2016大連房地產(chǎn)走勢

2016年，宏觀經(jīng)濟(jì)仍是小年，大力救市的基調(diào)不會變。行業(yè)延續(xù)“消費(fèi)熱、投資冷”態(tài)勢——銷售進(jìn)入夏季;開發(fā)投資進(jìn)入春季;土地購置面積、新開工仍滯留在冬季。作為東北經(jīng)濟(jì)最有活力的城市之一，2016年大連的房市又會有怎樣的走勢呢?小編帶大家一起來了解了解。

2016年大連房地產(chǎn)走勢一：

2016年大連房地產(chǎn)走勢出口、投資、股市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)成穩(wěn)增長的寵兒。“十二五”期間，世界經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型持續(xù)推進(jìn)，我國GDP增速不斷放緩，2015年跌破7%，而大連的增速只有4.2%，是近幾年的新低。盡管仍在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，但在出口負(fù)增長、固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)走下坡路、股市持續(xù)低迷的背景下，2016年保增長壓力不小。

可以看到，舊三家馬車中，出口驅(qū)動力銳減，固定資產(chǎn)投資中，只有房地產(chǎn)富有彈性，成為撬動固定資產(chǎn)投資增速回升的主要切入點。就城市房地產(chǎn)的長產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)、股市的輸血效應(yīng)和新型城鎮(zhèn)化的投資消費(fèi)效應(yīng)“新三架馬車”而言，現(xiàn)在股市低迷，新型城鎮(zhèn)化仍在起步，唯有城市房地產(chǎn)業(yè)挑大梁。

2016年大連房地產(chǎn)走勢二：

房地產(chǎn)銷售熱、投資冷，救市著力點開始從需求側(cè)轉(zhuǎn)向到供應(yīng)側(cè)

從消費(fèi)端看，2015年大連商品房成交額625.98億元，環(huán)比增長12.03%，創(chuàng)近五年新高。但從投資端看，全年房地產(chǎn)業(yè)投資增速為-37.2%，住宅施工面積、房屋新開工面積和竣工面積均為負(fù)增長。

2015年樓市成交向好，但行業(yè)投資增速持續(xù)探底，高庫存是一大原因。截至2015年底，大連商品房庫存面積已達(dá)近1300萬平方米。按2015年銷售速度，上述庫存約需22個月才能消化完。高庫存下，企業(yè)拿地和開發(fā)建設(shè)都比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致投資增速持續(xù)下滑。

我們認(rèn)為，銷售熱、投資冷也跟救市的側(cè)重點有關(guān)。自2014年以來，無論是中央，還是地方，幾乎所有的救市政策都集中在“需求側(cè)”。典型如取消限購、限貸松綁、公積金新政、降息降準(zhǔn)、首付降低、契稅和營業(yè)稅稅率下調(diào)、“跨區(qū)首套”、農(nóng)民工進(jìn)城購房等等，一系列需求側(cè)救市政策對銷售起了很大的拉動作用。相比之下，供給側(cè)的政策不多，目前主要有鼓勵房企轉(zhuǎn)型、土地轉(zhuǎn)性、靈活調(diào)整戶型等政策。為此，2016年還需政府加強(qiáng)供應(yīng)側(cè)政策，如允許土地靈活轉(zhuǎn)性，停止超標(biāo)地區(qū)的土地供應(yīng)，甚至回收已出讓的土地等等。

2016年大連房地產(chǎn)走勢三：

加強(qiáng)兩極供給是去化關(guān)鍵，下半年行業(yè)開發(fā)投資增速或回升

2016年，加快供給側(cè)變革，成為房地產(chǎn)去化的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)投資將出現(xiàn)分化：房企繼續(xù)減量化拿地，但建設(shè)力度加大，下半年行業(yè)投資增速有望回升。

1、高庫存尚不足懼，加強(qiáng)兩極供給或成去化關(guān)鍵

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的最主要矛盾不是高庫存，而是供求不匹配。2016年，我們建議房企應(yīng)加強(qiáng)兩極供應(yīng)——一極是新型城鎮(zhèn)化政策、戶籍政策和農(nóng)民工進(jìn)城購房優(yōu)惠政策推動下的三四線改善需求;另一極是首付降低、稅費(fèi)優(yōu)惠、利率下調(diào)帶來的一二線改善需求(包括中高端、豪宅)。對房企而言，供給側(cè)創(chuàng)新主要包括加大營銷創(chuàng)新力度、持續(xù)的優(yōu)化戶型、建造品質(zhì)、功能定位、更多的人性化設(shè)計，等等。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資分化，增速上半年負(fù)增長、下半年回升

房地產(chǎn)投資主要分為兩塊：一是拿地投入;二是已拿地的開工和建設(shè)投入。2015年，銷售熱，但對開工建設(shè)的帶動作用不大，拿地投入仍然銳減，所以整體呈現(xiàn)“銷售熱、投資冷”的局面。2016年，繼續(xù)升溫的銷售，將刺激房企加大開工建設(shè)力度，增加可售產(chǎn)品供應(yīng)，類似“牛鞭效應(yīng)”，消費(fèi)端的某一增量會引發(fā)上游供應(yīng)端幾倍的增量，預(yù)計行業(yè)將呈現(xiàn)“銷售熱、投資分化”格局。投資分化是指：開工建設(shè)熱度持續(xù)上升，拿地仍維持不溫不火的態(tài)勢。

據(jù)此研判，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對值預(yù)計將呈前低后高走勢，增速上半年滑至負(fù)區(qū)間，下半年有望企穩(wěn)回升