廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細則解讀
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《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細則》政策解讀
一、起草背景和必要性
2011年頒布施行的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》(以下簡稱“若干規(guī)定”)是我市規(guī)范物業(yè)管理的地方性法規(guī)，為我市物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展夯實了制度基礎。這幾年，在物業(yè)服務行業(yè)取得較大發(fā)展的同時，也呈現(xiàn)了諸多問題，為了確?！度舾梢?guī)定》的有關規(guī)定和要求落到實處，鞏固我市物業(yè)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭，有必要配套出臺《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細則》(以下簡稱“細則”)，對物業(yè)服務行業(yè)的相關法律法規(guī)進行細化、補充、完善，以滿足物業(yè)行業(yè)管理的需要。此外，在我市物業(yè)管理行業(yè)三十多年的發(fā)展歷程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在實踐中也形成了一些成功經(jīng)驗和做法，但這些制度、政策比較分散，有必要對其進行歸納梳理并提高法律級次，以進一步促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化管理。
《細則》以《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律規(guī)定為基礎，以細化落實《若干規(guī)定》為主線，以理論研究為支撐，以問題和實際需求為導向，切實完善制度設計，對物業(yè)管理糾紛調解、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立與換屆、專項維修資金使用等進行了細化。它的公布施行，對進一步加強物業(yè)管理服務、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、維護業(yè)主合法權益、提升以及促進物業(yè)管理行業(yè)健康協(xié)調發(fā)展將具有十分重要的意義。
二、起草過程
2014年6月，市建設局著手開展出臺《細則》相關準備工作，組織市物業(yè)管理協(xié)會進行調研，并在吸收各區(qū)近幾年實踐經(jīng)驗的基礎上，2014年底，形成了《細則》(初稿)。2015年5月，經(jīng)多次修改完善形成《細則》(征求意見稿)后，即組織各區(qū)建設局、街道、社區(qū)、業(yè)主代表、物業(yè)公司等各方主體召開了多場征求意見座談會，書面征求各區(qū)、各部門意見，同時在網(wǎng)上公開征求社會各界意見。7月上旬，還邀請市人大、區(qū)建設局、市物業(yè)管理協(xié)會、專家等，赴上海、深圳、武漢、溫州學習業(yè)主自治和物業(yè)管理先進經(jīng)驗。7月底，市建設局就《細則》專題征求市人大法制委、城建環(huán)資委意見。8月，經(jīng)吸收市委編辦、市民政局、市規(guī)劃委等25家單位的意見后正式報市法制局審查，根據(jù)審查意見作了進一步修改。10月，在市人大劉育生副主任調研市建設局工作會上，市建設局就物業(yè)管理工作特別是《細則》的制訂情況做了匯報。
今年7月裴市長調研市建設局工作時提出的加快建立物業(yè)信用監(jiān)管體系、投訴糾紛協(xié)調解決機制等要求，市建設局立即對《細則》進行相應修改，在第二條規(guī)定市建設主管部門建立物業(yè)管理行業(yè)的誠信檔案、信用監(jiān)管、監(jiān)督檢查等制度;第四條要求建立區(qū)級多元化糾紛協(xié)調機制和物業(yè)管理行政調解一站式糾紛解決平臺。10月，黃文輝副市長召開《細則》專題研究會議，提出了“精簡篇幅、進一步提煉完善《細則》、保留有關業(yè)主大會和業(yè)主委員會的原則性條款、具體辦法可由各區(qū)制定”的要求，市建設局再次對《細則》進行了修改完善，條款由70條精簡提煉到50條，并在第二十四條規(guī)定各區(qū)可根據(jù)實際制訂有關業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體辦法等。最終形成《細則》(送審稿)。
三、框架結構
《細則》依據(jù)《若干規(guī)定》結構框架和相關條款，作相應的延伸、細化、補充和闡釋，共計六章，四十九條，由總則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務和物業(yè)使用、專項維修資金、監(jiān)督和責任、附則組成。
四、主要內容
(一)關于明確相關部門職責
按照《若干規(guī)定》的職責分工，明確市、區(qū)建設主管部門以及街(鎮(zhèn))的職責，提出以屬地管理為主的管理模式;民政部門負責協(xié)調社區(qū)居委會建立物業(yè)管理互動共治體系和社區(qū)物業(yè)服務多元化糾紛協(xié)商機制;明確建設主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)工作需要，可采取購買服務的方式，聘請第三方專業(yè)機構協(xié)助開展物業(yè)活動的監(jiān)督檢查，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌備、成立和換屆，以及調解物業(yè)管理糾紛等工作。
(二)關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運作是社會普遍關注的焦點，《細則》主要從以下方面予以明確：
(1)首次業(yè)主大會的籌備組人數(shù)為7至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的三分之二，并規(guī)定了籌備組成員中的業(yè)主代表應當符合的條件。
(2)完善街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立首次業(yè)主大會籌備組的相關程序。
(3)業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理顯著區(qū)域內公布成員名單、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、專項維修資金的收支等情況。
(4)鼓勵業(yè)主大會給予業(yè)主委員會委員適當報酬，聘請專職人員處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常事務。
(三)關于物業(yè)服務和物業(yè)使用
(1)建立公示標牌管理制度，要求物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)區(qū)域顯著位置設置標牌長期公示物業(yè)服務內容與質量標準、物業(yè)服務收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息。
(2)明確物業(yè)服務企業(yè)要做好物業(yè)共用部位、共同設施設備的維護管理，健全管理維護制度。對電梯、消防等設施設備，可委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方責任。
(3)規(guī)定業(yè)主在住宅裝修開工前，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝修管理服務協(xié)議，對電梯等共用設施設備的保護管理、垃圾處理、噪音管理等事項及違約責任進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應引導妥善使用和保護電梯等共用設施設備，并及時勸導、制止損壞行為。對未簽訂協(xié)議的，可以限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
(4)建立物業(yè)項目經(jīng)理負責制，對違反法律和相關法規(guī)的物業(yè)項目經(jīng)理應記入不良行為記錄，情節(jié)嚴重的，納入向社會公布的警示名單。
(5)鼓勵業(yè)主委員會履職良好的物業(yè)項目，實行酬金制方式，推動業(yè)主委員會提升自身管理水平。
(6)建立專項維修資金緊急使用制度。對危及人身安全、公共安全的情形，如電梯出現(xiàn)故障需緊急維修、外立面瓷磚發(fā)生脫落、屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏等，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金。
(四)關于監(jiān)督和責任
《細則》特別補充了業(yè)主委員會、專職工作人員的違規(guī)責任，明確有出違規(guī)行為的，由街道責令改正并在物業(yè)管理區(qū)域公示，情節(jié)嚴重的，可列入社會公布的警示名單;《細則》特別增加了一條規(guī)定：上一屆業(yè)主委員會違反規(guī)定拒不將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。
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