“人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦?”剛買了房的白領(lǐng)小宋最近覺得很迷茫，面對(duì)房貸犯了難。“我可以貸多少款?究竟該做公積金還是商業(yè)貸款?首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn)?貸款時(shí)間長短多少合適?”學(xué)習(xí)啦小編馬上就貸款常見的3大問題進(jìn)行答疑解惑。

　　1 、可以貸多少款?

　　建議：商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計(jì)算

　　“最終能貸多少款，要根據(jù)你的個(gè)人情況來看，最終結(jié)果由銀行審批。”最初從中介處得知此情況時(shí)，打算買房的阿花有些納悶，萬一貸不到足夠的房款，如何是好?

　　分析

　　據(jù)鄭先生介紹，一般來說，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。

　　如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，公積金一個(gè)人貸款最高額度是50萬元，兩人最高是80萬元(目前無錫公積金一個(gè)人貸款最高額度是30萬元，兩人最高是50萬元)。公積金貸款額度的審批，跟每個(gè)月的公積金額度、年齡、房齡等有關(guān)。

　　算賬

　　商業(yè)貸款額度：跟申請(qǐng)貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn)。

　　公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。(暫停發(fā)放繳存職工家庭購買第三套及以上的住房公積金貸款。)

　　按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度

　　計(jì)算公式為:(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×22.按照貸款最高限額計(jì)算的可貸額度

　　一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬元，兩人或兩人以上購買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬元。

　　按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%;對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%;對(duì)購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

　　2 、選公積金貸款還是商業(yè)貸款?

　　建議：公積金貸款更劃算

　　“做公積金貸款比較慢，業(yè)主希望早點(diǎn)拿到款項(xiàng)，所以想讓你做商業(yè)貸款。”小宋早聽說公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個(gè)更劃算?

　　分析

　　現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.45%，5年以上的為4.9%。一般來說，商業(yè)貸款貸款額度沒有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果，而且辦理快捷。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6.704%，5年以上的為7.05%。目前廣州部分銀行首套房貸利率還有8.5折優(yōu)惠。

　　算賬

　　以購買首套房，貸款50萬元為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商業(yè)貸款，貸款10年，利率8.5折優(yōu)惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.

　　3 、首付多點(diǎn)還是月供多點(diǎn)?

　　建議：余錢在手上更有主動(dòng)權(quán)

　　在某樓盤銷售中心，一對(duì)80后的小夫妻很糾結(jié)，他們兩人在最終的付款方式上，有不同意見。在小田看來，老公是做生意的，收入并不穩(wěn)定。因此有錢最好首付多付一點(diǎn)，這樣月供壓力不會(huì)太大。而她老公卻認(rèn)為，首付三成就可以了，錢拿在手上，就有主動(dòng)權(quán)。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。

　　分析

　　一般來說，如果沒有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無可厚非。只不過，這樣就手頭沒錢了。我們從利率的角度來分析，假如房子成交是100萬元，可以貸款70萬元，但實(shí)際貸款50萬元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是5.5%，公積金貸款利率5年以上是4.9%，就是說，如果把這余錢存定期到銀行，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0.6%。商業(yè)貸款利率是5年以上的為7.05%，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報(bào)，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。

　　算賬

　　如果總房價(jià)是100萬元，首付是三成，如果手頭有房款50萬元，貸款20年，以公積金貸款為例：

　　如果支付五成首付，那么月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。

　　如果支付三成首付，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下來的20萬元，如果存入銀行，假定利率不發(fā)生變化，如果每五年利息計(jì)入每五年的定期存款額，那20年后的利息總額是328531.33元。

　　那么，少付兩成產(chǎn)生的最終收益=20萬元存銀行產(chǎn)生的收益-多貸銀行兩成首付產(chǎn)生的利息=214398.19元。