2016哪些城市房?jī)r(jià)可能大漲
近年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)的關(guān)系吸引了越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外學(xué)者的關(guān)注。和其它投資品不同,房地產(chǎn)具有特殊的二重性,即既具有投資屬性,又兼具耐用消費(fèi)屬性。2016哪些城市的房?jī)r(jià)正在悄悄上漲呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于2016哪些城市房?jī)r(jià)可能大漲的相關(guān)資料，供你參考。
2016這些城市的房?jī)r(jià)可能大漲
1、市場(chǎng)需求：烏魯木齊最強(qiáng) 大連最弱
從市場(chǎng)需求方面來(lái)看，35城之間的住房需求潛力分化比較明顯。
市場(chǎng)需求排名第一的烏魯木齊，人口面、經(jīng)濟(jì)面、財(cái)富面皆比較強(qiáng);排名第二的深圳，主要得益于外來(lái)人口占比高、小學(xué)生入學(xué)規(guī)模增長(zhǎng)快、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指數(shù)高;寧波主要受2015年在校大學(xué)生的異動(dòng)大增的拉動(dòng)，存在高估現(xiàn)象;貴陽(yáng)GDP增速、人均收入增速、小學(xué)生增速比較明顯。而市場(chǎng)需求排名倒數(shù)第一的大連，主要是經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、收入增幅太弱;排名倒數(shù)第二的呼和浩特，收入增速、小學(xué)生增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)較弱;排名倒數(shù)第三的長(zhǎng)春，人口增速、經(jīng)濟(jì)增速、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、收入增速、皆較弱，突出反映了東北地區(qū)現(xiàn)狀。
(注：依據(jù)全國(guó)35城2015年的房?jī)r(jià)收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進(jìn)行量化處理，報(bào)告得出2015年全國(guó)35城房?jī)r(jià)收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房?jī)r(jià)偏離越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。)
2、市場(chǎng)壓力：蘭州壓力最大 石家莊最小
從綜合排名看，蘭州、太原、?？谠谑袌?chǎng)供應(yīng)方面排名最靠前，這表明以上城市供應(yīng)壓力有所加大，其中蘭州主要是土地成交量增幅明顯，太原則是商品住宅庫(kù)存及新開(kāi)工量增幅較高，海口則是近幾年企業(yè)購(gòu)地量增加明顯，房屋新開(kāi)工量也快速上升。
而石家莊、沈陽(yáng)、大連排名較為靠后，沈陽(yáng)和大連主要是受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場(chǎng)需求不足，樓市去化壓力大導(dǎo)致近幾年土地供應(yīng)有所放緩，石家莊則是近幾年土地供應(yīng)明顯減少。因此，預(yù)計(jì)這些城市，今年乃至明年的樓盤(pán)供應(yīng)量都將明顯少于前幾年。
(注：通過(guò)城市的商品住宅庫(kù)存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購(gòu)置土地面積規(guī)模及變化(期貨)、商品房用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開(kāi)工面積規(guī)模及變化(準(zhǔn)期貨)等因素，對(duì)各城未來(lái)住宅供應(yīng)情況進(jìn)了行對(duì)比研究。得分越高的城市，市場(chǎng)供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。)
3、供求關(guān)系：呼和浩特去化壓力最大 南京最小
在市場(chǎng)供求關(guān)系方面，呼和浩特、海口、烏魯木齊排名最靠前，此類(lèi)城市供大于求的情況比較突出，2016年房?jī)r(jià)難以強(qiáng)勢(shì)。
南京、合肥、南昌排名較為靠后，主要是此類(lèi)城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場(chǎng)去化能力相對(duì)較強(qiáng)。供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求，2016年房?jī)r(jià)比較強(qiáng)勢(shì)。
(注：主要從35個(gè)城市的商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷(xiāo)比、商品房期貨存銷(xiāo)比等指標(biāo)入手，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，預(yù)判和比較未來(lái)一年35城市場(chǎng)的供求壓力。得分越高，市場(chǎng)供求關(guān)系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類(lèi)城市風(fēng)險(xiǎn)越高。反之，則市場(chǎng)供不求應(yīng)，供求壓力較小，樓市表現(xiàn)較強(qiáng)，這類(lèi)城市風(fēng)險(xiǎn)較小，或者說(shuō)機(jī)會(huì)較大。)
4、房?jī)r(jià)收入比偏離度：深圳等進(jìn)入調(diào)整狀態(tài) 沈陽(yáng)等繼續(xù)平穩(wěn)
報(bào)告顯示，偏離度屬于正區(qū)間的城市有23個(gè)，這些地區(qū)2015年房?jī)r(jià)收入比高于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所擴(kuò)大，說(shuō)明區(qū)域房?jī)r(jià)偏高;處在偏離度負(fù)區(qū)間的城市有10個(gè)，其2015年房?jī)r(jià)收入比低于歷史均衡值，或者相比2014年偏離度有所縮小，這些地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，部分城市甚至依舊偏冷。處在偏離度正區(qū)間的城市數(shù)量大于負(fù)區(qū)間的城市，說(shuō)明2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“回暖”和“區(qū)域分化”雙重特征。
對(duì)于偏離度綜合排名靠前的城市，如深圳、上海、廈門(mén)，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)上漲較快，地王頻出，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步了上漲，但由于承載了過(guò)大的上漲壓力，三地樓市未來(lái)有調(diào)整的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2017年年中會(huì)進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。
而偏離度綜合排名靠后的城市，如烏魯木齊、西寧和沈陽(yáng)三地，張宏偉判斷，未來(lái)趨勢(shì)還是以去庫(kù)存為主導(dǎo)，價(jià)格上漲預(yù)期不強(qiáng)烈，整體價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)。
(注：依據(jù)全國(guó)35城2015年的房?jī)r(jià)收入比偏離度，和近兩年這些地區(qū)房?jī)r(jià)收入比偏離度的變化水平，分別按照一定權(quán)重進(jìn)行量化處理，報(bào)告得出2015年全國(guó)35城房?jī)r(jià)收入比偏離度綜合排行榜。得分越高，房?jī)r(jià)偏離越大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。)
5、買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)：南昌最小 呼和浩特最大
綜合市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求、房?jī)r(jià)偏離等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，報(bào)告最后得出綜合得分，根據(jù)該評(píng)分，買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)排名前五位的城市分別為呼和浩特、海口、太原、蘭州、長(zhǎng)春;風(fēng)險(xiǎn)排名后五位的城市分別是南昌、廣州、鄭州、杭州、寧波。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，樓市的發(fā)展?jié)摿σ膊粫?huì)太大。比如呼和浩特、蘭州等城市本身整個(gè)城市的投資也不是很大，而且當(dāng)?shù)氐牟糠挚粘乾F(xiàn)象也比較嚴(yán)重。而類(lèi)似太原此類(lèi)市場(chǎng)，一直以來(lái)都非投資重點(diǎn)，這也影響了此類(lèi)城市的房地產(chǎn)投資。
而對(duì)于南昌等城市來(lái)說(shuō)，房屋均價(jià)總體偏低，后續(xù)成長(zhǎng)性也不錯(cuò)，從實(shí)際情況看，目前購(gòu)房者也比較認(rèn)可此類(lèi)城市的核心地段的投資。大體上此類(lèi)投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，而且從后續(xù)情況看，也不排除會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的可能。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，風(fēng)險(xiǎn)度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對(duì)比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特具有百分百的風(fēng)險(xiǎn)，也并不代表排名最后的南昌沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。
(注：得分越高的城市，說(shuō)明2016年市場(chǎng)偏弱，房?jī)r(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力弱，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度偏大，機(jī)會(huì)度偏小。與之相反，得分越低的城市，2016年風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，房?jī)r(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小，或者說(shuō)機(jī)會(huì)度較大。)
2016房?jī)r(jià)上漲的原因
1、數(shù)萬(wàn)征拆戶的剛性需求
2016年伊始，湘潭九大重點(diǎn)區(qū)域棚戶區(qū)改造工程就已如火如荼的展開(kāi)，而根據(jù)2016年湘潭出臺(tái)的《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》顯示，在2015年到2017年3年棚改行動(dòng)其間，將會(huì)涉及到3.14萬(wàn)戶居民，這意味著至少產(chǎn)生了3.14萬(wàn)戶需要買(mǎi)房的家庭。房子作為必需品，自家的房子被征拆了自然要買(mǎi)新房子，而湘潭短時(shí)間里產(chǎn)生如此大規(guī)模的征拆戶，自然會(huì)促成今年樓市的異常火爆。
2、多重買(mǎi)房利好政策的疊加
中國(guó)樓市受政策的影響很大，政策上稍微有些風(fēng)吹草動(dòng)，樓市就會(huì)迅速有所體現(xiàn)，政策收緊則樓市蕭條，政策寬松則樓市紅火。
湘潭樓市不僅與全國(guó)大多數(shù)城市一樣，在當(dāng)下享受著史上最低銀行利率，首付最低兩成，契稅優(yōu)惠等利好政策，還享受著本地針對(duì)農(nóng)民、征拆戶和大學(xué)生的購(gòu)房補(bǔ)貼，動(dòng)輒2-3萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼著實(shí)力度不小，這也是促成人們購(gòu)房意愿增強(qiáng)，成交量暴增的主要原因之一。
3、抑制的購(gòu)房需求得以釋放
2014年-2015年湘潭樓市成交量驟降，新建商品房住宅年均銷(xiāo)售12000余套，是近五年來(lái)最低。
2016年在利好政策和房?jī)r(jià)上升的影響下，壓抑的買(mǎi)房需求已經(jīng)慢慢填補(bǔ)上，并且付諸到實(shí)際買(mǎi)房行動(dòng)中，因此未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，樓市需求將不斷擴(kuò)大，成交量將一直維持在高位。
4、樓市供應(yīng)降低
數(shù)據(jù)顯示，2016年1-7月湘潭市新增商品房預(yù)售面積為37.99萬(wàn)m²，而1-7月登記銷(xiāo)售的面積為100.85萬(wàn)m²，供需比為1:2.65，這意味著每新增1套房子的同時(shí)賣(mài)出了2.65套房子，需求量遠(yuǎn)超供應(yīng)量。在樓市供不應(yīng)求的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，市場(chǎng)完全把握在開(kāi)發(fā)商手里，房?jī)r(jià)因此而上漲。
限購(gòu)限貸+限漲限制房?jī)r(jià)上漲的效果
無(wú)論是限貸限購(gòu)，還是蘇州等地祭出的“限漲”新招，其最終目的都是“控房?jī)r(jià)”。
在蘇州發(fā)布的政策特別為房?jī)r(jià)漲幅設(shè)置了“天花板”。“在對(duì)外銷(xiāo)售商品房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從購(gòu)房者心理影響看，代表了新一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始。 需要購(gòu)房者厘清的是，樓市調(diào)控目的并不是降房?jī)r(jià)，而是“控房?jī)r(jià)”。
“從成交量和房?jī)r(jià)漲幅來(lái)說(shuō)，調(diào)控還是有一定收效的。但購(gòu)房者也應(yīng)該意識(shí)到，調(diào)控只會(huì)讓漲幅縮小，而不是房?jī)r(jià)下跌。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最關(guān)鍵的問(wèn)題是，這些房?jī)r(jià)上漲較快的城市庫(kù)存量也不足，總體來(lái)講房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。真正的量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)要到2017年才會(huì)出現(xiàn)”。
他說(shuō)，一線城市會(huì)繼續(xù)上漲，基于對(duì)政策收緊的擔(dān)憂，部分購(gòu)房者會(huì)提前完成置業(yè)計(jì)劃;受收緊政策的打壓，二線城市房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)始趨緩;三、四線城市將出現(xiàn)房?jī)r(jià)小漲的現(xiàn)象，與“去庫(kù)存”下需求釋放的態(tài)勢(shì)有關(guān)。
天津、鄭州、東莞……專家析稱這些城市或跟進(jìn)限購(gòu)
“從后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購(gòu)的可能性非常大。”
此類(lèi)城市炒房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，都有可能出臺(tái)各類(lèi)版本的限購(gòu)做法，“或在收緊外地人限購(gòu)政策、收緊二套房購(gòu)房政策、提高銀行信貸利率，以及分區(qū)調(diào)控等政策方面打組合拳”。
不僅如此，已有限購(gòu)限貸政策加身的上海，最近也傳出要再度收緊調(diào)控的消息。 傳言之一就是，如果上海戶籍居民認(rèn)購(gòu)第二套房，但第一套不拋售的，那么第二套房就需要最低交納七成首付。
“這會(huì)讓此前不積極換房的購(gòu)房者非常懊惱，因?yàn)閾Q房成本明顯增加，七成首付成為主要的購(gòu)房壓力。”某業(yè)內(nèi)人士透露，傳言處于一直存在、卻始終無(wú)辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預(yù)計(jì)9月底或10月初有可能出臺(tái)。
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