房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡炒房的原因
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡炒房的原因
房?jī)r(jià)越來(lái)越水漲船高，其中一部分原因可以說(shuō)是房地產(chǎn)公司炒出來(lái)的。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡炒房的原因的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡炒房的原因
1、企業(yè)“買(mǎi)房子”助推住宅價(jià)格上漲
“上市公司購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案中，六成發(fā)生在北上廣深。”某知名房地產(chǎn)中介研究部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年1至9月，北京商住房成交超過(guò)5.3萬(wàn)套，同比增加3倍多，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)23.5%。”
Wind數(shù)據(jù)則顯示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投資性房地產(chǎn)，投資規(guī)模合計(jì)達(dá)到5951億元，占兩市2947家公司的44%。其中，投資性房地產(chǎn)超過(guò)100億元的上市公司有12家。
不僅做實(shí)業(yè)企業(yè)在炒房，金融業(yè)也涉入其中。2015年至今，24家保險(xiǎn)公司總共在A股買(mǎi)入了54只地產(chǎn)股，市值近1400億元。上市銀行也毫不示弱，其中交通銀行、招商銀行二季度末投資性房地產(chǎn)分別達(dá)60.21億元和16.86億元。
上市企業(yè)最為青睞寫(xiě)字樓和商住項(xiàng)目，今年1~8月全國(guó)寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積均創(chuàng)歷史同期最高。在北京住建委房地產(chǎn)信息交易公示中，目前非住宅項(xiàng)目占所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例超過(guò)三分之一。
“商業(yè)地產(chǎn)投資在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)投資中的比例越來(lái)越高，直接推動(dòng)了寫(xiě)字樓、商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升，也帶動(dòng)了周邊普通住宅價(jià)格上漲。”
2、繞過(guò)“限購(gòu)令”獲得“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
上市公司買(mǎi)房是為了盈利。近十年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%;上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%;北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。相比之下，創(chuàng)業(yè)板僅有144家公司2009年以來(lái)年均利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)20%。
“房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)不僅是一些公司為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為銀行和險(xiǎn)企進(jìn)行資產(chǎn)配置的必要手段，他們通過(guò)介入房地產(chǎn)保證資產(chǎn)保值增值，讓投資者實(shí)現(xiàn)收益。”一位投資業(yè)務(wù)的從業(yè)者告訴記者，“根據(jù)規(guī)定，險(xiǎn)資不能直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但這些資金可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或合作的方式介入，從而獲得相對(duì)應(yīng)的股權(quán)收益。無(wú)疑是一條安全捷徑。”
實(shí)際上，京滬等一線城市，此前曾對(duì)為了規(guī)避個(gè)人限購(gòu)而轉(zhuǎn)向以企業(yè)名義買(mǎi)房的行為進(jìn)行過(guò)限制。在北京部分熱點(diǎn)城區(qū)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、個(gè)體工商戶、部分外企購(gòu)買(mǎi)住宅受到限制，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)嚴(yán)格限制。
3、熱衷炒房避稅，主業(yè)無(wú)心經(jīng)營(yíng)
企業(yè)買(mǎi)房不僅能繞過(guò)“限購(gòu)令”，還可以避稅。個(gè)人繳納契稅是根據(jù)房間面積分別繳納百分之一到百分之三不等，而公司購(gòu)房都是百分之三。在持有期間，個(gè)人自用房產(chǎn)沒(méi)有稅費(fèi)，而公司購(gòu)房每年有土地增值稅。以一套1000萬(wàn)元的房子為例，每年要繳納8萬(wàn)元增值稅。個(gè)人持有物業(yè)可以通過(guò)出售、贈(zèng)與及繼承三種方式過(guò)戶，而公司一般只能通過(guò)出售。從表面上看，以公司名義購(gòu)房總體稅負(fù)比個(gè)人購(gòu)房高。
但一家新三板上市企業(yè)的稅收籌劃師坦言，“營(yíng)改增”后對(duì)增值稅的抵扣條件放寬，以公司名義購(gòu)入的房屋、汽車(chē)等固定資產(chǎn)都可準(zhǔn)予增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。以公司名義購(gòu)房，既可自用又可出租，還可以帶來(lái)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣和折舊等相關(guān)費(fèi)用的企業(yè)所得稅前扣除。“能保值還能避稅，一舉多得。很難有不買(mǎi)的動(dòng)力。”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒房成因分析
政府難辭其咎
地方政府賴(lài)以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的只有土地這一項(xiàng)核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時(shí)，它的成本卻仍然是零，因?yàn)橥恋氐臏p少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因?yàn)槭鞘芤嬲?，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)等工作中就無(wú)法堅(jiān)定的執(zhí)行國(guó)家的一系列指令，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的產(chǎn)生提供了政治環(huán)境，或者說(shuō)是一個(gè)溫床。
開(kāi)發(fā)商是始作俑者
房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，深諳開(kāi)發(fā)商做假賬的需要，可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大。明明賺一個(gè)億的樓盤(pán)，可以處理成只賺四千萬(wàn)或者更低，給外界造成樓盤(pán)成本越來(lái)越高不得不提高售價(jià)的假相。也有地產(chǎn)商采取更直接的騙人手段如捂盤(pán)惜售、炮制地荒論、安排民工排隊(duì)制造虛假繁榮等假相。
一些開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與銷(xiāo)售商之間、銷(xiāo)售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價(jià)，逐層加碼，利益共享。另一方面，價(jià)格同盟在所謂的"定價(jià)策略"方面也有體現(xiàn)，幾乎所有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒房治理對(duì)策
稅收征收到位
"加強(qiáng)稅收征管，確保征收到位，將是下一步管理層的工作重點(diǎn)。"國(guó)稅總局官員在重要場(chǎng)合傳遞出這樣的信息。通過(guò)相關(guān)調(diào)查和測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，如果購(gòu)房環(huán)節(jié)的所有稅收都依法征收到位，即使房產(chǎn)出手價(jià)格比購(gòu)入價(jià)翻兩倍，炒房者至多只能賺到現(xiàn)在毛利的1/3。但實(shí)際情形是，多數(shù)購(gòu)房環(huán)節(jié)稅收都因?yàn)楦鞣N原因存在"優(yōu)惠"，距征管到位差距很大，從而給炒房者留下不小"博利"空間。
而據(jù)另一位相關(guān)部委官員透露，單是依靠現(xiàn)有稅種設(shè)置，就有足夠空間可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)。例如:七部委新規(guī)中進(jìn)行調(diào)整的營(yíng)業(yè)稅只是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種之一。所謂調(diào)整，也不過(guò)是取消了之前為鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而給予的部分稅收優(yōu)惠。而在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)還有個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，其中除印花稅外，其他都有優(yōu)惠。僅簡(jiǎn)單地取消"優(yōu)惠"，稅收調(diào)節(jié)空間就非常大。
而管理層顯然已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)施一體化管理?？傮w要求包括，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)(先稅后證)為關(guān)鍵，以信息共享、數(shù)據(jù)比對(duì)為依托，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機(jī)銜接，加強(qiáng)諸稅種的稅收管理。至于是否和何時(shí)取消相關(guān)優(yōu)惠，表示政策將"擇機(jī)而出"。
調(diào)控需治本
持有環(huán)節(jié)稅收積極推進(jìn)，七部委新政中全額征收營(yíng)業(yè)稅只是一個(gè)便于操作的"應(yīng)急"對(duì)策。只能抑制短期炒作的資金，有大量閑置資金的炒房客不會(huì)受到較大影響。另一方面，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)預(yù)期，長(zhǎng)期來(lái)看，炒房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不會(huì)降低。加上"兩年內(nèi)交易"期限設(shè)置以及對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)際難以監(jiān)控，實(shí)際操作中有很多空子可鉆，從而削弱了其打擊和調(diào)控樓市的實(shí)際力度。該人士表示，基于此，利用稅收杠桿調(diào)節(jié)樓市必須繼續(xù)進(jìn)行。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收主要還都集中在交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕:企事業(yè)單位持有房產(chǎn)稅收很少，個(gè)人名下房產(chǎn)的保有過(guò)程則幾乎沒(méi)有任何稅收。由于購(gòu)買(mǎi)、投資房地產(chǎn)有很高的預(yù)期收益，直接拉動(dòng)了投資不斷升溫。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收設(shè)計(jì)工作已經(jīng)在積極推進(jìn)中，包括北京在內(nèi)的部分城市已經(jīng)在空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，這將是有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的治本機(jī)制。
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