房地產項目收購的實務問題有哪些
房地產項目收購的實務問題有哪些
房地產項目收購是指收購方通過購買目標公司的房地產項目取得其名下房地產開發(fā)經營權的市場交易行為。一般而言，對房地產項目的收購主要有兩種途徑：一種是直接對房地產項目公司資產的收購;另一種是對房地產項目公司股權的收購。以下是學習啦小編為你精心整理的關于房地產項目收購的實務問題的內容，希望你喜歡。
房地產項目收購的實務問題
一、收購條件
房地產項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第20條規(guī)定：“轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。”據此可知，因土地使用權取得方式的不同，房地產項目的轉讓條件可以分為以下兩種：
(1)以出讓方式取得土地使用權的。根據《城市房地產管理法》第38條第1款規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的房地產，不符合本法第39條規(guī)定的條件不得轉讓。《城市房地產管理法》第39條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時已經建成的，還應當持有該房屋所有權證書。”此處，需要注意的是“開發(fā)投資總額”是否包括土地出讓金，曾經引起了理論界與實務界不小的爭議。我們認為，這里的“開發(fā)投資總額”不應包含土地出讓金，因為就目前的房地產市場而言，土地出讓金占房地產開發(fā)總成本的比重不斷增加，可能僅僅土地出讓金這一項就遠遠超過了開發(fā)投資總額的25%。因此，若“開發(fā)投資總額”包含土地出讓金，則投資者只要交納了土地出讓金也就滿足了轉讓條件，顯然不能有效制止“炒賣地皮”現象的發(fā)生，這與立法目的明顯不符。
(2)以劃撥方式取得土地使用權的?！冻鞘蟹康禺a管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”
二、收購程序
《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第21條規(guī)定：“轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。”此外，開發(fā)商還應辦理的手續(xù)主要包括：(1)辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續(xù);(2)辦理規(guī)劃報建和施工許可的更名手續(xù);(3)根據不同地區(qū)的管理要求，向原立項審批部門申請項目建設者更名手續(xù)。
三、收購所涉稅費
資產收購環(huán)節(jié)涉及的稅費主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅等。依據相關稅收法律法規(guī)的規(guī)定，收購方和被收購方，需要繳納不同的稅費。
(一)收購方(受讓方)需繳納的稅費
1.契稅
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則和其他相關規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人應繳納契稅。契稅的稅率為3%～5%，具體比例由省級人民政府在規(guī)定范圍內確定。由于直接收購房地產開發(fā)項目涉及到土地使用權的轉移，因此收購方應按收購價格的3%～5%繳納契稅。
2.印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細則和其他相關規(guī)定，書立、領受產權轉移書據的單位和個人，應按規(guī)定繳納印花稅。收購房地產開發(fā)項目，涉及到土地使用權等產權的轉移。根據《印花稅稅率表》記載，產權轉移書據包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據，立據人應按所載金額萬分之五貼花。因此，收購方應按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。
(二)被收購方(轉讓方)需繳納的稅費
1.營業(yè)稅
根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和其他相關規(guī)定，在中華人民共和國境內轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，應按轉讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅。收購房地產開發(fā)項目主要涉及土地使用權的收購。未在土地上建造房屋的土地使用權，屬于無形資產，已在土地上建成房屋的土地使用權，則與房屋一起統稱為不動產。因此，被收購方即轉讓方，需按轉讓價格的5%繳納營業(yè)稅。
2.土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其他相關規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應就其取得的增值額，按四級超率累進稅率繳納土地增值稅。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去按規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。因此，如果轉讓方因轉讓房地產開發(fā)項目而取得增值額，
則應按四級超率累進稅率繳納土地增值稅，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3.城市維護建設稅和教育費稅
依據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》及其他相關規(guī)定，凡繳消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，應按實際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的一定比例(市區(qū)稅率為7%，縣城、鎮(zhèn)稅率為5%，其余地區(qū)稅率為1%)繳納城市維護建設稅，按際繳納的消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加。
4.印花稅
根據前文分析可知，被收購方同樣應按收購合同金額的萬分之五繳納印花稅。
四、收購所面臨的法律風險及應對措施
直接收購房地產開發(fā)項目，因為剝離了原來的項目公司，所面臨的風險主要來自房地產項目本身，主要有以下幾點風險：
(1)房地產項目存在瑕疵，包括項目立項批文不完全，建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工證等未完全取得。
(2)出讓金、相關稅費欠繳，致使土地使用權證存在瑕疵，可能導致收購合同無效。
(3)就該房地產項目，轉讓方已簽訂了對外合作協議、設計合同、勘察合同、施工合同、銷售合同及其他重大合同。
(4)在建工程存在債權債務(主要為工程欠款)、抵押、擔保、租賃、訴訟、仲裁等糾紛，財產被查封、凍結的風險。
(5)直接收購房地產項目要求轉讓方在項目轉讓時必須已完成開發(fā)投資總額25%以上的投資，否則將被視為炒賣土地，不僅存在轉讓合同無效的風險，甚至存在非法倒賣土地使用權罪的刑事風險。
為有效應對上述風險，收購方可委托專業(yè)律師團隊進行盡職調查，調查的主要內容包括：(1)對目標公司的主體資格調查，要求其出示營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、工商備案登記檔案資料及房地產公司開發(fā)資質證書;(2)對目標公司的資產包括土地、設備等進行調查;(3)對目標公司在建項目進行調查，要求目標公司出示項目立項批文、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、開工證等;(4)要求目標公司出示國有土地使用權出讓合同及補充協議、出讓金及契稅繳納憑證;(5)要求目標公司出示對外簽訂的合作協議、設計合同、勘察合同、施工合同等工程合同資料，核實工程的實際履行情況;(6)要求目標公司出具承諾函，并到相關部門核實公司的債權債務、抵押、擔保、訴訟、仲裁或財產被查封、凍結的相關情況。
除盡職調查外，制定完備的轉讓合同也十分重要。收購方有必要在交易條款中設置擔保及公告程序的條款等。
五、資產收購方案的優(yōu)點與缺點
(一)優(yōu)點
1.風險相對容易控制，收購房地產項目資產，對收購方來說，其風險僅限于所收購的房地產項目本身，即該項目的政府批文是否完全、不存在瑕疵，而不會涉及目標公司的其他債權債務、股權瑕疵等問題。
2.資產收購具有抵稅作用，依據相關稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產，可以每年按比例攤銷或計提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在繳納企業(yè)所得稅前予以扣除，客觀上起到了抵減企業(yè)所得稅的作用。
(二)缺點
1.資產收購環(huán)節(jié)的稅負相對較重，如前文所述，根據相關稅收法律法規(guī)規(guī)定，收購方應繳納印花稅和契稅，被收購方應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅等，收購環(huán)節(jié)的稅負較股權收購相對重一些。
2.手續(xù)復雜、耗時較長。由于項目資產收購實質是開發(fā)主體的變更，因此收購完成后要從立項開始，對項目建設選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調整用地面積、容積率、土地用途等經濟技術指標的風險。
3.如前文所述，項目資產轉讓會受到投資規(guī)模的限制，若未完成總投資額的25%，按照法律規(guī)定禁止項目資產轉讓。