近十年中國(guó)房地產(chǎn)政策
近十年中國(guó)房地產(chǎn)政策
房地產(chǎn)政策向來(lái)都是人們關(guān)注的對(duì)象，而想要很好的了解房地產(chǎn)政策就要參考近幾年來(lái)房地產(chǎn)政策究竟發(fā)生了哪些變動(dòng)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于近十年中國(guó)房地產(chǎn)政策的相關(guān)資料。供你參考。
中國(guó)近十年的房地產(chǎn)政策
1、2003年，人民銀行出臺(tái)對(duì)“五大行業(yè)”限制投放信貸資金的政策，其中包含房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定對(duì)于個(gè)人購(gòu)買高檔住房、兩套以上(含兩套)的按揭，要求各商業(yè)銀行調(diào)高首付比例和利率水平;
2、2004年3月，監(jiān)察部、國(guó)土資源部共同下發(fā)文件，要求從2004八月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓;2004年10月、2005年3月人民銀行在不到半年時(shí)間內(nèi)連續(xù)兩次加息;
4、2005年4月各銀行出臺(tái)相關(guān)配套政策，對(duì)首付款比例、利率政策進(jìn)行調(diào)整;2005年5月，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，房屋轉(zhuǎn)讓開征營(yíng)業(yè)稅;2005年7月1日，商業(yè)銀行個(gè)人征信系統(tǒng)開始聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人購(gòu)買第二套以上住房不再享受優(yōu)惠利率，貸款成數(shù)同時(shí)降低;2005年7月，工行、民生開始在上海隊(duì)提前還款用戶收取違約金;審計(jì)署入住農(nóng)行嚴(yán)查房貸;2005年9月，農(nóng)業(yè)銀行總行下發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)健發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)的通知》，明確二手房貸款必須集中在個(gè)人住房貸款管理經(jīng)驗(yàn)豐富、風(fēng)險(xiǎn)控制能力較強(qiáng)的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理;
3、2006年4月28日，人民銀行將房貸利率在不到18個(gè)月的時(shí)間內(nèi)第三次提高;2006年5月29日，九部委出臺(tái)“國(guó)十五條”，對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收期限重新界定，購(gòu)房客戶觀望的氣氛濃厚，在一定程度上一直業(yè)主報(bào)價(jià)大幅走高的情況。
4、2006年上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn);嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款;對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物;
5、2007年，8項(xiàng)政策，5次加息，從金融層面打壓房地產(chǎn);
6、2008年央行百日內(nèi)連續(xù)5次降息。在行業(yè)分析師看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)可能是這一輪政策調(diào)整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，特別是對(duì)部分負(fù)債較高的房企;二是有助于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，間接提高市場(chǎng)購(gòu)買力;三是存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，銀行可支配資;金更多，使得企業(yè)貸款相對(duì)容易;
7、2009年5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》;2009年5月25日，發(fā)改委提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅;2009年10月，營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止;
8、2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，1月10日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)"國(guó)十一條",嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%;4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策;
9、2011年4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策;4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策;1月28日上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn);
10、2012年，住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。該40個(gè)城市包括省會(huì)城市，計(jì)劃單列城市，及一批大型的地級(jí)市;四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線;
11、2013年3月出臺(tái)“國(guó)五條”及其細(xì)則，要求擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn);多個(gè)城市公積金貸款政策收緊。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的走勢(shì)
政府通過(guò)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施并實(shí)施后，對(duì)我國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高溫有所控制，可預(yù)期效果并不明顯。大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度雖有所改變，但由于一線城市的土地資源的稀缺性依然促使房?jī)r(jià)穩(wěn)漲;二線城市受調(diào)控措施影響房?jī)r(jià)雖有短期的緩和回落，出現(xiàn)了如溫州房市價(jià)齊跌的短期現(xiàn)象等等，但由于大宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度拉動(dòng)的群聚效應(yīng)影響，該類城市在國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體格局中的經(jīng)濟(jì)地位得到進(jìn)一步鞏固后，市場(chǎng)向好的大趨勢(shì)將無(wú)法改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然持續(xù)回暖并升溫;三、四線城市房?jī)r(jià)部分地區(qū)開始出現(xiàn)較大回落的情況，如鄂爾多斯等地出現(xiàn)較大跌幅，出現(xiàn)的呆賬、壞賬、信用危機(jī)、形象危機(jī)等等已經(jīng)給當(dāng)?shù)卣徒鹑谙到y(tǒng)帶來(lái)的了相當(dāng)大挑戰(zhàn)，如果全國(guó)大面積出現(xiàn)如此情況，那就有可能出現(xiàn)像美國(guó)2008年因房地產(chǎn)行業(yè)次貸危機(jī)失控引發(fā)金融危機(jī)直至全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況。很顯然這是中國(guó)政府最不愿看到的結(jié)果，所以政府一直以來(lái)提出房地產(chǎn)軟著陸。由此三、四線城市的房?jī)r(jià)也不會(huì)有大的波動(dòng)，因?yàn)槭袌?chǎng)不允許，政府更不允許。
未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)
1、城市之間房?jī)r(jià)差距將更大
由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。
過(guò)去5年里，中國(guó)形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市;“三小”是鄭州、長(zhǎng)沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。
2、大城市房屋日益資產(chǎn)化
一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。
3、小戶型將機(jī)械化
20來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。
4、逆城市化很難出現(xiàn)
未來(lái)10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅?中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多地少，土地國(guó)家所有;公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。
5、大城市很難“去中心化”
國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。
6、商鋪面臨價(jià)值重估
傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。
7、寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來(lái)投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。
8、房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大
房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。
9、計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大
全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時(shí)間問題。未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。
10、大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)
中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
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