中國房地產現狀分析
房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中處于先導地位,已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。而我國的房地產現狀如何呢?下面是學習啦小編精心為你們整理的關于中國房地產現狀分析的相關內容，希望你們會喜歡!
中國房地產現狀分析
1.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城 市的房價開始下降 2007 年以來，在緊縮政策調控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的 房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。
2.成交量萎縮，空置率上升 與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商 空置率大幅上漲。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質貸款項目，各大銀行為了爭奪 此項業(yè)務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務“一枝獨 秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。據統(tǒng)計，我國 80%左右的土地購置和房地產開 發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購 房總數的比例高達 90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并 且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風險最終無疑都會轉嫁 給銀行，從而導致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。
3.市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場 一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房地產很難拿到地，即便拿到地，也 要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小 房地產又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地 產資金周轉困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的 房地產信貸 的利息。五是，一些中小房地產不具有品牌競爭力。六是，大型房地產更具有實力進 行價格戰(zhàn)， 通過價格戰(zhàn)來清洗市場。 這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化， 一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。
4. 房地產中介經營困難 由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束 增強， 一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。
5. 我國房地產業(yè)存在多大的風險。 第一，中國開發(fā)商的自有資金嚴重不足，有相當一部分資金來源于銀行貸款。第二，墊資建設。在土建時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建筑承包商。 第三，通過資本市場“集資”。即使在當前國家出臺了這么多宏觀調控政策后， 房地產股依然紅火一片。這種結果值得決策者深思。當泡沫破滅，開發(fā)商逃之夭夭， 股民們將再次品嘗痛苦和無奈。
中國房地產經濟分析
交易行為種類
隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。每一塊土地都有完全不同的特性，所以不動產業(yè)已經衍生出幾個截然不同的領域。為了促成交易，一般需要專家進行不動產估價。下面幾種是比較常見的房地產經濟行為：
估價：專業(yè)的價值評價服務。
經紀業(yè)務：促成買賣雙方交易的服務。
開發(fā)：建造或移除房屋以達到促進土地使用的服務。
物業(yè)管理：為產權所有人管理不動產的服務。
在每一個領域中又會分為住宅地產，商業(yè)地產和工業(yè)地產等專業(yè)種類。而且?guī)缀趺恳环N商業(yè)建筑物都會和房地產有關。
經濟規(guī)模
根據《經濟學家》雜志關于發(fā)達國家2002年底總資產的評估，其中：
住宅地產：48萬億美元。
商業(yè)地產：14萬億美元。
權益：20萬億美元。
政府債券：20萬億美元。
公司債券：13萬億美元。
總額：115萬億美元。
在總資產中，房地產占了54%，金融資產占了46%。銀行存款，保險預留款和人力資本都沒有計算在上述資產中。同時也不能肯定是否已將所有的負債和權益列示在內。
中國房地產住宅房產沿革
上世紀80年代
上世紀九十年代中后期，中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度，開始推行住房分配貨幣化制度，這種制度自1986年開始在煙臺進行試點，以提租發(fā)券、空轉起步為特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。
然而由于八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%)，宏觀經濟全面調整導致銀根緊縮，大量房地產企業(yè)失去了資金來源，產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下，住房分配改革與房地產市場的發(fā)展的必然是以沉寂告終。
上世紀90年代
1992年鄧小平南巡講話以后國家對土地批租的審批權進行適當下放，南方的房地產開發(fā)出現了一整年的高速發(fā)展。但是這樣的瘋狂建筑高潮卻導致了上游原材料的上漲，這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹，并造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省，廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。
1994年，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，住房公積金制度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配制度只在上海進行試點。
到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房后，新建住房原則上只售不租，同時全面推行住房公積金制度。當年中國建設銀行發(fā)出了中國的第一份個人住房抵押貸款。
2000年以來
進入本世紀，中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元，占全社會總投資36898億元的16.9%，到2004年房地產投資升高到14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業(yè)投資6193億元，總投資32895億元，占比18。8%)。與此同時，政府也出臺多項優(yōu)惠政策，以期望房地產業(yè)成為新興的支柱產業(yè)。使用的方法包括，退還個人所得稅，降低交易契稅，放寬銀行貸款條件，加大房地產業(yè)扶持力度等等。在這種背景下，房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。
2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元，到2004年時均價已上升至6385元，漲幅達到92%。2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年這一數字達到16%。到2005年第一季度，有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。
而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上：杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢，但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人，其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市，同時也蔓延到了一些二級城市。
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