房地產(chǎn)信托是什么
近年各家信托公司對(duì)于傳統(tǒng)主營(yíng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)分化。尤其是對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，受到房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)冷趨勢(shì)影響，多家信托公司傳出消息，相關(guān)投資節(jié)奏被管理層人為放緩。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)信托是什么的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托(Real Estate Investment Trust，REITS)指信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托包括不動(dòng)產(chǎn)信托、房地產(chǎn)資金信托兩方面，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛，按性質(zhì)也可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù);房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。
房地產(chǎn)信托內(nèi)容
房地產(chǎn)信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡(jiǎn)稱REITS，包括兩個(gè)方面的含義：一是不動(dòng)產(chǎn)信托就是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系;二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。
2003年6月，央行發(fā)布121號(hào)文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。
房地產(chǎn)信托發(fā)展歷程
1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，這也是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開始對(duì)投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司(Face-Amount Certificate Companies)、單位信托公司(Unit Investment Trust)和經(jīng)理公司(Management Companies)三類。
其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型(Close-end Type)投資公司、開放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non- Diversified Type)投資公司四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點(diǎn)，美國(guó)國(guó)會(huì)于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對(duì)股東或投資人課征個(gè)人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國(guó)國(guó)會(huì)通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國(guó)的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司類的公司，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金。基于危險(xiǎn)分散原則，主要從事買賣管理不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長(zhǎng)期投資商品，其基本架構(gòu)由不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個(gè)實(shí)體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動(dòng)。
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