二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費

　　一直以來繁雜的二手房交易稅費都讓買房人頭疼，省稅費也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那么問題來了，二手房繼承、贈與和買賣，到底哪種過戶方式最省錢?

　　二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費?

　　一、當(dāng)房產(chǎn)以繼承形式過戶時

　　房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業(yè)稅和個稅等)。但是有兩個條件：一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后才能發(fā)生;二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。

　　需要注意的是，繼承房產(chǎn)需要辦理繼承公證，收費采取分段遞減累計收取。受益額按公證處委托的機構(gòu)提供的“評估價”計算，通常低于市場價，各區(qū)不一樣。

　　具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;

　　超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;

　　超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;

　　超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;

　　超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。

　　證明單方贈與或受贈的，減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)

　　需要交的費用為：如果受益額100萬，20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元(公證費)。

　　提醒：繼承過戶獲得的住房，再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯一住房可免征營業(yè)稅和個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計算。)

　　二、當(dāng)房產(chǎn)以贈予形式過戶時

　　根據(jù)規(guī)定，對于個人無償贈予不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房價的3%。無償贈與房產(chǎn)給他人，南京市目前執(zhí)行的是免征營業(yè)稅和個稅。

　　需要特別注意的是：非家庭成員之間的房產(chǎn)贈予合同，必須經(jīng)公證處公證，所需繳納公證費與繼承公證費收取方式相同。

　　需要交的稅費為：公證費+3%契稅(家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅)

　　直系親屬：指相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。

　　提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯一住房可免征營業(yè)稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房，再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時間連續(xù)計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產(chǎn)權(quán)時間開始計算。)

　　三、當(dāng)房產(chǎn)以買賣形式過戶時

　　1、契稅(買房人交)

　　家庭唯一住房非家庭唯一住房

　　面積<90㎡1%3% 90㎡≤面積<144㎡1.5% 面積≥144㎡3%

　　2、營業(yè)稅(按規(guī)定應(yīng)由賣房人交，但在實際過程中會有轉(zhuǎn)嫁給買房人的情況)

　　購房時間≥5年購房時間<5年

　　普通住宅免征計稅價格*5.55%

　　非普通住宅(計稅價格-購房價格)*5.55%

　　普通住宅：住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0

　　計稅價格：按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區(qū)同類房屋市場價格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。

　　購房價格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》確定。

　　3、個稅

　　購房時間≥5年購房時間<5年

　　住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查驗征收20%

　　查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發(fā)票，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費-合理費用)×20%

　　核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發(fā)票，個人所得稅=計稅價格×1%(南京目前按此標(biāo)準(zhǔn)征收個稅)

　　需要交的稅費為：營業(yè)稅+個稅+契稅(按實際情況交納)

　　從以上的稅費明細(xì)可以得出：

　　1、法定繼承人之間過戶繼承最劃算

　　法定繼承人之間的過戶，繼承最劃算，除了公證費無需交納任何稅費，非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。

　　提醒：在實際操作中，因為繼承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

　　2、房子須繳營業(yè)稅時贈予較劃算

　　如果房產(chǎn)交易未滿5年，需要繳納營業(yè)稅的情況下，贈予比買賣過戶劃算。但是非直系親屬之間房產(chǎn)贈予過戶后，再出售時要交20%的個稅。

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