房地產(chǎn)成交指數(shù)的計(jì)算
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，那么房地產(chǎn)成交指數(shù)是如何計(jì)算出來的呢?具體有哪些步驟呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)成交指數(shù)的計(jì)算的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)成交指數(shù)的計(jì)算
四個(gè)步驟
“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，一般有兩種方式，簡(jiǎn)單點(diǎn)的就是一定時(shí)期內(nèi)的銷售面積/銷售金額”，北京市統(tǒng)計(jì)局宣傳中心副主任張雪原介紹道，另一種就是統(tǒng)計(jì)所采用的方法“按照同質(zhì)可比的原則抽取樣本進(jìn)行價(jià)格采集，即調(diào)查選擇同一區(qū)域、同一地段同樣建材和結(jié)構(gòu)的房子，再以采用固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均的計(jì)算方法取得房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”，剔除了品質(zhì)變化對(duì)價(jià)格的影響，反映真正市場(chǎng)需求變化引發(fā)價(jià)格產(chǎn)生的波動(dòng)，以傳達(dá)正確的市場(chǎng)信號(hào)。
“通常房地產(chǎn)價(jià)格比較有兩種方式，同比和環(huán)比”，張雪原介紹，同比即與去年同期進(jìn)行比較，環(huán)比則與前一個(gè)月進(jìn)行比較。“相對(duì)來說，環(huán)比更接近老百姓，因?yàn)橐话憷习傩帐遣粫?huì)關(guān)注或者記得去年這個(gè)時(shí)候的價(jià)格，所以也使得認(rèn)識(shí)上有一定的局限性。”同時(shí)筆者從北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上了解到，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)具體的計(jì)算過程分為四個(gè)步驟：
第一步抽選調(diào)查樣本，采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。選擇調(diào)查樣本時(shí)要充分考慮其代表性并兼顧各種房屋類型，如調(diào)查的商品房中包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高檔住宅(別墅、公寓)、寫字樓、商業(yè)用房;選擇的調(diào)查樣本要均勻分布于所調(diào)查地區(qū)的范圍內(nèi)，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)占本地區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總額的70%以上。
第二步確定權(quán)數(shù)(比重)。權(quán)數(shù)一般用上一年全市房屋的銷售額推算。如，將商品房、二手房的銷售額占全市房屋總銷售額的比重作為這兩類房屋的權(quán)數(shù)(權(quán)數(shù)每年更新一次)。
第三步采集價(jià)格。因?yàn)榉课輦€(gè)體差異性非常大，一套房子的價(jià)值不僅取決于其直接誒包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素，更在于其所處的地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。因此考察房屋價(jià)格變化時(shí)正如張主任所介紹采用同質(zhì)可比的原則。
第四步計(jì)算價(jià)格指數(shù)。房屋銷售價(jià)格總指數(shù)包括商品房和二手房?jī)纱箢悆r(jià)格指數(shù)。要先分別計(jì)算出商品房、二手房的價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算出房屋銷售價(jià)格指數(shù)。在取得了全部調(diào)查企業(yè)的銷售價(jià)格資料后，首先計(jì)算各調(diào)查樣本的漲幅，即個(gè)體指數(shù)，再采取由下到上逐級(jí)匯總的方法匯總出房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。
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