房地產(chǎn)投資基金
房地產(chǎn)投資基金
房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展與轉(zhuǎn)型，下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)投資基金的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展與轉(zhuǎn)型：
2016年6月17日-18日，中國(guó)房地產(chǎn)俱樂部第十屆杭州論壇在浙江省建筑科學(xué)設(shè)計(jì)研究院成功召開。此次論壇迎來了來自中國(guó)大陸各地、中國(guó)香港、美國(guó)、澳大利亞和泰國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的近百位嘉賓，他們來自超過六十家知名房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)或單位，領(lǐng)域涵蓋了各類房地產(chǎn)開發(fā)商、各類金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)服務(wù)和咨詢機(jī)構(gòu)等。在此次論壇上，盛世神州投資基金管理(北京)股份有限公司的首席執(zhí)行官李萬明先生做了題為“房地產(chǎn)基金的發(fā)展與轉(zhuǎn)型”的主題演講，他在演講中概括了房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀，闡述了房地產(chǎn)基金的五大轉(zhuǎn)型方向，并分享了盛世神州基金在此領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
以下為李萬明先生發(fā)言實(shí)錄：非常高興在杭州與大家交流!我1985年在杭州工作過，只有半年，很喜歡杭州。1992年離開建設(shè)部下海做房地產(chǎn)，也是從萬通起步的，當(dāng)年大老板們對(duì)我們職員非常好，正因?yàn)橛羞@么寬容的環(huán)境，員工們才能夠發(fā)展起來。盛世神州基金是我們銀信地產(chǎn)和多家房地產(chǎn)開發(fā)投資商一起發(fā)起的，于2010年成立，主發(fā)起人是銀信地產(chǎn)，發(fā)起人還包括陽光100、復(fù)地集團(tuán)等。
由于時(shí)間有限，我簡(jiǎn)單談?wù)勎业南敕?。?duì)于未來房地產(chǎn)基金應(yīng)該怎么走，我結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)、房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展歷程、房地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)型以及盛世神州做的一些實(shí)踐這三個(gè)方面做一些我的分析。
第一部分，談一談當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。首先第一個(gè)特點(diǎn)，現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)庫存量仍然很大，住宅超過7億平方米，實(shí)際上商業(yè)庫存量更難去化。
第二個(gè)特點(diǎn)，從去年開始大量放水的情況下，整個(gè)銷售有所好轉(zhuǎn)，新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)減少。因?yàn)槿ツ?、前年拿的地少，開盤的也少，所以條件也是好的，有利的。
第三個(gè)特點(diǎn)是國(guó)家的政策越來越明顯，不像溫時(shí)期的一刀切，現(xiàn)在鼓勵(lì)差異化，有些去庫存，有些控制售價(jià)，甚至限購(gòu)，很多地方新政已經(jīng)出臺(tái)了。
分析房地產(chǎn)銷售量，可以比較前幾年例如2011年、2012年的狀況。當(dāng)年銷量都在11億左右，13年賣的不錯(cuò)，14年少了，15年又多了。會(huì)有振蕩，但沒有像以前那么厲害，應(yīng)該說現(xiàn)在從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度來說，曲線已經(jīng)趨于平穩(wěn)。中國(guó)在城市化過程中的需求，增量已經(jīng)很難了，但是剛性需求包括改善型需求每年帶來的去化量還是有的，只要房?jī)r(jià)不漲得太瘋狂，我們認(rèn)為這個(gè)水平線能維持三五年。當(dāng)然也要看國(guó)家的一些政策，金融政策是否鼓勵(lì)購(gòu)房者等等。
城市分化非常明顯，一二線城市增長(zhǎng)迅猛，庫存量很少，去化周期很快，但確實(shí)三四線城市問題很嚴(yán)重。前不久看到報(bào)道，說南昌去化周期短的同時(shí)，但江西好幾個(gè)地級(jí)市房子庫存很大，這個(gè)現(xiàn)象很嚴(yán)重，欠發(fā)達(dá)地區(qū)，包括河南、西安的一些地級(jí)市和縣級(jí)市，實(shí)際上需求量跟不上，原因是城市化缺乏后勁，本地沒有很多商業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，所以對(duì)于進(jìn)城的要求不夠，購(gòu)房置業(yè)去支撐他生活的基礎(chǔ)有難度。所以這個(gè)問題應(yīng)該正視，不應(yīng)該去三四線城市去投資。但是大城市需求非常大，有剛性支撐，價(jià)格在上漲。
我們希望價(jià)格不要過快的上漲。今天早上湖北副省長(zhǎng)也說了一個(gè)觀點(diǎn)很有道理，房?jī)r(jià)如果漲的太快，畢竟上漲是因?yàn)樨泿殴?yīng)造成的。對(duì)于需求和長(zhǎng)期的金融效益來說是達(dá)不到水平的。價(jià)格是由使用價(jià)值來決定的，使用價(jià)值體現(xiàn)在每一個(gè)月的租金，但租金回報(bào)率現(xiàn)在仍然很低，因此現(xiàn)在的投資方向還是偏向比較好的城市，包括長(zhǎng)三角的一些地級(jí)市。
房地產(chǎn)企業(yè)的分化非常嚴(yán)重，全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售比已經(jīng)達(dá)到了40%多的份額。剩下的九萬房地產(chǎn)企業(yè)才占到50%多，實(shí)際上每家非常小，所以地級(jí)市的很多企業(yè)都出現(xiàn)了問題。有很多企業(yè)鑒于流動(dòng)性困難向銀行貸款，貸款之后又不想投資房地產(chǎn)了，所以對(duì)于小房企來說確實(shí)面臨困難。
轉(zhuǎn)型合作，大型房地產(chǎn)企業(yè)把自己做成基金，這也是一個(gè)非常常見的現(xiàn)象，前二十位、前十位的房企做得非常到位。當(dāng)然也有一些房企參與銀行的開設(shè)，甚至也有金融機(jī)構(gòu)去參與房地產(chǎn)，當(dāng)然對(duì)小房企往哪方面走，這是一個(gè)問題。
我們想，對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，可能也面臨著更大的轉(zhuǎn)型，但往哪里轉(zhuǎn)?徹底離開房地產(chǎn)也不是一個(gè)很好的選擇，因?yàn)槿珖?guó)各種行業(yè)都不是那么景氣，都不容易做。轉(zhuǎn)型是要轉(zhuǎn)，但怎么轉(zhuǎn)，怎么樣使我們企業(yè)能夠繼續(xù)產(chǎn)生價(jià)值?第二部分，談一談房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展歷程。房地產(chǎn)私募基金前幾年發(fā)展得比較快，2010年很多人把它稱為元年。之后逐漸減緩，我們期盼著往后的發(fā)展能夠有更多有實(shí)力的、有信譽(yù)的專業(yè)房地產(chǎn)基金繼續(xù)在這個(gè)行業(yè)上奮斗，形成社會(huì)的一種信任。我們能夠替人理財(cái)，能夠替人產(chǎn)生收益。很多基金帶來的收益不錯(cuò)，盡管個(gè)別的出現(xiàn)問題，但這種現(xiàn)象畢竟還是少的?？梢哉f地級(jí)市的房地產(chǎn)基金還沒有發(fā)展起來就消失了，這也是一個(gè)比較好的現(xiàn)象，不像P2P。當(dāng)然，我們看到更多的是大的資管公司進(jìn)入房地產(chǎn)基金投資行業(yè)。雖然這方面管理欠缺，但這正好是專業(yè)房地產(chǎn)基金、我們專業(yè)人士要做的事情，能夠幫助其管理。
再回到傳統(tǒng)的分析，房地產(chǎn)基金具備什么樣的特點(diǎn)?它應(yīng)該是一種介于股權(quán)投資和債權(quán)投資之間，它能夠幫助企業(yè)增加資本?？傮w來說，發(fā)展得還是很不錯(cuò)，在國(guó)外更是如此。
當(dāng)然，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也是一樣的，回報(bào)介于債權(quán)和股權(quán)之間，風(fēng)險(xiǎn)也是介于債權(quán)和股權(quán)之間。房地產(chǎn)基金長(zhǎng)期以來發(fā)展得很好，特別在美國(guó)及一些發(fā)達(dá)國(guó)家，它還是很有生命力的，對(duì)大家有吸引力，同時(shí)有一定的安全性。
當(dāng)然，作為房地產(chǎn)基金的管理者，應(yīng)該具備的一些優(yōu)勢(shì)或者條件。以下五個(gè)方面很重要：第一管理團(tuán)隊(duì)通常具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn);第二項(xiàng)目投資價(jià)值判斷能力強(qiáng)，這個(gè)是前期吸引投資者很重要的一點(diǎn);第三投資中期對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)管控能力強(qiáng);第四項(xiàng)目中期小障礙的應(yīng)對(duì)能力強(qiáng);第五是項(xiàng)目進(jìn)展極端不順的時(shí)候接盤能力強(qiáng)，專業(yè)的基金都應(yīng)該把注意力放在后面的化解上，出現(xiàn)問題要及時(shí)解決，不要扔在那里。
也許我這個(gè)話不一定合理，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展有以下幾個(gè)階段。第一個(gè)階段是90年開始，中外合資項(xiàng)目開發(fā)。當(dāng)時(shí)常常以房地產(chǎn)基金的形式，并不是完全通過股權(quán);第二個(gè)階段是外資收購(gòu)商業(yè)物產(chǎn)及高端住宅的階段，包括一些新加坡的基金進(jìn)入;第三個(gè)階段是限外扶內(nèi)，外匯進(jìn)不來，有一定的政策傾向。此時(shí)本土PE逐漸發(fā)展起來，《有限合伙企業(yè)法》在修改之后出臺(tái)，這些跟國(guó)家政策有關(guān)系;第四個(gè)階段，也就是房地產(chǎn)經(jīng)歷元年之后，從2010年開始房地產(chǎn)PE的大發(fā)展。我想可不可以這么定義，從2014年年底開始到2015年年初，房地產(chǎn)基金進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期，原因有幾個(gè)，這之后房地產(chǎn)基金的投資方向、投資策略和投資人發(fā)生了變化。
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