2017年房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)最新消息
近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)的價(jià)格也成了人們關(guān)注的對(duì)象，2017年的房?jī)r(jià)就將會(huì)怎么樣呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編精心為你們整理的關(guān)于2017年房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的相關(guān)內(nèi)容，希望你們會(huì)喜歡!
2017年房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)
一、全國(guó)新房成交面積預(yù)計(jì)將同比下降9%
上一次大規(guī)模限購(gòu)限貸發(fā)生在2010-2011年，廣發(fā)證券樂(lè)加棟地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)了30個(gè)城市在政策收緊前后的成交變化，可以非常清楚地看到：絕大部分城市2011年(限購(gòu)當(dāng)年)成交同比2010年下降，整體幅度為-16%，到了2012年(限購(gòu)第二年)，部分供給充足且基本面較好的城市成交同比10年已有修復(fù)，整體修復(fù)幅度為+7%。
廣發(fā)證券還研究了有完整歷史成交數(shù)據(jù)的17個(gè)限購(gòu)限貸城市。今年以來(lái)，這17個(gè)城市的一手住宅成交面積占全國(guó)的比重超20%、成交金額占比超40%，而這兩個(gè)占比數(shù)據(jù)在2011年的時(shí)候分別僅為10%、24%。根據(jù)測(cè)算，2017年相對(duì)于2016年，這17個(gè)城市的一手住宅成交面積將同比下降24%，受此影響，全國(guó)一手住宅成交面積將同比下降9%。
二、14個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短期面臨調(diào)整
廣發(fā)證券指出，從過(guò)去三輪小周期來(lái)看，城市名義房?jī)r(jià)(一手住房)的短期變化(1年之內(nèi))與庫(kù)存去化周期負(fù)相關(guān)。因此，調(diào)控政策收緊之后，成交量回落而庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)之后，名義房?jī)r(jià)環(huán)比將會(huì)出現(xiàn)向下調(diào)整。
基于成交回落幅度和庫(kù)存變化情況，參照歷史，對(duì)調(diào)控政策已經(jīng)收緊的14個(gè)重點(diǎn)城市(統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)有18個(gè)城市，但其中4個(gè)城市沒(méi)有可跟蹤的庫(kù)存數(shù)據(jù))未來(lái)的房?jī)r(jià)短期調(diào)整時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，詳見(jiàn)下表：
三、核心城市房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍有上行空間
從中長(zhǎng)期來(lái)看，廣發(fā)證券認(rèn)為，中國(guó)核心城市的名義房?jī)r(jià)未來(lái)仍將隨著這些城市的經(jīng)濟(jì)總量和居民收入的增長(zhǎng)而穩(wěn)步攀升。
全世界各個(gè)國(guó)家或地區(qū)的核心城市，在沒(méi)有外部沖擊且經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，名義房?jī)r(jià)在過(guò)去40年的時(shí)間內(nèi)都是漲多跌少。同時(shí)，從世界核心城市的名義房?jī)r(jià)絕對(duì)值水平來(lái)看，中國(guó)部分核心城市名義房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期來(lái)看仍有繼續(xù)上行的空間。
2017年房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
經(jīng)濟(jì)因素
影響房?jī)r(jià)的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房?jī)r(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。
社會(huì)因素
影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。
社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過(guò)程也比較長(zhǎng)，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對(duì)一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房?jī)r(jià)水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門(mén)的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開(kāi)始會(huì)造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房?jī)r(jià)上升，但發(fā)展到一定程度，則會(huì)造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房?jī)r(jià)下降。
行政政治因素
行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來(lái)體現(xiàn)的，因此它對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的速度相對(duì)較快，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說(shuō)是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房?jī)r(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。
周邊環(huán)境因素
這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房?jī)?nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房?jī)r(jià)受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開(kāi)其周?chē)沫h(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺(jué)、空氣污染源，則價(jià)格就低。
房地產(chǎn)價(jià)格暴跌的后果
1、銀行紛紛倒閉，經(jīng)濟(jì)急劇衰退
如果房?jī)r(jià)急跌，銀行是最大的受害者。根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)判斷，房?jī)r(jià)下降30%銀行將增加1萬(wàn)億元的壞帳，可以肯定，房?jī)r(jià)急挫的結(jié)果將是金融機(jī)構(gòu)的噩夢(mèng)，與此帶動(dòng)資本市場(chǎng)的估價(jià)，房?jī)r(jià)下跌就是下挫30%以上，銀行就會(huì)受巨創(chuàng)，一旦銀行倒閉，國(guó)家金融崩潰，國(guó)家經(jīng)濟(jì)急劇衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將要重建。
長(zhǎng)期來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。實(shí)際上，商業(yè)性的銀行現(xiàn)在基本上都進(jìn)行了股份制改造了。改造后的銀行，首先要盈利，而且要保證本金安全，如果房?jī)r(jià)大跌的話，銀行首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊，壞賬增多，銀行經(jīng)營(yíng)就會(huì)成批拖入死地，整個(gè)金融體系就會(huì)陷入絕境，引發(fā)大規(guī)模的金融危機(jī)，從而從根本上危害日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。
房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)互相綁在了一起，的確是一個(gè)令人擔(dān)憂的事情;這兩個(gè)行業(yè)為了避免這種一損俱損的風(fēng)險(xiǎn)，就要分散風(fēng)險(xiǎn)，融資多樣化：除了房地產(chǎn)公司銀行貸款、上市融資和發(fā)行企業(yè)債券外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)房地產(chǎn)投資基金(比如上市和私募的)、夾層融資以及抵押貸款證券化等多種方式融資。
國(guó)務(wù)院溫家寶日前主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過(guò)并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。
這樣的話就能分散風(fēng)險(xiǎn)，不至于一個(gè)倒下了，就倒了一大片。有些關(guān)鍵的局部，決定著整個(gè)全局，明顯的看到：房地產(chǎn)行業(yè)與銀行是一損俱損的關(guān)系，如果這個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的血管就崩裂了。
2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)通脹急劇轉(zhuǎn)為通縮，經(jīng)濟(jì)硬著陸
房?jī)r(jià)的急劇下跌，除了打擊開(kāi)發(fā)商本身外，將嚴(yán)重打擊投資者對(duì)地產(chǎn)投資的信心，消費(fèi)者的信心也會(huì)受到挫傷。鑒于地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中所占的比重，經(jīng)濟(jì)會(huì)從嚴(yán)重通貨膨脹急劇轉(zhuǎn)為通貨緊縮，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的硬著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入蕭條期。
房地產(chǎn)再次被政府肯定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但一些唱衰者認(rèn)為只要房?jī)r(jià)下跌了，老百姓就可以底價(jià)買(mǎi)房子了。這種觀念要不得，而且不現(xiàn)實(shí)。假如出現(xiàn)這種情形的話，老百姓的收入也會(huì)隨之大降的，還是一樣買(mǎi)不起。這里的問(wèn)題關(guān)鍵是：一些貧困的老百姓就沒(méi)有能力從商品房去實(shí)現(xiàn)居住目標(biāo)，而是國(guó)家保障性住房這一塊要解決的問(wèn)題，無(wú)論房?jī)r(jià)的漲跌，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，實(shí)際上影響不大。
3、房產(chǎn)投資者資產(chǎn)縮水，引發(fā)社會(huì)大動(dòng)蕩
如果房?jī)r(jià)急劇下跌，房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)將會(huì)大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房?jī)r(jià)下跌幅度深，房產(chǎn)又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會(huì)的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會(huì)的大動(dòng)蕩。
先看看一些房地產(chǎn)企業(yè)吧：由于整個(gè)資金鏈斷了，就相當(dāng)于軍隊(duì)斷了糧草，除了幾個(gè)大型開(kāi)發(fā)商之外，沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)能夠抵御大環(huán)境變壞的風(fēng)暴。大批房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，導(dǎo)致了上下游產(chǎn)業(yè)連環(huán)蕭條，員工要錢(qián)、建筑工人要工資、供應(yīng)商要材料錢(qián)，建材行業(yè)大量貨物囤積，裝飾業(yè)工人無(wú)事可做，運(yùn)輸業(yè)司機(jī)空守待命。于是，大規(guī)模的事情就會(huì)出現(xiàn)。比如，拍賣(mài)公司資產(chǎn)，有的哄搶企業(yè)物品，有的圍攻公司，有的公共場(chǎng)合集會(huì)，更有甚者會(huì)出現(xiàn)毆打相關(guān)人員或嚴(yán)重干擾社會(huì)的事件，這些不是危言聳聽(tīng)。
試想一下，國(guó)家好不容易培養(yǎng)了一個(gè)的市場(chǎng)體系，好不容易培養(yǎng)了一批房地產(chǎn)企業(yè)，如果這個(gè)根本破壞了，只好從頭再來(lái)，簡(jiǎn)單重復(fù)。
4、住房保障體系無(wú)法正常實(shí)施
房?jī)r(jià)急劇下跌，必然導(dǎo)致土地價(jià)格下跌。政府將為低收入者實(shí)施的建設(shè)保障型住房與限價(jià)房，主要財(cái)政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來(lái)就十分困難。而地價(jià)的下跌，斷了地方政府很大的財(cái)政來(lái)源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建設(shè)將又進(jìn)入僵局。這也形成了一種怪局，就是財(cái)政收入與地價(jià)有著密切的關(guān)系。如果地價(jià)這么高，還讓房?jī)r(jià)大降，這就是：還想讓馬兒跑，還想讓馬兒不吃草，怎么可能呢。
如果一旦房?jī)r(jià)急劇下跌，引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大衰退，首先受到?jīng)_擊的是那些收入較低的百姓，他們中的很多人可能會(huì)進(jìn)入失業(yè)的大軍中。應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行可以起到帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行，如金融業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)，建材業(yè)、裝飾業(yè)、家具業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，通過(guò)房地產(chǎn)為龍頭，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。一旦經(jīng)濟(jì)萎縮，人們收入也會(huì)相應(yīng)地減少，到那時(shí)，再低的房?jī)r(jià)對(duì)低收入人群仍然覺(jué)得高不可攀。
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