíng)銷(xiāo) 造勢(shì);
2) 稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);
3) 隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi)) 對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采 用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：
1) 潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推 出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。
2) 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高 如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣 傳推廣) 。 通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最 大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)， 如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將 成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 三、項(xiàng)目定位及 USP 導(dǎo)向 我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已 具備定位高檔的基礎(chǔ); 同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑， 如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的 目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。 因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅 以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施： ① 形象定位
1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;
2) 品位 CLD 生活概念創(chuàng)新
2
3) 情感享受高檔生活社區(qū)滿(mǎn)足你情感的需要(成就感)
4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位
1) 自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2) 投資潛力大地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”
3) 生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便
4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從 而達(dá)到雙贏的目的。 項(xiàng)目“USP”的提煉 通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時(shí)尚性(外觀設(shè)計(jì)的前瞻性) ② 舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項(xiàng)目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、項(xiàng)目推廣思路 總的思路： 以商鋪的旺銷(xiāo)帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷(xiāo)售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。 具體的推廣思路：
1) 商鋪 對(duì)于大西路商鋪采用整體銷(xiāo)售或分體銷(xiāo)售兩種進(jìn)行(操作方法見(jiàn)推廣策略) 對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行(操作方法見(jiàn)推廣策略)
2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五 中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過(guò)商鋪的營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念： 將周邊的教育文化同本案聯(lián)合， 通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)， 并深層次挖掘鎮(zhèn)江的 歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。
3
五、項(xiàng)目建議
1、案名設(shè)計(jì) 紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色; 建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì);如國(guó)嘉華庭等 以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。
3、景觀園林設(shè)計(jì)建議 整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 對(duì)于小區(qū)可以 通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。 建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)。
4、建筑外觀建議 本項(xiàng)目在與周?chē)ㄖ３謪f(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣 質(zhì)。
5、物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性， 物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性， 因而對(duì)于物業(yè)管理我司 在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明。
第二部分 整合推廣策略
(一)商鋪推廣策略 一、 商鋪功能策劃：
1) 對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn) 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。
2) 對(duì)于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲 娛樂(lè)設(shè)施;主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū)， 時(shí)尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、 化妝品、時(shí)裝包等) 二、 定價(jià)原則： 針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷(xiāo)售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)控; 針對(duì)于大西路商鋪：
1)如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;
2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免 了死角的產(chǎn)生;并且對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)也不無(wú)裨益。
三、 價(jià)格策略
1)“低開(kāi)高走”策略：即以?xún)?yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以?xún)?yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人 份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)熱銷(xiāo)效 果的方法。
2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推 出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。
3) “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單 位”，以超低價(jià)造成熱銷(xiāo)、搶購(gòu)場(chǎng)面。
4)消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷(xiāo)策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷(xiāo)方法，以低價(jià)限 時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷(xiāo)的目的。 四、 行銷(xiāo)推廣策略：
1、 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去， 吸引目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)各種渠道前來(lái)洽 談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷(xiāo)售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是以單個(gè)鋪面銷(xiāo)售為主。
2、 先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是針對(duì)于單個(gè)客戶(hù)。
3、 以賣(mài)為主，以租為輔 對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣(mài)為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)全力銷(xiāo)售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清 則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。
商業(yè)地產(chǎn)策劃范文三
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是XX年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃范文相關(guān)文章：
商業(yè)地產(chǎn)策劃范文
上一篇：商業(yè)策劃方案范文
下一篇：商業(yè)街方案范文
