房地產(chǎn)成本案例分析

　　任何東西的產(chǎn)生都需要一定的成本，而房地產(chǎn)也不例外。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)成本案例分析的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!

　　房地產(chǎn)成本案例分析目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 成本核算的基本程序

　　第三章 成本核算對象的確定

　　第四章 成本費用項目及核算內(nèi)容

　　第五章 會計科目與帳簿設(shè)置

　　第六章 成本費用的歸集與分配

　　第七章 成本報表

　　第八章 附 則

　　房地產(chǎn)成本案例分析

　　第一章 總 則

　　1-1 為了加強成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定”與我國具體會計準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財務(wù)管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。

　　1-2 集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

　　1-3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。

　　第二章 成本核算的基本程序

　　成本核算的一般步驟：

　　第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。

　　第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。

　　第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。

　　第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。

　　第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。

　　第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

　　第八步：編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

　　第三章 成本核算對象的確定

　　3-1 成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集;利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

　　3-2 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。

　　(1) 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

　　(2) 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。

　　(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。

　　▲ 成片分期(區(qū))開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。

　　▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。

　　▲ 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

　　(4) 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

　　3-3 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。

　　第四章 成本費用項目及核算內(nèi)容

　　4-1 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列六項：

　　1) 土地征用及拆遷補償費

　　2) 前期工程費

　　3) 基礎(chǔ)設(shè)施費

　　4) 建筑安裝工程費

　　5) 配套設(shè)施費

　　6) 開發(fā)間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下：

　　土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：

　　(1) 土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

　　(2) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳，分別沖減有關(guān)成本。

　　(3) 市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。

　　(4) 其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。

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