房地產(chǎn)成交指數(shù)的計算
房地產(chǎn)價格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價格為基準進行計算的，那么房地產(chǎn)成交指數(shù)是如何計算出來的呢?具體有哪些步驟呢?下面是學習啦小編帶來關于房地產(chǎn)成交指數(shù)的計算的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)成交指數(shù)的計算
四個步驟
“房地產(chǎn)價格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價格為基準進行計算的，一般有兩種方式，簡單點的就是一定時期內(nèi)的銷售面積/銷售金額”，北京市統(tǒng)計局宣傳中心副主任張雪原介紹道，另一種就是統(tǒng)計所采用的方法“按照同質(zhì)可比的原則抽取樣本進行價格采集，即調(diào)查選擇同一區(qū)域、同一地段同樣建材和結(jié)構的房子，再以采用固定權數(shù)加權平均的計算方法取得房地產(chǎn)價格指數(shù)”，剔除了品質(zhì)變化對價格的影響，反映真正市場需求變化引發(fā)價格產(chǎn)生的波動，以傳達正確的市場信號。
“通常房地產(chǎn)價格比較有兩種方式，同比和環(huán)比”，張雪原介紹，同比即與去年同期進行比較，環(huán)比則與前一個月進行比較。“相對來說，環(huán)比更接近老百姓，因為一般老百姓是不會關注或者記得去年這個時候的價格，所以也使得認識上有一定的局限性。”同時筆者從北京市統(tǒng)計局網(wǎng)站上了解到，房地產(chǎn)價格指數(shù)具體的計算過程分為四個步驟：
第一步抽選調(diào)查樣本，采用重點調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。選擇調(diào)查樣本時要充分考慮其代表性并兼顧各種房屋類型，如調(diào)查的商品房中包括經(jīng)濟適用房、普通住宅、高檔住宅(別墅、公寓)、寫字樓、商業(yè)用房;選擇的調(diào)查樣本要均勻分布于所調(diào)查地區(qū)的范圍內(nèi)，其營業(yè)額應占本地區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總額的70%以上。
第二步確定權數(shù)(比重)。權數(shù)一般用上一年全市房屋的銷售額推算。如，將商品房、二手房的銷售額占全市房屋總銷售額的比重作為這兩類房屋的權數(shù)(權數(shù)每年更新一次)。
第三步采集價格。因為房屋個體差異性非常大，一套房子的價值不僅取決于其直接誒包含的面積大小、房型結(jié)構、建筑材料等內(nèi)部因素，更在于其所處的地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設施等外部因素。因此考察房屋價格變化時正如張主任所介紹采用同質(zhì)可比的原則。
第四步計算價格指數(shù)。房屋銷售價格總指數(shù)包括商品房和二手房兩大類價格指數(shù)。要先分別計算出商品房、二手房的價格指數(shù)，然后采用加權算術平均法計算出房屋銷售價格指數(shù)。在取得了全部調(diào)查企業(yè)的銷售價格資料后，首先計算各調(diào)查樣本的漲幅，即個體指數(shù)，再采取由下到上逐級匯總的方法匯總出房屋銷售價格總指數(shù)。
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