拆遷談判技巧二十條
拆遷談判技巧二十條
在進(jìn)行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。所以在這時(shí)候我們應(yīng)該巧妙應(yīng)用拆遷談判技巧，下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷談判技巧二十條，供你閱讀參考。
談判技巧二十條
談判技巧1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。
談判技巧2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。
如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
談判技巧3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
談判技巧4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
談判技巧5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)?，千萬不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
談判技巧6、 一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進(jìn)行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。
談判技巧7、 在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。
拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
談判技巧8、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/p>
如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。
談判技巧9、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。
談判技巧10、嚴(yán)格防范對(duì)方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
談判技巧11、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：
(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。
(2)一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。
(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
談判技巧12、要有適時(shí)收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
談判技巧13、合理定位，目標(biāo)明確
這是貫穿整個(gè)談判過程的核心工作，對(duì)于談判的后期走向和最終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對(duì)于自己的定位也包括對(duì)于拆遷方的定位。
對(duì)于自己的定位是一項(xiàng)重要但是很復(fù)雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價(jià)格來進(jìn)行綜合的考量。對(duì)自己的正確定位會(huì)使自己的拆遷中掌握主動(dòng)的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會(huì)導(dǎo)致對(duì)方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價(jià)，造成談判破裂，過低的定位又會(huì)導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補(bǔ)償。因此合理的定位是談判的第一步。
談判技巧14、談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價(jià)格是什么?
談判技巧15、掌握主動(dòng)權(quán)，善于判斷
拆遷中很多被拆遷戶就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個(gè)好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時(shí)候進(jìn)行，在哪進(jìn)行，和你進(jìn)行談判的對(duì)方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。
談判技巧16、在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項(xiàng)目的盡早啟動(dòng)與完成，因此對(duì)于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動(dòng)權(quán)，利用對(duì)方的心理特點(diǎn)，能為自身謀取更大的補(bǔ)償。但是在抓住該弱點(diǎn)的同時(shí)，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對(duì)方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對(duì)方的心理特點(diǎn)是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。
對(duì)于上述心理特點(diǎn)的善加利用有的時(shí)候有著很大的收效，但是更多的時(shí)候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點(diǎn)與上一點(diǎn)是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對(duì)于漏洞的查找，需要談判者具備對(duì)案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識(shí)。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點(diǎn)。
談判技巧17、注意細(xì)節(jié)，善用技巧
首先談判一定是一個(gè)善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對(duì)方信息的主要渠道，在談判的時(shí)候要善于使用各種方法誘使對(duì)方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會(huì)再談判開局的時(shí)候就將底牌亮出來，而是在獲取對(duì)方的信息之后，通過冷靜的分析，將對(duì)方的底牌摸清，知道對(duì)方的底線和真正的目的，進(jìn)而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對(duì)方以驚動(dòng)，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗(yàn)，這對(duì)一般的拆遷戶來說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
同時(shí)，談判的時(shí)候一定要避免對(duì)抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
談判技巧18、若是談判中出現(xiàn)僵局，此時(shí)首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。
以下幾個(gè)細(xì)節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會(huì)有好幾撥，那么此時(shí)就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的最高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費(fèi)時(shí)間和精力。
同時(shí)在對(duì)拆遷方進(jìn)行心理戰(zhàn)的時(shí)候，一定要反過來預(yù)防拆遷方對(duì)你實(shí)施心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。
談判技巧19、尤其在拆遷一開始的時(shí)候，雙方對(duì)于補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差異很大，有時(shí)候?qū)τ谠瓌t性的問題存在著原則性的爭執(zhí)，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有任何意義，從這個(gè)角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。這個(gè)時(shí)候，可以和對(duì)方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。
談判技巧20、總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來的。對(duì)于被拆遷戶而言，談判即要做好先期的準(zhǔn)備工作要詳細(xì)了解有關(guān)于除權(quán)補(bǔ)償和安置的相關(guān)法律和政策，在談判中掌控主動(dòng)地位，善于使用談判技巧，抓住細(xì)節(jié)，做到心中有數(shù)，進(jìn)退有度，保護(hù)自己的合法權(quán)益不受損害。
但是，由于拆遷中雙方主體的不平等，拆遷戶在談判中很難獲取優(yōu)勢(shì)甚至難以有平等的地位，在進(jìn)行拆遷談判前或者談判陷入僵局的時(shí)候，盡早委托專業(yè)拆遷律師協(xié)助處理拆遷糾紛，能更好的保障自身權(quán)益，少走彎路，避免不必要的損失，爭取到合法合理的拆遷補(bǔ)償。
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