拆遷中的談判技巧
拆遷中的談判技巧
在拆遷談判中，要通過談判知道對方的弱點，從而一一突破，下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷中的談判技巧，供你閱讀參考。
什么是拆遷人或是被拆遷人
什么是拆遷 人： 取得拆遷許可證的單位
什么是被拆遷人： 被拆遷房屋的所有人
拆遷人與被拆遷人的確立，是拆遷與被拆遷的一個前提條件。在這基本前提條件中，有兩個要素十分重要:對于拆遷人來說就是拆遷許可證，沒有取得拆遷許可證的單位，按政策與法規(guī)的要求就沒有資格組織拆遷，如果組織拆遷就是非法拆遷。
在現(xiàn)實拆遷工作中，常有的情況是拆遷單位在沒有取得拆遷許可證之前，就借口工程項目重要，違反法律程序，進行非法拆遷。應(yīng)該說，沒有取得拆遷許可證之前的任何單位和任何工程，都不能進行拆遷.而這時的拆遷人因為沒有取得拆遷資格，所以它與被拆遷人訂立的任何協(xié)議都是不受法律保護的無效協(xié)議。
而關(guān)于被拆遷人，則應(yīng)該特別注意房屋的“所有人”這這三個字。所有人是區(qū)別于“使用人”與“承租人”的。也就是說，作為使用人與承租人的房屋使用人，雖然也會按規(guī)定獲得有關(guān)補償和安置費用，但他們不是法律意義上的被拆遷人，也不會按房屋的所有權(quán)人那樣享有被補償?shù)臋?quán)利。
還有，被拆遷人還應(yīng)該分為自然人與法人，即一般公民和企業(yè)法人，這一點也非常重要，因為這直接關(guān)系到補償?shù)臉藴屎脱a償數(shù)額的多少。
被拆遷人要享有按標準補償?shù)臋?quán)利,必須保證自己的建筑的合法性,如果屬于違法違建筑就會被列為非法建筑無償拆除.
拆遷中的談判技巧01
拆遷談判技巧
1. 待業(yè)主簽的80%左右再開條件(這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開價了)。2. 條件讓對方提，不要自己先提，如果不合適，就說再等等，前期不要去接觸。3. 價格定高點還價，慢慢降。4. 注意確定新房交房時間，延遲交房違約計算方式，新房管理費減免計算。5. 面積差異的計算補額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶型，或者約定多少層層數(shù)以下都可以選擇(均可以選)。7. 分戶是不是可以多分套數(shù)?可以選1套應(yīng)得的。也可以多套分拆;一般標準是賠付面積的正負5%之內(nèi)，超過的按新樓盤市場價。8. 交樓標準明確具體，收樓按完成收樓手續(xù)雙方交接為準，房產(chǎn)證最遲交付時間，違約約定量化。9. 態(tài)度堅決。10.以收新房不再補錢給開發(fā)商為基本談判原則標準，特別是有贈送面積要額外給搭板費的和辦理房產(chǎn)證相關(guān)的稅費的，一切收到房產(chǎn)證前的任何多余費用都是開發(fā)商的。11. 開發(fā)商違約條款，要明確具體有可操作性執(zhí)行性。12. 談判過程，語氣要委婉，態(tài)度要堅決，比如“合適就一定會簽啦”什么什么的。
賠付計算及標準
1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開發(fā)出來的新房的單套面積有沒有合適的，差額面積怎么定價，一定是價格勘死不能模糊標準什么開盤均價這樣的表達。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;
2.搬遷費;
3.裝修費;4.過渡租金;5.稅費問題(約定全部由開發(fā)商承擔(dān));6.面積標準一般標準是賠付面積的正負5%;7.獨棟、空地、樹苗、樹木、樓頂、裝修另計;8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高于4，如果沒有多贈送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本(量化計算);
拆遷中的談判技巧02
拆遷談判的開局技巧：
1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價。
2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。
如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。
3、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。
4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進行下去。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)?，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
拆遷談判的中期技巧：
1、 一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進行談判，最高談判權(quán)限是什么。進入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進行推脫。
2、 在拆遷談判中絕對不要對補償款進行“折中補償”。
拆遷中對補償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。
3、學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補償?shù)慕┚帧?/p>
如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
4、只要是在補償?shù)哪骋豁梿栴}上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。
拆遷談判的結(jié)尾技巧：
1、嚴格防范對方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
2、拆遷補償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點：
(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數(shù)額。
(2)一定謹防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。
3、要有適時收回一開始所談全部補償條件的勇氣。
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