房地產(chǎn)估價的方法
在房地產(chǎn)買房時怎樣進行估價呢?而二手房的估價方法又有哪些?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)估價的方法的相關(guān)資料,供你參考。
房地產(chǎn)估價的方法
1、成本法：成本積算法即是對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對于正常成本費用累積后取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產(chǎn)土地使用權(quán)價值的方法。
2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。
3、剩余法：房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。
4、受益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)受益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的受益返算其價值的方法即為受益還原法。
5、假設(shè)開發(fā)法：對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
6、基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。
7、路線價法：土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
二手房的估價方法
一、獲取估價業(yè)務(wù)：
1.政府委托。2.企業(yè)或個人委托。3.自有自估。
二、受理估價委托：
1.明確雙發(fā)權(quán)利與義務(wù)。2.合理安排時間及人員。3.保證估價質(zhì)量。4.適當(dāng)提供相關(guān)附加(增值)業(yè)務(wù)。5.注意適應(yīng)相關(guān)行業(yè)的要求(如審計)。
三、擬定估價作業(yè)方案：
估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目鏈接做出統(tǒng)一安排。包括手機整理委估地產(chǎn)的相關(guān)資料、實地踏勘證、分析價格影響因素及條件、估價方法的選用。試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。
四、收集資料實地踏勘：
產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘察周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。
五、分析整理相關(guān)資料：
對于收集的資料，應(yīng)充分分析是否為估價作業(yè)必要的充分資料，以及該資料是否存在偏差或不真實，所以有必要對資料進行整理和分析，對針對不同估價方法所收集的資料進行歸類：對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析。
六、選定方法試算價格：
根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料的狀況。選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。
七、確定宗地估價結(jié)果：
估價師根據(jù)估價資料。對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后的估價額。一般有五種方法，一是算數(shù)平均值，二是加權(quán)平均值，三是中位數(shù)，四是眾數(shù)，五是以一種價格為主，其他價格進行參考。
八、撰寫估價報告書：
土地估價機構(gòu)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認和備案。(從報告格式上看。宗地估計報告可分為書信式、文字式和表格式。)
九、交付估價報告
十、估價資料歸檔
房地產(chǎn)的過戶流程
一、訂立合同
房地買賣雙方應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同(以下簡稱買賣合同);本文主要以上海房地產(chǎn)買賣為例。買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。
二、過戶申請
房地產(chǎn)買賣雙方應(yīng)當(dāng)在買賣合同生效后三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，并提交下列材料：
1.房地產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)證、土地使用證);
2.已訂立的買賣合同;
3.買賣雙方合法的身份證明;
4.經(jīng)填寫無誤的上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記申請書;
5.其他有關(guān)的文件。
房地產(chǎn)買賣雙方使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。其他有關(guān)的文件包括當(dāng)事人的委托書及代理人的合法身份證明，共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。若按有關(guān)規(guī)定應(yīng)辦理土地使用權(quán)手續(xù)的，須提供經(jīng)簽訂的《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》(副本)。
三、受理申請
對于資料齊備、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)交易機構(gòu)應(yīng)予受理，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。收件收據(jù)是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)開具的表明已受理該房地產(chǎn)買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據(jù)收據(jù)的當(dāng)日。除房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出不予過戶決定外，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請之日為房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期。
四、資料審核
市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核主要有以下幾方面的內(nèi)容：
1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;
2、申請書上填寫的內(nèi)容與所提供的材料是否一致、無誤;
3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
5、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);
6、對于買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
7、對于買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
8、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
五、審核批準及繳納稅費
經(jīng)審核，凡符合過戶條件的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起起15日內(nèi)通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等稅費。凡屬行政劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，按規(guī)定不需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財政。經(jīng)審核，凡不符合過戶審批條件的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)在受理過戶申請之日起15日內(nèi)書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續(xù)。
六、資料移轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核同意轉(zhuǎn)讓過戶后，應(yīng)將《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶、登記審核表》及有關(guān)資料移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。
七、復(fù)議及訴訟
買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)加強受理窗口的力量，公開辦事制度，對于資料欠缺的房地產(chǎn)買賣，一律不予受理。資料齊備受理后，應(yīng)盡快進行審核，并及時給予買賣雙方當(dāng)事人明確答復(fù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)積極做好存量房地產(chǎn)買賣臺帳的登錄工作，每月按時上報“存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓統(tǒng)計月報”。
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