房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)稅收是指國(guó)家通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過(guò)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國(guó)家行為。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。
1、在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策：預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按預(yù)收款的5%繳納營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費(fèi)。
2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅
(1)查賬征收方式：其中，銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(即預(yù)售房產(chǎn)時(shí)繳納所得稅的辦法)。(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。)
(2) 核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)收款的13%繳納所得稅。 目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進(jìn)行合理、合法進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，首先判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進(jìn)行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風(fēng)險(xiǎn)。例如，銷(xiāo)售精裝房時(shí)，通過(guò)分解銷(xiāo)售收入達(dá)到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對(duì)具體情況謹(jǐn)慎使用。
房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)稅收介紹
營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅是對(duì)規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條件》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的活動(dòng)。有償包括通過(guò)提供、轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物和銷(xiāo)售其他土地附著物，此時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。如果單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅.對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。
城建稅
是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收。它屬于特定目的稅，是國(guó)家為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來(lái)源而采取的一項(xiàng)稅收措施?？梢?jiàn)城建稅具有附加稅性質(zhì)，附加于“三稅“稅額，本身并沒(méi)有特定的、獨(dú)立的征稅對(duì)象，而且城建稅稅款專(zhuān)門(mén)用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。城建稅按照納稅人所在地的不同.設(shè)置了三檔差別比例稅率.納稅人所在地為市區(qū)的.稅率為7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的.稅率為5%;納稅人所地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的.稅率為1%。
土地增值稅
是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。
印花稅
是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅.凡發(fā)生書(shū)立、使用、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的行為,就必須依照印花稅法的有關(guān)規(guī)定履行納稅義務(wù)。
契稅
契稅的征稅對(duì)象
契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容：
1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
3.房屋買(mǎi)賣(mài)
4.房屋贈(zèng)予
5.房屋置換
房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特征
國(guó)家性
房地產(chǎn)稅收行為是一種國(guó)家行為，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受?chē)?guó)家稅務(wù)機(jī)
房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅
關(guān)委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，都只是代表國(guó)家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話(huà)說(shuō)，國(guó)家的房地產(chǎn)稅收行為是通過(guò)或借助于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。
法定性
稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開(kāi)了法律的規(guī)定，稅收這樣一個(gè)社會(huì)財(cái)富再分配的活動(dòng)便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無(wú)法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。作為專(zhuān)門(mén)用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無(wú)法離開(kāi)法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。
規(guī)范性
房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無(wú)論是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過(guò)受委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)來(lái)進(jìn)行，其行為必須遵守國(guó)家的法律規(guī)范，不可任意妄為。
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