房地產(chǎn)綜合開發(fā)詳情介紹
房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指將土地開發(fā)以及房屋和有關(guān)的市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開發(fā)方式。下面是學(xué)習(xí)啦小編介紹的一些房地產(chǎn)綜合開發(fā)詳情，希望對(duì)你有所幫助。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的作用
1.實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，迅速改變城市面貌
上個(gè)世紀(jì)80年代以前，我國(guó)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)都有著沉痛的教訓(xùn)，“規(guī)劃不周、自成體系、分散建設(shè)”等造成了城市布局混亂，用地結(jié)構(gòu)不合理，城市功能不完善，城市居住環(huán)境惡劣、城市景觀單一陳舊等弊病。改革開放以后，城市規(guī)劃工作得到重視，房地產(chǎn)綜合開發(fā)成為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的最重要、最直接的方式。房地產(chǎn)綜合開發(fā)按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，把城市建設(shè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)和組織有機(jī)地銜接起來(lái)，使規(guī)劃與建設(shè)緊密地結(jié)合起來(lái)，保證城市規(guī)劃全面實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，可以使城市的新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改造在全面規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行，有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)中的重要一環(huán)，通過(guò)合理、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于創(chuàng)建優(yōu)良的生活和工作環(huán)境，有利于形成城市獨(dú)具特色的建筑景觀，從而使城市面貌發(fā)生著日新月異的變化。
2.促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，建立城市綜合配套的生產(chǎn)和生活環(huán)境
房地產(chǎn)綜合開發(fā)在強(qiáng)調(diào)“綜合”的同時(shí)也特別強(qiáng)調(diào)“配套”，這一點(diǎn)在以前的房地產(chǎn)建設(shè)中是極不受重視的。所謂的“配套”是指在進(jìn)行土地、房屋開發(fā)的同時(shí)要進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)與完善，讓城市的能源、交通、道路、給排水、通訊、環(huán)衛(wèi)、園林以及各種生活服務(wù)、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育娛樂(lè)等設(shè)施，適應(yīng)城市規(guī)模的擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)的發(fā)展，以及城市人口增長(zhǎng)的客觀需要。從實(shí)踐來(lái)看，許多城市通過(guò)房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在城市中形成了具有明顯特征的綜合功能區(qū)，如將居住、辦公、文化、社交，或?qū)①?gòu)物、旅游、休閑等有機(jī)地組合在一定的用地范圍內(nèi)，輔之以必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，為單位和居民提供良好的工作、生活環(huán)境和較完善的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)。甚至一組緊湊的建筑群或是一座巨型的大廈就可以通過(guò)高度自動(dòng)化的運(yùn)載、通信、安保等智能化設(shè)施，在地下、地面及高空這樣一個(gè)三維空間高度集中某些城市功能，適應(yīng)現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏。因此房地產(chǎn)的綜合開發(fā)能夠促進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)。
3.確立城市的可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展路徑，發(fā)揮城市的潛能
房地產(chǎn)綜合開發(fā)為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)。從城市發(fā)展所需要的物質(zhì)基礎(chǔ)來(lái)看，房地產(chǎn)綜合開發(fā)為城市提供了大量用于生產(chǎn)、生活、教育、文化等各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的房屋，尤其是通過(guò)住宅開發(fā)與建設(shè)，提高了城市居民的居住水平，改善了居住環(huán)境;從城市土地資源的利用來(lái)看，房地產(chǎn)綜合開發(fā)促進(jìn)了城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高了土地利用效率，并通過(guò)開發(fā)土地的有償出讓，獲得了城市建設(shè)的資金;房地產(chǎn)綜合開發(fā)帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了城市就業(yè)機(jī)會(huì)，改變了勞動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)于城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整和完善起到了很大的促進(jìn)作用;房地產(chǎn)綜合開發(fā)加速了城市舊區(qū)改造，帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)與完善，優(yōu)化了城市的功能布局，在很大程度上改善了城市的投資環(huán)境，使之不斷地產(chǎn)生著集聚效應(yīng)?？梢?，堅(jiān)持房地產(chǎn)綜合開發(fā)，可以取得良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，有利于保持和利用城市這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的空間優(yōu)勢(shì)，使城市具有持久的生命力。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則
1、與政府產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項(xiàng)基本的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的部門和支柱產(chǎn)業(yè)特征，其發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)必須與國(guó)家或地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相適應(yīng)，否則會(huì)給社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不良影響。反過(guò)來(lái)看，政府的產(chǎn)業(yè)政策確定了鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)、放任的產(chǎn)業(yè)、限制的產(chǎn)業(yè)以及禁止的產(chǎn)業(yè)的類別，當(dāng)企業(yè)進(jìn)入政府鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)時(shí)，可以獲得相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策支持，例如貸款、征地等，當(dāng)企業(yè)進(jìn)入限制的產(chǎn)業(yè)時(shí)，會(huì)受到相當(dāng)嚴(yán)格的審查，同時(shí)也沒有什么優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)偏離了國(guó)家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成重大的限制，而房地產(chǎn)開發(fā)投資一旦開始很難在短期內(nèi)調(diào)整，因此，政策限制會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益水平，或者提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)成本，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。
2、與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有著重要的約束作用，是政府重要的宏觀調(diào)控手段。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市規(guī)劃也不斷地受到市場(chǎng)主體局部利益的沖擊。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中要強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃的權(quán)威性，堅(jiān)持和強(qiáng)化“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。
3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的合理性。合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)是取得良好效益的前提。住宅業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，政府采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行住房開發(fā)和建設(shè)。住宅在今后的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中仍將占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)綜合開發(fā)要及時(shí)把握開發(fā)重點(diǎn)。
4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的科學(xué)發(fā)展機(jī)制。房地產(chǎn)綜合開發(fā)中確立可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展機(jī)制有著重大意義，主要體現(xiàn)在開發(fā)用地和規(guī)劃設(shè)計(jì)上。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今后仍將保持一定的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，對(duì)于土地仍將有很大的需求，因此在開發(fā)中必須做到項(xiàng)目與用地相結(jié)合，加強(qiáng)土地供給的規(guī)劃與管理，堅(jiān)持節(jié)約用地、合理用地，才可以為房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的資源條件。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)也要體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，尤其是住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)建筑，達(dá)到居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展歷程
1、是城市房地產(chǎn)的“統(tǒng)建”階段。建國(guó)以后，特別是1963-1980年期間，城市房地產(chǎn)實(shí)行的是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理”體制。房屋建設(shè)的方法，是把國(guó)家、地方投資結(jié)合在一起，實(shí)行局部統(tǒng)建和組織企業(yè)集資統(tǒng)建。
2、是從“統(tǒng)建”到綜合開發(fā)的過(guò)渡階段。十一屆三中全會(huì)以后，“統(tǒng)建”開始向“綜合開發(fā)”轉(zhuǎn)化。在1980年12月由國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的《全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》中明確提出了綜合開發(fā)對(duì)城市建設(shè)的意義及綜合開發(fā)的適用范圍、開發(fā)內(nèi)容以及資金來(lái)源等重大原則問(wèn)題。該文件指出：實(shí)行綜合開發(fā)和征收土地使用費(fèi)的政策，是用經(jīng)濟(jì)辦法管理城市建設(shè)的一項(xiàng)重要改革，它有利于按照城市規(guī)劃配套地進(jìn)行建設(shè)，節(jié)約用地，充分發(fā)揮投資效果;有利于控制大城市規(guī)模，鼓勵(lì)建設(shè)單位到小城市去;有利于合理解決城市建設(shè)和維護(hù)資金的來(lái)源。新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有城市新建區(qū)、段和舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)考慮組織開發(fā)企業(yè)，實(shí)行綜合開發(fā)。開發(fā)內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包括住宅、生活、服務(wù)設(shè)施、公共建筑、通用廠房等等。建成后成套出售建筑物，并按土地面積和設(shè)施水平向使用單位收取開發(fā)費(fèi)。開發(fā)公司實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。開發(fā)基金，即開發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)資金，可以從國(guó)家和地方基本建設(shè)投資中預(yù)撥，或由建設(shè)銀行貸款，也可以向用戶預(yù)收定金。開發(fā)所需統(tǒng)配材料、設(shè)備，應(yīng)列入國(guó)家和地方物資分配計(jì)劃，能夠在市場(chǎng)采購(gòu)的，就在市場(chǎng)選購(gòu)。這是若干年來(lái)指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)綜合開發(fā)工作的基本依據(jù)。
3、是以建筑業(yè)體制改革為契機(jī)的迅速發(fā)展階段。1984年六屆全國(guó)人民代表大會(huì)二次會(huì)議上，政府工作報(bào)告中針對(duì)建筑業(yè)的體制改革指出：要著手組建多種形式的工程承包公司和綜合開發(fā)公司，城市住宅區(qū)、新建工礦區(qū)及其公共設(shè)施工程的建設(shè)，由開發(fā)公司承包，按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，統(tǒng)一辦理土地征用事宜，進(jìn)行設(shè)計(jì)和配套建設(shè)，要保證承包企業(yè)的法人地位給以必要的自主權(quán)，上級(jí)行政部門不得干預(yù)其正常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，同時(shí)要加強(qiáng)質(zhì)量和財(cái)務(wù)監(jiān)督。1987年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知》進(jìn)一步明確：城市建設(shè)要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，各地城市建設(shè)主管部門要加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)綜合開發(fā)的歸口管理，綜合開發(fā)的收益主要用于城市建設(shè)。這就給綜合開發(fā)以強(qiáng)大的推動(dòng)力，使綜合開發(fā)事業(yè)蓬勃地發(fā)展起來(lái)。
4、是以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為標(biāo)志的。1992年開始，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸納入到市場(chǎng)化的軌道，土地征用、出讓越來(lái)越多地采取招標(biāo)、拍賣辦法，資金來(lái)源日益多樣化，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位日益增強(qiáng)。尤其從1999年開始到2004年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈加速遞增態(tài)勢(shì)，城市建設(shè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展。
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