房地產(chǎn)項目策劃方案
項目策劃是一種具有建設(shè)性、邏輯性的思維的過程，在此過程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結(jié)起來。以下是小編精心收集整理的房地產(chǎn)項目策劃，下面小編就和大家分享，來閱讀一下吧。
房地產(chǎn)項目策劃1
一、項目建設(shè)說明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000多米。
三、項目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計合理，美觀實用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計與市場需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計，使設(shè)計先進(jìn)、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強(qiáng)對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規(guī)劃設(shè)計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，
測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，
公司費用(工資、招待費等，計180萬元)21.29元/㎡，
廣告費：100萬元，即11.82元/㎡;
其它費(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，
消防管理費：2元/㎡，設(shè)計費：8元/㎡，
勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡
質(zhì)檢費：2元/㎡，
總計：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費：
①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，
總計：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
①營業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得稅：25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×415068=1122.3萬元
(2)、前期立項、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項、規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實施原則及建設(shè)周期
1、項目實施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項工作。
(2)、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計，做到設(shè)計合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20__年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20__年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計及施工圖設(shè)計階段。
(3)、20__年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20__年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20__年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20__年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。
(2)、通過媒體(報紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項目立項結(jié)論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。
房地產(chǎn)項目策劃2
一、活動目的和背景
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤花園"在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞"銷售"為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽度擴(kuò)大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間
20__年6月19日(星期六)
三、活動地點
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場
四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于"選房、購房流程"的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案
1)現(xiàn)場布置
A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
C舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置
A塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
B項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
C在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置
A售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
B其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產(chǎn)項目策劃3
活動目的:
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
活動背景：
認(rèn)籌時間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳
活動時間：
20__年5月日上午9點30分
活動形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進(jìn)行表演
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。
4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
門口布置:
1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置205米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進(jìn)行時從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
5、盆景：從拱門到售樓部路鋪設(shè)紅色地毯，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30-50為宜，可采用租賃方式。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)
1、客戶等候區(qū)準(zhǔn)備充足的座位擺放，便于客戶休息，鑒于天氣炎熱每個座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應(yīng)提前準(zhǔn)備相應(yīng)食品以體現(xiàn)人性化服務(wù)。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認(rèn)購提示等重要信息公示
2、客戶選房區(qū)應(yīng)跟休息區(qū)隔開，根據(jù)案場可用綠色盆景將沙盤區(qū)域與大廳隔開，作為選房區(qū)域
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財務(wù)收款為一體
4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
房地產(chǎn)項目策劃4
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在__省文化廳和__市__區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，__的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，__需要宣傳，__需要更加時尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《_周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《_周刊》正式創(chuàng)刊。《_周刊》是__市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《_周刊》為__生活傳遞信息。
三、媒體互動
《_周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)__，《_周刊》與名震全國的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布__、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《_周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪__生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷
1、介紹__簡史:概括山海__，幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫豪宅頌歌:聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說東方夏威夷:動感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動，《_周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹__規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖
2、組織看樓專車免費服務(wù)
3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業(yè)__的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)項目策劃5
前言
通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強(qiáng)的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。
我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟(jì)南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場。同時由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
?能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
?對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。
?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景_四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競爭意識。
?營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟(jì)水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。
隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項目策劃6
介紹樓盤的特色;
介給開發(fā)商及建筑理念等;
活動目的：
為了展示置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風(fēng)采，進(jìn)一步提升樓盤的品牌形象，促進(jìn)樓盤銷售，展示其“眾里尋她千百度”而終姍姍到來的“廬山真面目”，我們有幸策劃“樓盤月日開盤慶典”活動。
活動概況：
在策劃過程中，我們將通過對現(xiàn)場的巧妙布置、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會的烘托來營造隆重、熱烈、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣，傳達(dá)開盤信息，形成良好口碑，實現(xiàn)售房目的。
地點：
主辦單位：
置業(yè)發(fā)展有限公司
重慶廣告策劃有限公司
參加人員：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新老客戶、工作人員
策劃目的;通過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會的構(gòu)思策劃和實施，將突出樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費者的購買欲望，促進(jìn)樓盤的銷售。
一、現(xiàn)場布置
1、背景板： 中國大學(xué)排名
2、樓盤四周：懸掛20個空飄彩球
3、廣場四周：插滿印有“置業(yè)”和“樓盤”的彩旗，預(yù)計100面(彩旗迎風(fēng)招展，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城，掠人眼目)。
4、廣場上：首先對廣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動區(qū)及其它功能區(qū)，并用標(biāo)記加以界分。然后準(zhǔn)備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套。
二、儀式議程 、儀式開始前
儀式開始前
1、舞獅表演 中國大學(xué)排名
2、儀式開始前半小時，軍樂隊合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》，間插威風(fēng)鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動的都市景觀。
3、主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問、小禮品派送
4、弦樂四重奏表演——下午
儀式開始
1、司儀唱詞，介紹來賓，由禮儀小姐引領(lǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上臺。
2、總裁講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
3、建委領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
4、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
5、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
6、剪彩儀式開始(由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺呈一字站開)主持人有請總裁、建委領(lǐng)導(dǎo)等5人進(jìn)行剪彩。剪彩時，放五彩噴花，鼓樂齊鳴，漫天彩屑飛舞，現(xiàn)場氣氛達(dá)到高潮)。
三、活動備忘
1、電源配置。
2、禮儀小姐換裝處。
3、來賓休息處。
4、來賓停車位。
5、現(xiàn)場秩序維護(hù)。
房地產(chǎn)項目策劃7
(一)房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售
房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”(價格方面)，倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”(營銷手段方面)，采取“租售結(jié)合”的營銷策略。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試!
(二)房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”(園)
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需20__元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層(如本人);另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么?(當(dāng)然我對您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。(其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”;營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”)
(三)房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新
俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率;而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”(社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者)，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)!有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機(jī)會。我們必須抓住這大好時機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。
關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上(后面提到)，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司——它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。
(四)房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的最高夢想!所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè);氧氣如同良好的運營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn);陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。
(五)房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主
現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心;現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨;在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的.是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三房地產(chǎn)營銷策劃書-推廣：多管齊下
一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費者有意識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?
最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎?這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量(手段)全力去說服他們、征服他們。
(一)房地產(chǎn)營銷策劃書-廣告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率;二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。
通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費用，則是經(jīng)濟(jì)的，可行!可是，學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化!好!既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，以達(dá)到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。
另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則!我們提倡的是“實實在在”的那點東西!對吧?
(二)房地產(chǎn)營銷策劃書-造勢：聲勢浩大
我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也;故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進(jìn)一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。
2.必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進(jìn)行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強(qiáng)心針;讓產(chǎn)品在消費者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型;令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。四補(bǔ)漏：瞻前顧后
最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃、進(jìn)行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息(如名稱、地址、性質(zhì)等)，其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口(理由、原因)進(jìn)行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。
房地產(chǎn)項目策劃8
一、活動目的
一年一度的圣誕節(jié)即將來臨，為了增進(jìn)員工之間的感情，展現(xiàn)太東地產(chǎn)的企業(yè)形象，擬圣誕節(jié)當(dāng)天舉行圣誕歡聚派對，向員工和現(xiàn)場客戶傳遞圣誕的祝福。
二、活動主題
放飛夢想傳遞祝福
三、活動對象
地產(chǎn)集團(tuán)全體員工(項目留守人員除外)
四、活動時間
20__年12月25日(周三)下午15：00—18：00
五、活動地點
太東·時尚島咖啡廳及前廣場(利用公司的自有物業(yè)作為活動場地，整合資源以節(jié)省費用;與此同時向現(xiàn)場客戶傳遞太東地產(chǎn)的企業(yè)精神，烘托現(xiàn)場銷售氛圍)
六、活動形式及籌備
1、圣誕樹：擬借用時尚島銷售部的圣誕樹，在購買圣誕樹前綜合考慮本次活動的需求，選擇一棵較為高大和茂盛的圣誕樹，并事先定好圣誕樹的裝飾品。
2、喝咖啡吃糕點：將圓桌和凳子擺放在前廣場圍成圓圈，各位員工可以一邊吃燒烤和蛋糕，一邊參加游戲或欣賞節(jié)目。
3、提前讓各位員工準(zhǔn)備好用以互贈的圣誕禮物，提倡物美價廉和別出心裁，并將標(biāo)有號碼的便利貼貼在禮物上，由禮物提供者各自簽上名字，以便于后續(xù)活動中的禮物互贈。
4、其它節(jié)日氛圍的物料籌備：每位員工各發(fā)一頂圣誕帽，最好有太東Logo;現(xiàn)場做簡單布置，襯托出現(xiàn)場喜慶、活躍的節(jié)日氣氛;現(xiàn)場播放《平安夜》、《圣誕鐘聲》等圣誕頌歌。
七、活動方案
1、幸福祈禱：給參加活動的每位員工發(fā)一張精致的圣誕小賀卡，自行填寫圣誕愿望，并集中掛在營銷中心的圣誕樹上，然后閉目許愿。
2、游戲環(huán)節(jié)：聽音樂搶凳子、現(xiàn)場瘋狂猜歌(搶答)、拍七令(報到七的人不能報數(shù)，而是拍下一個人的肩膀，出現(xiàn)錯誤者現(xiàn)場表演節(jié)目)
注：游戲環(huán)節(jié)建議設(shè)立小獎勵以刺激員工們的活動熱情。
3、年會節(jié)目試演：將地產(chǎn)的年會節(jié)目提前在本次活動試演，讓表演的員工提前適應(yīng)舞臺氣氛，并讓觀眾提出改進(jìn)意見
4、真情互贈：將各位員工所提供的禮物全部堆放在中間，然后輪流抽簽上前領(lǐng)取禮物，禮物抽完后互相向禮物的提供者真誠地道一聲祝福。
5、放飛夢想：現(xiàn)場宣布太東地產(chǎn)的發(fā)展宏愿，由領(lǐng)導(dǎo)班子將愿望寫在系在大氫氣球的橫幅紙上，同時將員工的愿望也寫在上面，全體員工共同放飛氣球，并合照留念。
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