房地產(chǎn)合理避稅的方法
房地產(chǎn)合理避稅的方法
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)要如何合理避稅呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)合理避稅的方法的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)合理避稅的方法
1、拖延工期無論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒有完工，國(guó)家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅?！ ≡O(shè)想一個(gè)小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，從法律上講，不存在任何問題。相信如果國(guó)家嚴(yán)格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。
2、提高人工對(duì)于股份公司而言，一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。
當(dāng)然還有類似購買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以，在這里，先要預(yù)祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。
3、搞精裝修目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以毛胚房為主要供應(yīng)，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。
也就是說，未來的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。
4、項(xiàng)目公司那些通過項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預(yù)繳征收時(shí)期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi)，相信項(xiàng)目公司制會(huì)越來越多。同時(shí)，已經(jīng)開發(fā)完畢的項(xiàng)目公司，進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會(huì)逐漸增多。
由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本，土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。
5、轉(zhuǎn)售為租土地增值稅對(duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對(duì)較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內(nèi)部操作空間，從而增大銷售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
而這個(gè)約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。
6 、加快周轉(zhuǎn)很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。
房地產(chǎn)納稅的種類
1、營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅是對(duì)規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條件》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的活動(dòng)。有償包括通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。銷售不動(dòng)產(chǎn)包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物，此時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。如果單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅.對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
2、城市建設(shè)維護(hù)稅(簡(jiǎn)稱城建稅)
是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收。它屬于特定目的稅，是國(guó)家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源而采取的一項(xiàng)稅收措施?？梢姵墙ǘ惥哂懈郊佣愋再|(zhì)，附加于“三稅“稅額，本身并沒有特定的、獨(dú)立的征稅對(duì)象，而且城建稅稅款專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。城建稅按照納稅人所在地的不同.設(shè)置了三檔差別比例稅率.納稅人所在地為市區(qū)的.稅率為7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的.稅率為5%;納稅人所地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的.稅率為1%。
3、土地增值稅
是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其初稿細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù).是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定和扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值額是土地增值稅的本質(zhì)所在。土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
4、印花稅
是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅.凡發(fā)生書立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。
2016買房交易稅費(fèi)一覽表
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