推動本輪房價上漲的因素有哪些
推動本輪房價上漲的因素有哪些
房價一直以來都是社會共同關(guān)注的焦點,而本輪助推房價上漲的因素具體有哪些呢?下面是學習啦小編整理的一些關(guān)于推動本輪房價上漲的因素的相關(guān)資料,供你參考。
推動本輪房價上漲的因素
不排除有地方政府與開發(fā)商共謀推高房價
記者從一些金融機構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。
如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。
樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。
中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調(diào)控，對這一趨勢應該警惕。
值得注意的是，一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調(diào)整項目上市節(jié)奏，拿地趨于謹慎。
金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。
“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。
財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。
值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹慎小心。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。而據(jù)萬科最新公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%，創(chuàng)近年來新高。
“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。
“饑渴式供地”凸顯地方政府對土地財政依賴
“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮，樓市劇情的反轉(zhuǎn)，暴露出拿地企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力增大。
10月中旬，信達地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權(quán)，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發(fā)該項目。這一今年5月123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96%。
業(yè)內(nèi)人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關(guān)注。
華融證券首席經(jīng)濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調(diào)控者;既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。
幕后黑手：投資投機下的虛火
房子是給人住的，這個定位不能偏離。
歷次房市調(diào)控的最終目的都是一個，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。一個健康的房地產(chǎn)市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。
在一段時間內(nèi)，樓市幾成“股市”。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。
“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū)，今年則以上海客為主力，從嘉興一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。
記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿(mào)易公司買了80多套房子，近期正陸續(xù)出手。
同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當?shù)刈〗ú块T數(shù)據(jù)，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%，珠海以外的國內(nèi)其他地區(qū)居民占57.8%，國外買家占0.33%。
一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說，今年開始，他們?nèi)ジ偱耐恋兀l(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構(gòu)的資金都在往房地產(chǎn)市場投。”
有上市公司通過炒房降損扭虧保殼
有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應”。
“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協(xié)秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。
灰色地帶：造假炒作推高房價預期
10月，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務;上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介;廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰;武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……
記者跟隨深圳專項執(zhí)法行動，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn)，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90%”。
在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年4月房價每平方米約1.3萬元，10月個別戶型漲到2.8萬元。一共12棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。
發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經(jīng)營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。
除了不合理的市場行為，一些機構(gòu)和網(wǎng)絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。
山東省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張國強說，今年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發(fā)炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。
重拳嚴查違規(guī)行為 創(chuàng)建良好市場秩序
針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光45個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的基礎(chǔ)上，召集國內(nèi)近千家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招。
房地產(chǎn)的未來健康發(fā)展，離不開良好的市場秩序。
中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為，對維護市場秩序，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過近一階段整頓規(guī)范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化。
助推房價上漲的原因
一、住房價格影響因素
我們對住房價格的認識經(jīng)歷了三次拓展：第一次是從產(chǎn)品到商品的拓展，認識到市場供求作用于價格的規(guī)律;第二次是從商品向資產(chǎn)的拓展，認識到房地產(chǎn)不僅是實物商品，同時是貯存財富并有保值增值功能的實物資產(chǎn)，類似金融市場的資產(chǎn)定價行為，會受到人們預期的影響;第三次是從房地產(chǎn)市場內(nèi)部向市場外部的拓展，認識到房地產(chǎn)價格不僅受到市場內(nèi)部供求關(guān)系、對資產(chǎn)價格預期的影響，還受到貨幣供應量、匯率、利率等宏觀經(jīng)濟變量的影響。因此，可以從供求關(guān)系、資產(chǎn)價格預期和房地產(chǎn)市場的外部性來分析住房價格的影響因素。
從供求關(guān)系來看，反映住房市場供給的因素主要為土地供應量、住房供應量。相對應可以量化的指標包括：住宅用地審批量、用地價格、住宅開發(fā)投資、住宅竣工面積。反映住房市場需求的因素主要為：居民住房可支付能力、住房銷售量。相對應可以量化的指標包括：城市居民家庭人均可支配收入、城市居民家庭人均消費支出、住宅銷售面積。
從資產(chǎn)價格預期來看，資產(chǎn)價格反映資產(chǎn)價值。資產(chǎn)價值由資產(chǎn)每一期的現(xiàn)金流收入折現(xiàn)決定，也就是說資產(chǎn)的價值不是由已經(jīng)發(fā)生的因素，而是由未來可能發(fā)生的因素來決定。參照現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法，影響預期的因素主要包括：長期持有住房的現(xiàn)金流收入、市場收益率、住房價格的變動幅度。相對應可以量化的指標包括：居住價格指數(shù)、貸款利率、居民消費價格指數(shù)、新建商品房均價漲幅比率、存量商品房均價漲幅比率。
房地產(chǎn)市場由內(nèi)向外拓展，必須考慮的宏觀經(jīng)濟因素包括：貨幣供應量、利率、匯率、外匯儲備量。相對應可以量化的指標為：M2、貸款利率、人民幣匯率和外匯儲備量。
二、住房價格影響因素的指標及其變化
基于對住房價格影響因素的認識，我們利用公開的數(shù)據(jù)形成了三大方面的15項指標，并對各項指標近幾年的變化情況做了基本描述。
(一)供求關(guān)系指標
1. 土地供應量
2009年-2015年上海市住宅用地審批量和用地價格的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這一時期住宅用地審批量逐年下降，平均增長率為 -24.8%。住宅用地價格則逐年攀升，平均增長率為11.7%。
2.住房供應量
(1)住宅開發(fā)投資額
從2011年開始，住宅開發(fā)投資額逐年增加，住宅開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)總投資的比重從2010年的23.13%上升至2014年的28.67%，2015年該比重略有下降，約為28.54%。2015年住宅開發(fā)投資額增長率為5.14%，低于全社會固定資產(chǎn)總投資增長率(5.59%)。
(2)住宅竣工面積
數(shù)據(jù)顯示，2011年-2013年，本市住宅竣工面積增長率逐漸下降，2013年出現(xiàn)負增長，而2014年則回升較快，增長率達到7.67%，2015年增長率回落到2.54%。整個“十二五”期間，住宅竣工面積峰值出現(xiàn)在2012年，為1626.73萬平方米?？梢姡M管住宅竣工數(shù)量的供給處于一定的水平，但今后可能呈現(xiàn)下降的趨勢。
3.居民住房可支付能力
(1)城市居民家庭人均可支配收入
城市居民家庭人均可支配收入是個人購房能力的重要指標，一般來講，城市居民家庭人均可支配收入越高，購房能力越強。2011年-2015年，城市居民家庭人均可支配收入從2011年的36230元增長到2015年的52962元，平均增長率為10.7%。
(2)城市居民家庭人均消費支出
城市居民家庭人均消費支出是人們對將來收入的預期在現(xiàn)階段的反映。對于擁有住房產(chǎn)權(quán)的人來說，在房價不斷上漲的趨勢下，其財富價值增加，會傾向于增加消費;而對于沒有住房產(chǎn)權(quán)的人來說，由于房價較高，暫時無法購買，會將支出用于相對便宜的食品、衣著、家用設備、醫(yī)療保健、交通通信、教育娛樂等方面。2011年-2015年城市居民家庭人均消費支出持續(xù)增加，從2011年的25102元增加到2015年的34784元，年均增長率為8.48%。
4.住房銷售量
住房銷售量可以參考的指標是住宅銷售面積。住宅銷售面積和住宅竣工面積正好相反，反映了人們購房需求的旺盛程度。數(shù)據(jù)顯示，2011年-2015年住宅銷售面積逐年增加。“十二五”期間，住宅銷售面積的峰值出現(xiàn)在2013年，為2015.81萬平方米，當年增長率為28.75%。住宅銷售面積出現(xiàn)負增長的年份是2011年和2014年，分別是-10.42%和-11.65%。2015年，全市住宅銷售面積為2009.17萬平方米，增長12.82%。
(二)資產(chǎn)價格預期指標
1. 長期持有住房的現(xiàn)金流收入
長期持有住房的現(xiàn)金流收入表現(xiàn)為租金，可參考的指標是居住價格指數(shù)。2011年-2015年間，上海市居住價格環(huán)比指數(shù)較為平緩，而同比價格指數(shù)波動較大。其中，較高值分別出現(xiàn)在2011年6月、2014年4月和2015年10月。較低值出現(xiàn)在2012年7月和2015年2月。
2. 市場收益率
(1)貸款利率
住房抵押貸款使用的利率是5年以上貸款利率。貸款利率影響住房開發(fā)和住房購置的成本，貸款利率高，則開發(fā)和購房成本都上升。從2012年6月開始，貸款利率逐漸下降，從2014年11月開始，央行多次降息，從6.15%下降到4.90%。
(2)居民消費價格指數(shù)
居民消費價格指數(shù)反映居民家庭一般所購買的消費商品和服務價格水平變動情況的宏觀經(jīng)濟指標。2011年1月-7月，CPI處于上升階段，7月份達到峰值，為106.5，之后逐月下降，2013年10月之后逐步平穩(wěn)，但下降的趨勢依然保持到2015年12月。
3. 新建商品房均價漲幅比率、存量商品房均價漲幅比率
一旦從資產(chǎn)角度考察房地產(chǎn)價格，對新建商品房和存量商品房均價及其變化的判斷會影響現(xiàn)在持有的住房價格的預期。這里可以量化的指標主要為新建商品房均價漲幅比率、存量商品房均價漲幅比率。數(shù)據(jù)顯示，新建商品房均價與存量商品房均價逐月攀升，2011年1月，新建商品房均價為23558元/平方米、存量商品房均價為16793元/平方米，2015年11月，新建商品房均價為34680元/平方米，存量商品房均價為25858元/平方米，年漲幅比率分別為9.4%和10.6%。
(三)宏觀經(jīng)濟因素指標
宏觀因素指對住房市場產(chǎn)生外生性影響的因素。主要有兩類，一是定量的因素，包括貨幣供應量、金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額、利率、匯率和外匯儲備量。二是定性的因素，比如限購政策和相關(guān)的財稅金融政策。
1. M2和金融機構(gòu)本外幣貸款余額
M2和金融機構(gòu)本外幣貸款余額反映的是資金面的流動性情況。數(shù)據(jù)顯示，在2011年至2015年，M2年均增長率為13.6%，金融機構(gòu)本外幣貸款年均增長率為12.3%。說明流動性十分寬裕。
2. 外匯儲備量與匯率
數(shù)據(jù)顯示，2011年1月-2014年6月，我國外匯儲備量逐月增長，從29316.74萬億美元增長到2014年6月的39932.13 萬億美元，達到峰值，之后逐月下降，2015年11月外匯儲備量為33303.62萬億美元。2011年1月人民幣對美元中間價為0.151(間接標價法)，之后震蕩上行，2015年7月-8月間達到峰值，為0.1635。2015年9月，人民幣匯率出現(xiàn)較大幅度貶值，中間價為0.1569。
3. 限購政策及相關(guān)財稅金融政策
從2014年下半年開始，中央有關(guān)部門對全國的住房限購政策有所放松。該年9月底，央行、銀監(jiān)會出臺文件放松首套房認定標準，由之前的“認房又認貸”調(diào)整為“認貸不認房”。2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布將二套房首付比例，降至四成，同時對于使用公積金購買首套普通自住房，首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，首付30%。同日，財政部與國稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。半年后，央行和銀監(jiān)會發(fā)文進一步降低非限購城市首套房最低自付款的比例。
房價上漲之后的購房技巧
心態(tài)平穩(wěn)莫恐慌
購房人恐慌著急的心態(tài)，看一次房就想搶購的興奮，非常不利于在與業(yè)主的討價還價中占得先機。心態(tài)一定要平穩(wěn)，多與業(yè)主談判幾次，不要表現(xiàn)的過于急躁。
了解房屋詳情發(fā)現(xiàn)房屋缺點
再好的房子，都有缺陷。在購房前，購房人一定要自己，或者在中介協(xié)同下對房屋所在的社區(qū)，房屋本身，及
所有房屋設施做充分的了解，現(xiàn)場看房時不要只看到房屋的優(yōu)點，更應該充分發(fā)現(xiàn)房屋的缺點。比如社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量、設備損耗情況、房屋前后景觀視野、鄰居情況等各個方面都盡量挑些毛病，這些房屋的硬傷恰恰是你在與業(yè)主談判時壓低房價的最珍貴的籌碼。
了解均價行情知曉其他情況
在購房前，購房人一定要對所在社區(qū)房價走勢做些了解，對社區(qū)同類戶型的成交均價做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時有一個明確的價位目標，切記盲目談判。此外，優(yōu)質(zhì)房源肯定不會僅有你一個買家，在你與房東談判時，也盡可能想辦法知曉其他“競爭對手”的情況，比如其他購房人的報價情況，緊迫度等，不要一味的最求低價而失去心儀的好房子。
價格實在不能降時從其他費用入手
購房者如果在與房東談判房價時，實在沒有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來承擔一部分這些費用，小賬不可不細算，這些雜七雜八的交易費用通常也需要花去幾千上萬元，如果房東愿意承擔一部分，也能使你購買房屋的總價格有所下降，畢竟是能省一點算一點。
購房人在面對業(yè)主時要想順利的砍價，就要做好功課，對房、對人、對費用都要做到心中有數(shù)，這樣才能在砍價時占得優(yōu)勢。提醒廣大購房人砍價一定要適可而止，不能太貪，砍價時要根據(jù)房屋的實際情況制定砍價策略，不要為了一味的殺價和錯失了好機會。
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