2016房地產(chǎn)市場十大形勢分析最新
國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè),穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場對于國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速的發(fā)展有著不可或缺的作用。隨著房地產(chǎn)市場不斷的發(fā)展,很多問題也隨之浮現(xiàn)。下面是學習啦小編帶來關于2016房地產(chǎn)市場十大預測的內(nèi)容,希望能讓大家有所收獲!
2016房地產(chǎn)市場十大形勢分析
一、2016年樓市整體較樂觀
大部分業(yè)內(nèi)人士對2016年房地產(chǎn)市場態(tài)度相對樂觀。2016年樓市可能會比2015年差一點,但不會比2014年差。
首先,需求還在,從人口結構來講,剛需雖然有所減少,但改善性蓬勃發(fā)展,從而彌補了剛需的略微下降;
其次,國家政策支持力度會越來越大;
第三,中國城市群格局會越來越清晰,如果房企布局合理,依舊會取得理想的銷售業(yè)績。
二、一二線城市銷量將持平 銷售均價將上漲
2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%,而銷量將持平,主要由于:
1)供應有限將推升銷售均價,同時導致銷量受限;
2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的負面影響,刺激銷售均價和銷量;
3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。
三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好?
第一, 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下,顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少(除深圳將增加4%以外),這些城市將供不應求,最可能有突出表現(xiàn)。
第二, 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長期來看,由于中心城市的集聚效應推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入,為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持,中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡的連接點上,并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟中心,包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。
第三,大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。2009年至2014年,傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長三角和珠三角的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中,看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇
好的資源都會往一線城市及周邊城市聚集,城市之間及城市內(nèi)部分化加劇,一線城市已經(jīng)郊區(qū)化,現(xiàn)在進入郊區(qū)城市化的階段,二線城市正處于郊區(qū)化的過程,大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路,從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點城市的潛力區(qū)位也很重要,不要盲目拿地。
五、2016年依然會地王頻出
2016年依然會地王頻出,市場集中度會進一步提高,2015年開始,房企融資越來越輕松,各大房企都不差錢,2015年的土地市場非?;鸨?016年也會維持這樣的格局。
六、改善性住房需求份額持續(xù)增加
2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。
首先,現(xiàn)有的住房普遍戶型較小,20%左右的住房質量很差。
其次,二孩政策的全面放開。
第三,與改善型住房需求相比,其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢。
從2015年成交結構來看,改善性需求已經(jīng)在釋放,2016、2017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需,2016年改善性需求成交比例將進一步提高。
七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升
如果沒有特殊政策出臺。2016年年初一線城市房價企穩(wěn),深圳等今年上漲過多的城市,可能有1015%的短暫回調,但之后,仍將繼續(xù)上升。
一線城市的房價,并非單純由供求關系決定的,其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線,造成了人群的聚集。而且,因為其他投資渠道的風險和不暢通,更因為貨幣持續(xù)貶值,而“肉爛了在鍋里”,也就是說不管貨幣貶值升值,樓市的總價值不變,大量資金一有機會就涌入樓市。
2015年,深圳等地的房價漲的太兇,這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調高。討論“30年租金不抵房價”已經(jīng)沒有意義,因為房子這時候已經(jīng)不是使用品而是投資品,就如同金子不能吃寶石無法治病,但一樣價值很高一樣。一旦人們覺得房子值這個價格,它就可以賣出相應的價格。
2016年年初,一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn),部分區(qū)域會有10-15%的回調,但隨后仍將一路往上,明年年底與今年相比,一線城市房價將上升10%左右。
八、品牌房企擴大在二線城市份額,部分本地房企退出
2016年品牌房企將擴大在二線城市份額,部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢,并非是本地沒有剛需。
實際情況是:
1.因為許多地方政府執(zhí)法不嚴,小產(chǎn)權房遍地開花,“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象,于是守規(guī)矩的房企反而不好活,許多剛需住進了小產(chǎn)權房;
2.許多落馬貪官之前以權謀私,許多本地房企以低價獲得土地,與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方,往往需要和當?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè),才能占有一席之地。2014、2015,中央反腐給力,許多貪官落馬,官場風氣一變:
3.許多本地房企所依仗的“關系優(yōu)勢”不復存在。而他們在過往經(jīng)營中已經(jīng)形成路徑依賴,不知道在純市場環(huán)境中怎么競爭怎么游泳。
4.許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕,企業(yè)也一蹶不振。剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設計能力不足、成本控制也不夠好,無力和外來房企競爭。
二線城市不是沒有需求,而是需求有限,這些有限的需求將去向最好的性價比的產(chǎn)品。因此,2016年,在許多二線城市、省會城市,本地房企將逐步退出,全國性品牌房企在當?shù)厥袌鏊挤蓊~將進一步擴大。
九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”,新型好產(chǎn)品反熱銷
2016年三四線城市剛需房大量死掉,新型好產(chǎn)品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市,就說“去化難”。實際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市,目前的所謂“存量產(chǎn)品”,量是非常大,但許多質量都不高,設計很差,好多都是幾年前就蓋起來的。但實際上,三四線城市的消費者并不需要這樣的產(chǎn)品,因為:
1.三四線城市許多就是本地人,家里好歹都有套房,并沒有到不買就沒得住的程度。
2.三四線城市的消費者每天也上網(wǎng)看電視,對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的,一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。
3. 三四線城市房子許多本身就比較大,100平左右的房子很正常,所以買房者要“改善”的時候,許多時候并非是從面積角度出發(fā)的,也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。
因此,三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品,而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此,2016年,大量“存量”房將繼續(xù)去化難,而一些用心的好房子,將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”,必然帶來“新需求”,實現(xiàn)暢銷。
十、移動化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向
組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化,仍是房地產(chǎn)組織變革的方向,而更多房企會推出合伙人制度。風險管理將成為房企管理新的風口。2016年,房企將高度重視風險管理,新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風險,資金風險,運營風險等愈加突出,像很多百億軍團都把風控體系建設和風控隊伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事,在內(nèi)部構建以風險梳理風險識別風險預警風險應對,建立以風控指標體系和流程優(yōu)化為雙輪的風險控制體系。
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