房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)知識
只有建立管理會計(jì)體系并藉此機(jī)會苦練內(nèi)功,才能提高項(xiàng)目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企業(yè)資源.下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)知識的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)知識
房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的構(gòu)成
開發(fā)成本明細(xì)賬，可以使用“多欄賬頁”，也可以使用“三欄賬頁”。自己可以確定使用其中一種帳頁就行了。實(shí)際工作中，大多數(shù)單位使用多欄賬。
按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：
1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。
3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。
房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算程序
企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
2、對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
3、對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。
4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。
5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
(一)占地面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
(二)建筑面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
(三)直接成本法。
指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
(四)預(yù)算造價法。
指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。
企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計(jì)帳戶
為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶進(jìn)行會計(jì)核算。
1.“開發(fā)成本”賬戶
“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等二級明細(xì)賬戶。
2.“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶
“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用，用末該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等
3.“管理費(fèi)用”賬戶
“管理費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(這就是區(qū)別開發(fā)間接成本費(fèi)用歸類)所發(fā)生的管理費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費(fèi)用。期末，“管理費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。
備注：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接成本與管理費(fèi)用的區(qū)別
開發(fā)間接費(fèi)用是指<在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品>而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它<不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額>而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本，因此最終要按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的成本中去的。
主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、其他開發(fā)間接費(fèi)用。
管理費(fèi)用是企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的期間費(fèi)用，與產(chǎn)品開發(fā)沒有直接的聯(lián)系，不需要分配到產(chǎn)品開發(fā)成本中，而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入本年利潤。
主要包括：工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、公司經(jīng)費(fèi)、上繳上級管理費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會會費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。
4.“銷售費(fèi)用”賬戶
“銷售費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項(xiàng)銷售費(fèi)用。期末，“銷售費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。
5.“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶
“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。期末，“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項(xiàng)目貸款，用于本項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計(jì)入開發(fā)成本—**項(xiàng)目--開發(fā)間接費(fèi)或單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本—**項(xiàng)目--利息支出。
房屋開發(fā)成本核算
房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗(yàn)收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進(jìn)行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。
(一)房屋開發(fā)成本核算對象的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售;第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn);第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房;第五類自行建造的自用房屋，發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶。
著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計(jì)算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素，按以下原則來確定。
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