城鎮(zhèn)化是工業(yè)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，城鎮(zhèn)化有助于提高內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1970年，日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到72.2%，1985年，日本城鎮(zhèn)化率達(dá)到76.7%，可見，此時(shí)日本的城鎮(zhèn)化已接近尾聲。而對(duì)于中國(guó)，正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)化水平正以每年1%到2%的速度在增加。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率接近50%，未來(lái)還有很大的增長(zhǎng)空間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)有大量的土地被用于城市化建設(shè)，促進(jìn)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲?？梢?，對(duì)于城市化問題，中日兩國(guó)存在明顯的不同。

　　(3)房市價(jià)格預(yù)期比較

　　日本國(guó)內(nèi)人多地少，土地資源稀缺，加上長(zhǎng)期的低利率市場(chǎng)，人們堅(jiān)信“房?jī)r(jià)只漲不跌”神話。對(duì)于我國(guó)，國(guó)民的投資渠道較少，銀行利率較低，個(gè)人在海外投資限制很多，那么只剩下股市和樓市了;然而，國(guó)內(nèi)的股市就像賭博，房產(chǎn)投資就成為了貨真價(jià)實(shí)的金條。另外，我國(guó)正處于加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程階段，人們認(rèn)為，土地價(jià)格只會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的需求而越來(lái)越高;如果現(xiàn)在不買房，將來(lái)就會(huì)需要付出更大的代價(jià)。可見，對(duì)房?jī)r(jià)的升值預(yù)期刺激了人們對(duì)商品房的需求，增加了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入。

　　(4)政府調(diào)控能力比較

　　目前中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力強(qiáng)于20世紀(jì)80年代的日本。上文可以看出，日本政府針對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫出臺(tái)的一系列土地稅收政策，不僅遲緩，而且作用力適得其反。而中國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱給予了高度關(guān)注。2009年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出四項(xiàng)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。2010年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，同時(shí)對(duì)北京、深圳、廣州、上海等一線城市實(shí)行“限購(gòu)令”。2011年，公布新“國(guó)八條”，提高二套房首付比例和貸款利率，同時(shí)，加大保障性住房建設(shè)和供給。2013年，新“國(guó)五條”出臺(tái)，即對(duì)二手房交易所得征收所得稅?？梢?，中國(guó)政府對(duì)遏制房地產(chǎn)過熱勢(shì)在必行。

　　90年代日本房地產(chǎn)泡沫啟示

　　諸多現(xiàn)象顯示，我國(guó)國(guó)內(nèi)確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫問題，然而，是否會(huì)出現(xiàn)類似日本的房地產(chǎn)泡沫及其破滅，尚難得出結(jié)論。然而，對(duì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的學(xué)習(xí)思考，我們可以得出如下啟示。

　　(1)把握貨幣政策時(shí)機(jī)，果斷推出相關(guān)政策。吸取日本政府遲鈍貨幣政策教訓(xùn)，我國(guó)政府應(yīng)把握貨幣政策時(shí)機(jī)，果斷推出相關(guān)政策。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫較小時(shí)，利用貨幣政策從供給和需求兩方面進(jìn)行適度調(diào)控，減少投機(jī)行為，擠壓泡沫;當(dāng)泡沫較大時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)占用了大量的資金，貨幣政策應(yīng)合理控制力度和頻度，避免帶來(lái)巨大的負(fù)面效應(yīng)。在實(shí)施過程中，應(yīng)將貨幣政策與政府強(qiáng)制措施配合使用，當(dāng)泡沫過大時(shí)，政府需對(duì)某些企業(yè)采取強(qiáng)制控制措施。

　　(2)貨幣升值并不一定催生泡沫經(jīng)濟(jì)。對(duì)于日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因問題，很多專家認(rèn)為是廣場(chǎng)協(xié)議帶來(lái)了房地產(chǎn)泡沫。即在日元升值的預(yù)期下，外幣大量涌入日本，導(dǎo)致了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格迅速上升。1990年秋，日元升值預(yù)期減弱，外資撤離導(dǎo)致房地產(chǎn)大跌，即泡沫的破滅。然而，廣場(chǎng)協(xié)議不止是針對(duì)日本，受廣場(chǎng)協(xié)議影響的德國(guó)，1985年到1988年，本幣也升值了70%左右，然而，德國(guó)國(guó)內(nèi)并沒有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。盡管如此，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)保持人民幣的長(zhǎng)期穩(wěn)定，防止大量國(guó)際流動(dòng)性資金流入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(3)預(yù)防并遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心要素是土地，然而，土地是稀缺資源，且供給缺乏彈性。如果市場(chǎng)上充斥了對(duì)土地投機(jī)性的需求，就會(huì)增加土地需求，進(jìn)一步拉大土地需求與供給之間的差距，進(jìn)而帶來(lái)土地價(jià)格飛漲，使其價(jià)格嚴(yán)重脫離價(jià)值而產(chǎn)生泡沫，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫?？梢?，投機(jī)是房地產(chǎn)泡沫的直接推手。我國(guó)政府在推行城鎮(zhèn)化的過程中，必須預(yù)防并遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)。比如，嚴(yán)格限制二套房購(gòu)買，對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)征收高額的稅收等。

　　(4)豐富投資品種，正確引導(dǎo)資本流向，使得資本流動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌預(yù)期。導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌預(yù)期的直接原因是，國(guó)內(nèi)缺乏高收益的投資品種。我國(guó)政府對(duì)外匯嚴(yán)格管制，人們不能自由地將手里的資金匯往國(guó)外，同時(shí)，國(guó)內(nèi)銀行利率低，得不到豐厚的回報(bào);且國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的投資品種極不豐富。于是，大量的閑置資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因而，我國(guó)政府要豐富投資品種。比如，股市與國(guó)際化接軌，引導(dǎo)人們價(jià)值投資;引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投資等。