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拆遷案件經(jīng)典談判技巧

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  拆遷補(bǔ)償?shù)恼勁惺且粓霾┺?,被拆遷人的政治資源與資金實(shí)力甚至于維權(quán)技巧都處于絕對(duì)劣勢。那么在拆遷案件中會(huì)有哪些適用的談判技巧呢?下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷案件經(jīng)典談判技巧,供你閱讀參考。

  拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態(tài)

  一、如意心理  這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進(jìn)行拆遷時(shí)表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對(duì)舊居的厭煩和對(duì)新居的向往。當(dāng)拆遷實(shí)施單位進(jìn)入現(xiàn)場時(shí),被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動(dòng)、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。

  二、恐懼心理  當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段時(shí),部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們?cè)诓煌潭壬详P(guān)心自己利益的實(shí)現(xiàn),主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌張,在這種情況下,被拆遷戶對(duì)拆遷工作人員一般缺乏信任感,生怕工作人員克扣面積、貶低價(jià)格及折舊率等。凡事總是斤斤計(jì)較、舉棋不定。

  三、消極心理  有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時(shí),就處于一種消極心理狀態(tài),通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動(dòng)遲緩的行為特征。

  四、橫纏心理  當(dāng)房屋拆遷工作進(jìn)入實(shí)施階段時(shí),部分被拆遷戶認(rèn)為這是實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的關(guān)鍵時(shí)刻,力求經(jīng)濟(jì)利益或其他利益最大化,以拒不拆遷為籌碼,表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的“釘子戶”,前者表現(xiàn)軟拖,后者表現(xiàn)硬抗。但二者對(duì)房屋拆遷工作的影響基本一致,也是本文論述重點(diǎn)。下面從7個(gè)方面分別說明如何做一個(gè)“合格”的釘子戶。

  一、釘子戶的分類:

  1、漫天要價(jià)型:漫不講理,把動(dòng)拆遷視為撈一票的機(jī)會(huì),撒無賴。翻手為云,覆手為雨,自以為老子天下第一,這一類人,一般沒有后臺(tái),沒有關(guān)系,但有三四個(gè)狐群狗黨,給他當(dāng)狗頭軍師,自己并沒有多少文化,也不懂多少政策、法規(guī),這類人中,地痞、流氓,無業(yè)人員、刑滿分子居多。一般武來!

  2、后臺(tái)撐腰型:有一定的社會(huì)關(guān)系,自持無恐,有文化、懂政策,喜歡鉆政策的空子,其背后往往有高人的指點(diǎn)。他們以利潤為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒有達(dá)到的時(shí)候,高層的電話、條子紛紛涌來。他們會(huì)見好就收,只要達(dá)到目的。一般文來!

  3、自我保護(hù)型:他們是社會(huì)的弱勢群體,收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了,以至不信任任何人,他們的信念是堅(jiān)持到底就是勝利,他們對(duì)今后的生活顧慮太多了,對(duì)生活沒有多少信心,他們計(jì)算補(bǔ)償能不能買套房以后,還節(jié)余一點(diǎn)生活費(fèi)。他們會(huì)耍無賴,會(huì)點(diǎn)小聰明,他們懼怕權(quán)威,對(duì)政府不信任,喜歡聽小道,他們信奉只有自己才能保護(hù)自己。動(dòng)遷中,最容易漠視他們的利益,因?yàn)閯?dòng)遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃,柿子撿軟的捏,這類人群更需要專業(yè)人士的指點(diǎn)和幫助。

  拆遷案件經(jīng)典談判技巧

  拆遷談判的開局技巧:

  1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

  2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià),除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。

  如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià),這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng):我們本來可以做的更好,一定是哪里出了問題。

  3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外,如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告,就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外,在你表示有些意外后,對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外,對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

  4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯,產(chǎn)生敵對(duì)情緒,這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗,致使談判不能正常進(jìn)行下去。

  5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)龋f不要在意補(bǔ)償總額,也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

  拆遷談判的中期技巧:

  1、 一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒有決定權(quán)的“拆遷人”。

  在進(jìn)行拆遷談判開始前,一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán),有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判,最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié),對(duì)方往往會(huì)以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。

  2、 在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。

  拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼,價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。

  3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/p>

  如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì),一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致,拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。

  4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

  拆遷談判的結(jié)尾技巧:

  1、嚴(yán)格防范對(duì)方的“白臉-黑臉”策略,在這里面一定要注意,區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉,拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人,要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。

  2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度,關(guān)鍵在于以下三點(diǎn):

  (1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步,自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。

  (2)一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn),尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn),不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。

  (3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”,或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

  3、要有適時(shí)收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

  談判是一種學(xué)問,是一種心理戰(zhàn)。運(yùn)用好自己所掌握的證據(jù)、資料和規(guī)定,最好心里準(zhǔn)備,想好每一次談判的方式和技巧,便可讓被拆遷人得到更多的補(bǔ)償。必要時(shí),可咨詢和聘請(qǐng)專業(yè)的律師,幫助您與拆遷人談判。專業(yè)的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司,因此經(jīng)驗(yàn)豐富,可保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益,爭取更多的拆遷補(bǔ)償。

  
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