房地產(chǎn)成本核算
房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應(yīng)用成本。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)成本核算的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
1、土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各項費用支出。
2、房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。
3、配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。
4、代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。
房地產(chǎn)成本核算原則
1、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本項目進行核算。
2、產(chǎn)品類型區(qū)分原則。雖在同一地點，開工時間相近，但開發(fā)的產(chǎn)品類型不同、使用功能不同，可作為獨立的成本項目進行核算。
3、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為單獨的成本項目進行核算。
4、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其預(yù)期成本存在較大差異的，應(yīng)分別作為單獨的成本項目進行核算。
5、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本項目進行核算。
房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
1、土地費用估算
(1)土地使用權(quán)出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到;也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標(biāo)與協(xié)議。
(2)土地征用及拆遷安置補償費
新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
(3)土地轉(zhuǎn)讓費
土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。
(4)土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時)經(jīng)常采用。
(5)土地投資折價
非常常見的合作開發(fā)項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。
(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。一般為設(shè)計概算的0.35%。
3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費又稱為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管和干道的接口費用。
基礎(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費用等。
5、公共配套設(shè)施建設(shè)費
公共配套設(shè)施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營業(yè)性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發(fā)間接費
開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務(wù)接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅(企業(yè)管理用房)、車船使用費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%。
8、財務(wù)費用
財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務(wù)費用可按利息10%估算。
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