商業(yè)融資策劃方案
商業(yè)融資策劃方案
商業(yè)融資是指公司或企業(yè)為取得資產而集資所采取的貨幣手段，那么你知道怎么寫融資的策劃方案呢?下面學習啦小編給大家介紹關于商業(yè)融資策劃方案的相關資料，希望對您有所幫助。
商業(yè)融資策劃方案一
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀
在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經營業(yè)績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經濟分析
房地產是一個區(qū)域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經濟發(fā)展的指標等數據和經濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析
房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構
企業(yè)內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務計劃
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務債權進行核查確認
B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續(xù)
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ谩?/p>
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資方退出;
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息;
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
商業(yè)融資策劃方案二
一. 公司概況
魚批網是一個立足于福州、輻射全國，并將服務觸角延伸至海外的專業(yè)水產品批發(fā)網絡平臺，網站擁有權威、海量的水產品交易信息，全天候提供質優(yōu)價宜的各種水產品，能在第一時間保質保量地滿足公司團體、社會個人對于水產品的消費需求!始終堅持以“誠信、專業(yè)、快捷、安全”的服務理念，真誠為全國各地廣大商戶提供優(yōu)質的水產品貨源，致力打造國內一流的水產品批發(fā)網站。
和傳統(tǒng)的“三天打魚，兩天曬網”不同，魚批網以現代科技為支撐，依靠互聯網“無往而不通”的便捷，成功實現了傳統(tǒng)水產交易的網絡運做，將各種水產信息適時快速地予以上傳公布，讓客戶無論身處何地，都可以借助各種無線電終端設備(如手機)，隨時隨地、暢通無阻地瀏覽網頁，進行水產品的在線咨詢、洽談、訂貨、購買等事宜!
為了保證交易質量，魚批網建立了一整套人性化的服務體系，讓客戶不但能在網上選到自己中意的水產品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂：魚批網與福州當地眾多車隊建立了良好的合作關系， “專業(yè)，快捷，高效”的物流團隊會在最短的時間內，把最新鮮、最放心的水產品送到客戶身邊!
同時，為了減少客戶的資金風險，魚批網支持第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺參與到水產交易過程中，網站在接到平臺的相關的打款提示后，第一時間內保證發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚批網賬戶。
目前我們的銷售網點已遍布全國各地，并網羅了全福州的所有貨源，通過在線下單、網銀支付、第三方擔保的交易方式，力求在第一時間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應。
二、經營范圍
魚批網是國內首家大型的水產批發(fā)網上商城，同時也是一個代購代銷的平臺。在網站上不僅可以銷售我們自己公司的產品，還可以代購代銷各地水產公司的產品。
三、產品介紹
魚批網批發(fā)的水產品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網站發(fā)布出售的產品主要有活鮮產品、冰凍產品和加工產品三大類。
四、市場背景分析與發(fā)展機遇
1、平臺背景與優(yōu)勢分析
近年來，隨著科技信息技術的不斷發(fā)展和更新，社會發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿易市場逐漸顯現出它的一些局限性和不足，而電子商務卻得到了突飛猛進的發(fā)展。電子商務通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿易活動中，在因特網開放的網絡環(huán)境下，基于瀏覽器/服務器應用方式，買賣雙方不謀面地進行各種商貿活動，實現消費者的網上購物、商戶之間的網上交易和在線電子支付以及各種商務活動、交易活動、金融活動和相關的綜合服務活動的一種新型的商業(yè)運營模式。以歐美國家為例，可以說電子商務業(yè)務開發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務所產生的營業(yè)額已占商務總額的1/4，在美國則已高達1/3以上，而歐美國家電子商務的開展也不過才十幾年的時間。在美國，美國在線(AOL)、雅虎、電子港灣等著名的電子商務公司在1995年前后開始賺錢，到2000年創(chuàng)造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務公司在各自的領域更是取得了令人不可思議的巨額利潤。
據《NetGuide2008中國互聯網調查報告》，2008年C2C電子商務網站交易規(guī)模將達到678億元人民幣，增長率為62.5%。 面對如此巨大的市場前景，除開資金雄厚的大型公司，許多個人和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網絡交易平臺營銷的模式，建立個人購物網站，推廣獨立品牌， 以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。 顯而易見，未來正真的商貿市場將離不開網上銷售。
目前，許多傳統(tǒng)的生產型、加工型等各類企業(yè)已經意識到網絡貿易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務行列。而魚批網在這一方面，史無前例地走在了水產品網上批發(fā)的前列，把握了先機，占據了優(yōu)勢，是國內首家真正實現水產網上批發(fā)的大型商城，短短兩個月的運營，就已經有數十個訂單，完成的訂單有三十個左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚批網不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產品市場背景與優(yōu)勢分析
提到水產品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產類食品味道鮮美和具有極高的營養(yǎng)價值，受到越來越多人的歡迎。據聯合國糧食農業(yè)組織稱，經數據統(tǒng)計，2008年全球水產品進口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產品進出口貿易的重要地區(qū)，2008年進口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年后，以145億美元的進口額，超過美國的141億美元，重新成為水產品進口第一大國。2008年日本的優(yōu)質水產品出口額為16億美元，美國為45億美元。中國以122億美元的出口貿易額，仍位列全球第一大水產品出口國，進口額也達到了84億美元。世界有有如此龐大的水產品貿易市場，中國有有13億人民，你完全想象得到這個市場有多大，有多廣，而針對目前這樣一個信息時代，魚批網走在了水產網絡交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢條件下我們堅信，魚批網的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰(zhàn)略與實施方案
水產品批發(fā)市場在水產品流通中發(fā)揮著重要作用,是進行水產品批發(fā)分銷業(yè)務的平臺,是連接水產品產、供、銷的橋梁。然而,當前我國的水產品批發(fā)市場還處于由傳統(tǒng)集市型市場向現代化的批發(fā)市場過渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的問題,不能形成水產品經營的規(guī)模優(yōu)勢,無品牌、無品質,這種經營方式難以對水產品流通起到輻射和帶動的作用,也阻礙了我國水產品批發(fā)市場向現代化方向發(fā)展。而歸根結底,這些問題的根源就在于我國水產品批發(fā)市場缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,本網將著重探索適合魚批網水產品批發(fā)長期持續(xù)發(fā)展的各項發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
目前正值中國水產品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，在當前經濟形勢下認識局勢掌控方向，我們將對水產品行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析，立足于魚批網的長遠發(fā)展，對水產品行業(yè)在具體工作中的突破進行行之有效的積極研究。努力把魚批網做大做強，做成水產品電子商務的楷模，最終將其做成在中國乃至全世界極具影響力的水產品網上批發(fā)大型交易市場。
六、管理團隊
魚批網的團隊主要結構如下：
1、采購部。有專業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨情況了如指掌，能嚴格把關好水產品的質量。
2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握市場的脈搏。
3、銷售部。有多年的銷售經驗，能處理好銷售過程中遇到的各種各樣的問題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質量，為客服部安排嚴格、專業(yè)、高標準的統(tǒng)一培訓。
5、技術部。負責網站的更新和推廣以及廣告條幅的設計。
七、風險與對策
優(yōu)勢：魚批網是國內首家真正實現水產網上批發(fā)的大型商城，開辟了網上水產交易的新領域，目前在這一新市場競爭小。水產一般難以在網上交易，魚批網做到了，這是一個很吸引人的亮點，在上面進行的信息發(fā)布和魚批網進行的代理交易可以輕松找到更多客戶。
劣勢：由于越來越多的商家在魚批網上進行選購，魚批網的現金流已不足以墊付那么多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的過程中，會失去一些客戶。
機會：魚批網現在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現金流不夠強大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半?；蛘甙幢壤顿Y和回報。無需做庫存，現買現賣，貨的質量由魚批網把關，風險也由魚批網承擔，每一單的周期平均在一個星期。也就是說，一個星期后就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬之間，利潤也在3000-15000之間。
2、進貨。從國外進貨，利潤相對較高，但風險也較大，要做庫存，還要賭一個月后的行情。各投一半資金，由魚批網負責銷貨，風險由魚批網和投資者一起承擔。每一單的回報周期大概在一個月到一個半月。遇到行情好的時候，一個柜就能賺十幾萬。
九、融資的好處
1、用現金去采購，完全可以拿到比別人更低的單價，供貨商最喜歡做的，便是現金生意。也就是說，用現金去拿貨，將有更大的利潤空間。
2、魚批網上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大增加產品的銷量。銷量一做起來，將會搶占大量的市場份額。以后比較樂觀的前景是：不單客戶離不開魚批網找貨，供貨商也要依賴魚批網銷貨甚至通過魚批網找國外的貨源。
3、資金夠雄厚時，可以做庫存，可以炒行情，可以開市場檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊，我們有信心在水產領域越做越大，越做越強!
4、這是互利雙贏的合作?？梢远唐诤献鳎部梢蚤L遠合作。
商業(yè)融資策劃方案三
一、公司介紹
1、說明
2012年4月28日“上饒宏城房地產發(fā)展有限公司” 已在工商局變更為“江西宏城偉業(yè)投資集團有限公司”。以下內容公司名稱暫時仍用上饒宏城房地產發(fā)展有限公司。
2、公司簡介
上饒宏城房地產發(fā)展有限公司成立于1992年，其前身為上饒縣城鄉(xiāng)綜合開發(fā)有限公司。2000年7月經改制成民營股份制企業(yè)，并更名為上饒宏城房地產發(fā)展有限公司，公司經營地址在上饒縣旭日鎮(zhèn)信美路4號，注冊資本金為3000萬元，開發(fā)資質為貳級，主營房地產開發(fā)、經營與銷售。
公司理念是：誠實守信 鑄就精品。公司在“十二五”的規(guī)劃目標是將公司由原來專業(yè)做房地產開發(fā)為主，逐步建立以房地產開發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產業(yè)為核心的經營結構。在未來5年內企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問題：第一是經營結構調整;第二是企業(yè)管理改革與管理技術運用;第三是人才引進與培養(yǎng);第四是開拓大資金融資渠道。
公司董事長兼法人代表王昕辰，從事房地產行業(yè)近20年，具有豐富的房地產經營管理經驗。公司設有工程部、財務部、營銷服務部、行政部等部門。
公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業(yè)務取得了快速發(fā)展，先后開發(fā)了多個房地產項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發(fā)面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優(yōu)秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業(yè)協(xié)會評為“市民最喜愛的樓盤”。多年來，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立“以品牌創(chuàng)效益，以質量求發(fā)展”的觀念， 2003—2010年通過ISO9001-2000質量管理體系認證，2010年被上饒市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關部門授予“先進企業(yè)”、“納稅大戶”等相關榮譽稱號。經過近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實力得到加強的同時，還集中和鍛煉了一批房地產業(yè)的專業(yè)技術人才，在決策、規(guī)劃、設計、施工建設中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經驗，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經營風險，進一步提高經營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。
3、公司現狀
資產負債：截止2011年12月31日,上饒宏城房地產發(fā)展有限公司資產總額為人民幣139867871.8元，負債34759233.28元，所有者權益為人民幣105108638.52元。
4、股東實力
股東王昕辰2400萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號5幢 103室，身份證號：362321195809090018;
股東饒賢忠150萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢303室，身份證號：362321196903217577;
股東郭蔚120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號4幢303室，身份證號：362321195906160217;
股東徐筱鶯120萬元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70號13幢402室，身份證號：36232119591004004X;
股東繆林鳴90萬元，住所：上饒市信州區(qū)尚儀路19號2單元501室，身份證號：362301196209100015;
股東徐文東60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4號2幢302室，身份證號：362321197512168119;
股東周曉明60萬元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9號402室。
5、歷史業(yè)績
自2000年開始先后開發(fā)了“育才小區(qū)”、“信美別墅區(qū)”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發(fā)面積均在10萬平方米以上。 “綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產優(yōu)秀聯盟、江西電視臺聯合推舉的“江西地產十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產業(yè)協(xié)會評為“市民最喜愛的樓盤”。
6、資信程度
本公司自2004年-2010年連續(xù)被上饒市工商局評為“2A級重合同守信用單位”;被市縣地稅局評為“誠信納稅企業(yè)”，信用等級被銀行評為A+級。
7、董事會決議
2012年4月25日經董事會決議，對本公司準備開發(fā)的綠野•御龍苑項目進行融資。
二、項目分析
1、項目的基本情況
項目為上饒宏城房地產發(fā)展有限公司綠野•御龍苑建設項目，建設期限為3年(2012年7月—2015年6月)。
項目位于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項目用地面積為21493.44平方米。
綠野•御龍苑建設項目是上饒宏城房地產發(fā)展有限公司在上饒縣建設的現代化商住小區(qū)，項目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。該項目擬建設小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618.85平方米，商業(yè)房面積3129.10平方米，社區(qū)用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。
2、項目來歷
本項目是在2011年1月28日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權。土地現狀已平整，沒有遺留問題。
3、證件狀況文件
目前本項目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。
4、資金投入
項目總投資人民幣11692.6萬元，企業(yè)籌集81692.6萬元，計劃融資銀行貸款3000萬元。本項目計劃在2012年10月1日開始銷售，預計第一期銷售住宅均價在4000元/㎡，投入銷售在12000平方米，一期在3個月銷售回款在3500萬元左右;整個項目的銷售在28個月之內，預計總銷售收入在1.9億元左右。
5、市場定位
本項目總體市場定位為高端產品，中高端價格?？蛻羧簽樽⒅仄放频某鞘芯?，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經理階層、小型私營公司決策層、政府公務員，家庭年收入在8萬元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設置、樓盤形象定位及創(chuàng)新理念、項目的地段及價格。
6、建造的過程和保證
本項目由本公司參股的江西宏城建設有限公司總承包，按市優(yōu)標化工程進行施工，主要做到確保工程進度、工程質量、安全文明三個方面。
三、市場分析
1、上饒市房地產宏觀經濟分析
近年來，上饒市房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動上饒市經濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。
?、?、2006年狀況
進一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設的有利時機，進一步促進建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術和新型建材的應用。2005年，建成2-3個一級建筑企業(yè)。
2006年建筑業(yè)生產發(fā)展加快。全年全社會建筑業(yè)增加值44.7億元，比上年增長12.9%。全市資質等級四級及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產值44.9億元，增長22.4%。房屋施工面積863.8萬平方米，增長61.2%;房屋建筑竣工面積697.7萬平方米，增長87.3 %。
⑵、2007年狀況
大力發(fā)展房地產業(yè)，深化住房制度改革，實現住宅的商品化、社會化，激活房地產市場。房地產業(yè)以發(fā)展經濟適用住房為主體，推進危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設，以適應不同收入層次家庭的住房需求。
2007年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會建筑業(yè)增加值50.63億元，增長12.4%。具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現利潤1.3億元，增長36.3%。房屋建筑施工面積890萬平方米，增長3%;房屋建筑竣工面積677萬平方米，下降3%。
?、恰?008年狀況
建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會建筑業(yè)增加值42億元，增長4.4%。具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現利潤4.2億元，增長220%。房屋建筑施工面積1052萬平方米，增長18.2%;房屋建筑竣工面積712.2萬平方米，增長5.2%。
?、?、2009年狀況
2009年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長30.3%。其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長30.3%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積656302平方米，增長10.7%。1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長26.9%。其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長27.8%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長28.6%。由于房地產開發(fā)投資增長較快，拉動上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產投資繼續(xù)平穩(wěn)增長。
2、房地產市場的分析
?、?、商住用地供求運行情況
1、土地交易情況
?、拧⑼恋爻山幻娣e：2005-2009年，共成交49宗地塊合計138.87萬平方米，平均每年成交27.77萬平方米。其中：商住用地33宗地塊合計117.03萬平方米;居住用地16宗地塊合計21.84萬平方米。土地成交量以2006年為最大，特別是商住用地達到58.73萬平方米，而以2008年為最小總成交量才1.96萬平方米。
⑵、土地成交額：2005—2009年土地成交額總額達8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。
?、?、平均成交單價則由2005年的309元/㎡上升到2009年的1190元/㎡，其中商住用地由2005年的312元/㎡上升到2008年的2778元/㎡，2009年是1705元/㎡;居住用地由2005年的23元/㎡上升到2008年的1258元/㎡，2009年是315元/㎡。
2、房產商購置開發(fā)情況
2005-2009年，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。
2005-2009年，土地開發(fā)面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。
?、妗⒎慨a供求運行情況
1、房產開發(fā)投資完成情況
2005-2009年，全縣累計完成房地產開發(fā)投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。其中住宅投資累計21.29億元，平均每年4.26億元。在住宅投資中用于經濟適用房8887萬元，平均每年1777萬元。
2、房產投資資金來源情況
近年，總的來看，在房地產開發(fā)企業(yè)資金來源中:企業(yè)自籌資金占47.93%;銀行貸款占32.51%;其它資金(主要是定金及預收款和個人按揭貸款)19.56%。
3、房屋供應情況
⑴、房屋施工面積：2005年是63.52萬平方米，到2009年達到了177.74萬平方米，4年增長179.81%。其中住宅則由2005年的53.34萬平方米增加到2009年的147.30萬平方米，4年增長176.17%;商用房則由2005年的6.80萬平方米增加到2009年的18.78萬平方米，4年增長176.25%。
⑵、房屋竣工面積：2005年是14.61萬平方米，2009年達到42.99萬平方米，增長194.28%。其中住宅2009年是39.87萬平方米，比2005年的13.10萬平方米增長了204.36%;商用房2009年是2.07萬平方米，比2005年的0.87萬平方米增長了137.21%。
4、房屋需求情況
?、?、一手房房屋銷售面積：2005-2009年，5年中以2007年銷售形勢最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達34.45萬平方米，比2005年的15.95萬平方米增長116.02%;比2009年的27.24萬平方米還要增長26.44%。其中住宅也以2007年增幅最大達歷史最高32.25萬平方米，比2005年增長153.42%，比2009年增長24.99%;商用房則以2005年銷量最大3.01萬平方米，后幾年起落不定但都不及2005年，甚至到2009年才銷售0.53萬平方米。
?、?、一手房房屋銷售額：2005-2009年，5年中累計完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。其中住宅累計銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。3、二手房銷售情況：據房管交易中心提供的數據顯示，近年來我縣二手房交易應當說比較活躍。2005年成交面積達14.89萬平方米超出當年一手房成交量2.16萬平方米，超幅達16.97%;2006-2009年4年間每年的成交量雖不如2005年，但其成交量均超過6萬平方米，最高年份2007年達9.2萬平方米。
3、競爭對手和可比較案例
本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內，暫無競爭對手。
4、未來市場預測及影響因素
上饒縣房地產市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達城市近幾年才逐漸流行的各種房地產項目規(guī)劃的理念及產品設計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產市場剛剛起步的城市，本項目的產品還是能夠在當地引起轟動并取得強勁的銷售成果。
四、管理團隊
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單、工作經理和特點如下：
?、?、王昕辰：職務是董事長，國家經濟師，從事房地產行業(yè)20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經驗，為人敦厚，領導力很強，善于發(fā)現人才與培養(yǎng)人才，善于學習新知識。
?、?、董高鋒：職務是總經理，國家房地產經紀人，從事房地產行業(yè)13年，在房地產領域擅長房地產投資分析、產品規(guī)劃、營銷策劃，在企業(yè)現代化管理方面有自己的獨到一面。
?、?、周曉明：職務是財務部經理，國家會計師，從事房地產財務15年，在專業(yè)知識上善于學習，不斷向上，擅長財務分析、稅務籌劃。
?、?、郟建華：職務是工程部經理，國家二級建造師，從事房地產工程工作12年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學習，不斷進取，注重培養(yǎng)人才。
?、伞⒖娏著Q：職務是公司副總經理兼營銷部經理，從事房地產工作16年，在工作中善于協(xié)調關系，辦事效率高。
⑹、黃興爐：職務是人事行政部經理，從事房地產工作10年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調各方關系。
2、組織結構
3、管理規(guī)范性
公司在管理上實行現代化企業(yè)管理制度，主張“以法管理，以仁領導”的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內一線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學習榜樣，積極引進現代化科學管理技術，以用友軟件公司開發(fā)的房地產企業(yè)管理軟件進行日常的管理運營。
五、財務計劃
1、銷售收入估算
根據我們對項目附近目前房地產銷售價格的調查，我們對項目的銷售進行估算。
根據市場調查及目前預售情況，住宅按4500元/平方米進行測算;商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個。
計算后項目的總銷售收入約為人民幣1.95億元，其售價情況如下表：
2、成本費用
項目成本費用主要包括經營成本、運營費用、修理費用、經營稅金及附加等構成：
?、?、經營成本：經營成本為開發(fā)建設投資按銷售比例(竣工進度比例)進行結轉，總成本為11692.6萬元，各期分別為3507.78萬元、5846.30萬元、2338.52萬元;
?、啤⑦\營費用：運營費用為建設及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為585.37萬元、975.62萬元、390.25萬元;
?、?、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算;
?、?、經營稅金及附加：經營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315.88萬元、526.62萬元、211.17萬元;
?、伞⑼恋卦鲋刀悾和恋卦鲋刀?住宅)1%--預征率，(店面)5%--預征率。各期分別為79.94萬元、133.24萬元、53.30萬元。
3、利潤估算
根據測算的銷售收入和成本費用，項目稅前總利潤為人民幣4528.41萬元，稅后總利潤為人民幣3034.03萬元，詳見下表：
4、財務盈利能力分析
本項目測算期3年。
?、拧F金流量分析見《全部投資財務現金流量表》。
根據全部投資財務現金流量表可以測算以下財務指標：
⑵、根據損益表可以測算以下指標：
投資收益率=利潤總額/總投資×100%
=(3034.03/14983.99)×100%
=20.25%
投資利稅率 =(利稅總額/總投資)×100%
=(4528.41/14983.99)×100%
=30.22%
5、財務盈利能力分析
銷售面積盈虧平衡點
=成本費用合計/平均銷售單價*(1-5.5%)
=14983.99/0.4322*(1-5.5%)
=32762.31平方米
銷售單價盈虧平衡點
=成本費用合計/可銷售總建筑面積*(1-5.5%)
=14983.99/45148.67*(1-5.5%)
=3136.28元/平方米。
通過上述計算,在銷售面積32762.31平方米的情況下(即銷售面積達到可銷售面積的72.57%時),可實現盈虧平衡。
項目在銷售單價不低于3136.28元/平方米的情況下,可實現盈利。
6、經濟合理性分析
本項目投資收益率為20.25%、投資利稅率為30.22%，經濟效益較好;項目稅后內部收益率20.55%，超過社會平均利潤率10%，抗風險能力較強;項目年交所得稅1494.38萬元，經營稅金及附加1053.67萬元，土地增值稅266.48萬元。由于均為地方稅。因此項目可為地方創(chuàng)造2814.53萬元的財政收入。
通過以上經濟費用效益或費用效果的相關指標分析，本項目從社會資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。
六、融資方案的設計
1、融資方式：
?、?、股權融資方式
方式：融資方式(上饒宏城房地產發(fā)展有限公司)將以融資方項目的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益的項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
具體操作步驟如：簽訂風險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務權進行核查確認
B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續(xù)
⑵、債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
上饒宏城房地產發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同
2、風險分析：
為雙方的合作打下良好的基礎，保障雙方的權益，維護各自的利益的最大化，保障項目的正常進行，達到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風險，對項目的風險進行了分析：
A、投資方的投資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。
C、破產風險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險
E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
風險化解方案：
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方式對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ?。
C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
3、退出機制：
A、股權方式融資的退出
項目進行中投資退出;
項目完成投資退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業(yè)面積形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;
B、債權方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制;
項目完成投資方退出，按時還本付息。
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