房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程
房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程
房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國(guó)模式，另一種是日本模式。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程解讀
房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程之美國(guó)模式：
美國(guó)的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運(yùn)作流程為：
(1)評(píng)估資金。基金發(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。
(2)接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
(3)接洽律師及會(huì)計(jì)師。與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問題，選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過(guò)程服務(wù)，并擬訂申請(qǐng)文件，此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。
(4)接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問公司。若基金未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要洽定對(duì)象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(5)當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qǐng)募集，在申請(qǐng)成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。
房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買 REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。
在美國(guó)，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊(cè)登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動(dòng)、房地產(chǎn)的狀況、財(cái)產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無(wú)須注冊(cè)登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報(bào)告的義務(wù)。另外，法律還對(duì)房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過(guò)于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少有75%的毛收入來(lái)自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，這就避免了雙重納稅的可能。
房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程之日本模式：
日本模式其運(yùn)作流程為：
(1)房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司;(2)投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;(3)信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);(4)房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi);(5)信托公司向投資者發(fā)放紅利;(6)信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售，從購(gòu)買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。
美國(guó)模式和日本模式的借鑒意義：
從對(duì)美國(guó)和日本房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的研究中，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托業(yè)的發(fā)展必須注意以下幾點(diǎn)：
(1)我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對(duì)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致地研究，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化，來(lái)達(dá)到房地產(chǎn)的證券化。 (2)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托的特性。房地產(chǎn)投資信托是一種新的金融商品，它有自己產(chǎn)生的條件和發(fā)展的規(guī)律， 我們只能給它創(chuàng)造適合生長(zhǎng)和發(fā)展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產(chǎn)(當(dāng)然它可以作為處理不良資產(chǎn)的一種手段)，更不能為了利用它的初期性來(lái)轉(zhuǎn)移金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)而極力發(fā)展，這樣只能起到拔苗助長(zhǎng)的作用。
(3)在政策上，根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來(lái)推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
(4)在房地產(chǎn)證券化的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)極力開發(fā)相關(guān)和配套的房地產(chǎn)證券化商品，培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。
(5)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立一套完整的房地產(chǎn)投資的管理和戰(zhàn)略體系。
在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)投資信托基金這一新的融資方式的萌芽和發(fā)展，積極引導(dǎo)社會(huì)資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個(gè)人資金投向房地產(chǎn)。 通過(guò)借鑒國(guó)際流行的房地產(chǎn)投資信托基金模式，適時(shí)培育和發(fā)展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)集中的問題，并可以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
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