房地產開發(fā)存在的問題
房地產開發(fā)存在的問題：用地的問題
房地產開發(fā)用地中存在的問題，不僅擾亂了我國城市房地產開發(fā)市場的正常秩序，而且引發(fā)了一系列的社會矛盾及法律紛爭，不能不令我們深思。 我國城市房地產開發(fā)用地的法律問題主要有以下幾個方面：
第一，基層人民政府越權批地。
根據國務院《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》之規(guī)定，國有土地使用權的批準權限為：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務院批準;耕地3畝以下、其他土地lO畝以下的，由縣級人民政府批準。省轄市、自治州人民政府的批準權限由省、自治區(qū)人大會決定。國有土地使用權的出讓不得化整為零，變相擴大批準權限。然而，在實踐中，一些地方政府無視上述規(guī)定，采用化整為零等手段，征用耕地并出讓，開發(fā)建設所謂的 “高爾夫球場” 、“高級別墅區(qū)” 等。由于這些項目工程量大，資金難以及時到位，導致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地資源的極大浪費。同時，在征地和土地出讓過程中，極易滋生腐敗，引發(fā)農民與當?shù)卣g的矛盾，影響當?shù)厣鐣刃虻姆€(wěn)定。尤為嚴重的是一些地方的鄉(xiāng)級政府竟然非法越權批地，更加劇了房地產市場的混亂程度。除越權批地外.基層政府違法批地的行為也時有發(fā)生。
第二，農村集體經濟組織非法開發(fā)、出讓集體土地。
我國《土地管理法》第63條明確規(guī)定， “農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設” 。然而集體所有的土地進入市場流通在全國都程度不同地存在。例如，陜西省西安市三橋村村委會違法將村集體經濟組織的土地出讓給陜西省成陽市嘉偉房地產開發(fā)公司，該公司利用非法受讓的土地擅自動工建設了規(guī)模較大的“秦龍泉山莊” 并非法銷售。實際上，城市房地產開發(fā)不可避免要占用農村集體所有的土地，為了解決這一矛盾，我國《城市房地產管理法》第8條規(guī)定， “城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地， 經依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓” 。因此，凡未經國家征用就非法開發(fā)、出讓農村集體土地的行為一律無效。不受法律保護。
第三，劃撥土地的使用單位與開發(fā)商違法聯(lián)建商品房。
土地使用權的劃撥是指縣級以上人民政府在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將國有土地交付其使用，或者將土地無償交付其使用的行為。根據我國《城市房地產管理法》第23條的規(guī)定，只有符合該法規(guī)定的建設項目的用地才能以劃撥方式取得。由于歷史原因，我國企事業(yè)單位擁有的國有土地使用權大多是國家在計劃經濟體制下無償劃撥的。實踐中，一些單位基于小團體利益，將國家劃撥其無償使用的國有土地的全部或部分非法轉讓給房地產開發(fā)商進行房地產開發(fā)，或者與其聯(lián)合建房，建成后五五或四六分成。雙方把各自分得的房屋作為商品房對外銷售。這種貌似合理的行為實際是違法行為。
因為該房地產項目是以土地使用者的名義立項的，目的是自用，依法不需補繳土地使用權出讓金，其所建職工住房也不需辦理商品房銷售手續(xù)，但同時這種房產也不得作為商品房對外銷售。因此，開發(fā)商獲得的此類聯(lián)建房屋，由于沒有辦理土地使用權受讓及其他相關手續(xù)，因而無法獲得房屋產權證書，其產權不受法律保護，更不得作為商品房對外銷售。根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行規(guī)定》領有國有土地使用證的劃撥土地的使用者經當?shù)厥锌h土地管理部門批準，并補交土地使用權出讓金后，其劃撥土地的使用權和地上建筑物的所有權才能轉讓、出租、抵押。
第四，開發(fā)商違法轉讓土地使用權。
我國《城市房地產管理法》第38條、第6O條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的。轉讓房地產時，土地使用者必須全部支付土地使用權出讓金，并獲得土地使用證，屬于房屋建設工程的，還應當完成開發(fā)投資總額的25%以上，并應向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記頒發(fā)土地使用權證書。因此，土地使用證是土地使用者擁有土地使用權的唯一合法證明，開發(fā)商必須持有土地使用權證并辦理其他一系列相關手續(xù)后，才能從事該地塊的房地產開發(fā)。但實踐中，一些開發(fā)商為獲得國家出讓的地塊，不惜傾家蕩產,得到開發(fā)用地后, 卻因缺乏后續(xù)資金而無法進行開發(fā)活動， 未完成開發(fā)投資總額25%就非法轉讓土地使用權， 致使轉讓手續(xù)無法辦理，雙方的權利也無法實現(xiàn)。導致土地使用糾紛不斷。
第五，開發(fā)商非法受讓土地進行房地產開發(fā)。
有些開發(fā)商為逃避稅費，降低開發(fā)成本，對受讓的土地不依法辦理土地使用證及相關轉讓手續(xù)，以致無證施工、違法開發(fā)而被消費者投訴，被政府職能部門處罰。
房地產開發(fā)存在的問題：房價問題
當前我國房地產開發(fā)中的房價問題主要表現(xiàn)為房價上漲過快。房價是房地產市場運行狀況的綜合反映，當前部分地區(qū)房價上漲過快，與經濟發(fā)展中各類要素價格普遍上漲、城鎮(zhèn)化進程加快帶動市場總需求快速增加，以及一些地方經營城市、盲目大拆大建有密切關系。直接原因是房地產市場供應結構不合理、開發(fā)建設成本上升和部分地區(qū)供求關系失衡，以及一些地區(qū)投資、投機性購房需求增長過快。
此外，現(xiàn)行的土地供應、財稅等房地產政策對房價上漲也有重要影響。造成房價上漲過快的原因主要有：
1、市場供應結構不合理。
突出表現(xiàn)為非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長。一是，新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長23.4%和6.5%。二是，商品住宅供應中，中低價位住宅比例偏低。此外，全國經濟適用住房投資同比出現(xiàn)負增長，占房地產開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經濟適用住房建設。
2、商品房開發(fā)建設成本增加。
近年來，多重因素推動商品房開發(fā)建設成本上升。一是土地價格上漲。二是生產資料價格持續(xù)上漲,其中，鋼材、水泥等建筑材料漲價對開發(fā)建設成本有較大影響。三是拆遷成本增加,據濟南市測算，拆遷成本增加約占房價漲幅的20%。四是商品住宅品質提高，如武漢市青山區(qū)綠景苑小區(qū)因采用了保溫墻體、中水處理、太陽能等62項新技術、新產品，使每平方米造價增加300元。
此外，各地精裝修商品房交付量增加，裝修成本進入銷售價格，也帶動了房價提高。
3、部分地區(qū)供求總量失衡。
2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續(xù)大于竣工面積增幅。東部地區(qū)和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市今年來年商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.O5[⒌]，需求持續(xù)大于供應;部分沿海城市中，外來購房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導致中高檔房屋供不應求，價格不斷攀升;同時也帶動了普通商品住房需求增加、價格上漲;普通商品住房供求矛盾的加劇，又造成二手房市場供應緊缺、價格上漲。
4、部分地區(qū)投資和投機性購房需求增長過快。
一是，投資性需求過旺。近幾年，股票、期貨、基金等投資工具的投資收益缺乏保障，再加上長期低利率的因素，導致住房投資需求旺盛。盡管房屋租金漲幅較低，但由于房價上漲較快，投資性購房仍然快速增長，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。二是，投機炒作現(xiàn)象突出?；诜績r上漲的預期，加上個別媒體不加甄別大肆渲染，一些機構和個人甚至用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作，有些地方出現(xiàn)了排隊搶購房號現(xiàn)象，造成一些樓盤價格短期內持續(xù)上漲。
一些開發(fā)商認為控制投資規(guī)模和土地供應量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場供應，因此對新開樓盤價格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設和銷售進度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機構聯(lián)手哄抬房價。增加了市場的緊張氣氛，也使一部分消費者做出了提前購房的選擇。進一步加劇了階段性供求矛盾，如無錫市投資性購房比例高達l9%，其中7%為短期炒作。部分城市二手住房價格較大幅度上漲，就與一定數(shù)量的次新房(竣工交付不久的商品住房)短期炒作有很大關系。如杭州市去年下半年次新房轉讓面積約占二手房買賣總量的l2%。
另外，境外資金特別是投機資本看好中國房地產市場，也對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。
總的看，我國房價維持在高位，尤其是部分地區(qū)房價過快上漲，是多種因素綜合作用的結果。從房地產市場本身情況看，成本推動和供應結構不合理問題在全國具有一定的普遍性，尤其對中西部地區(qū)和中小城市房價上漲有明顯影響;投資性購房需求過旺、投機炒作和供求失衡問題，在東部沿海和內地少數(shù)中心城市較為突出。目前控制拆遷規(guī)模的效應正逐步顯現(xiàn)，有利于抑制需求、減緩房價漲幅;成本因素受外部經濟環(huán)境影響較大，有賴于宏觀經濟的進一步改善;而供應結構性問題和投資性需求過旺、短期炒作問題如不盡快解決，有可能對部分地區(qū)房價上漲進一步起到推波助瀾的作用。因此，穩(wěn)定房價工作，既要有全國性的措施也要注重分類指導，以促進房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產開發(fā)存在的問題：環(huán)境問題
在我國房地產開發(fā)中存在許多環(huán)境問題，從房地產開發(fā)用地土地使用權的取得到物業(yè)管理，環(huán)境問題貫穿于房地產業(yè)的始終。目前我國房地產業(yè)中主要存在以下環(huán)境問題：
1、水土流失問題
由于房地產市場的長期畸形發(fā)展，使房地產業(yè)成了一個炙手可熱的行業(yè)。房地產熱的盛行使土地資源的供給和管理嚴重失調，在大量土地被征用的同時，很大一部分被閑置，沒有利用，造成了土地資源的大量浪費。而在房地產的開發(fā)過程中，出于施工的需要，在房產周圍地區(qū)隨意采土，也造成了很多人為的土地的流失。
2、環(huán)境噪聲污染
在房地產的施工進程中，不可避免的會產生噪聲，而由于防止噪聲的設備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。并且由于房地產施工的長期性，使得周圍的居民長期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下，也引起了房地產開發(fā)單位和周圍居民的糾紛。
3、建筑垃圾和生活垃圾
由于缺少相關的規(guī)范，在房地產的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質量。而在業(yè)主入住以后，由于我國物業(yè)管理制度還存在很大的不足，又會產生大量的生活垃圾，不僅對業(yè)主的生活產生影響，對周圍居民的生產和生活也帶來了不利影響。大量的生活垃圾的存在嚴重影響了居民的環(huán)境審美觀念和居民享有在優(yōu)美的環(huán)境中生活的權利。
4、生活廢水
在業(yè)主的日常生活中，不可避免的會產生大量的生活廢水。而由于部分開發(fā)商的忽視或者由于物業(yè)管理的滯后，使生活廢水沒有進入城市的污水排放系統(tǒng)，而是隨意的就近排放，造成了嚴重的生活廢水的污染。
5、大氣污染和水體污染
由于施工過程中會產生大量揚塵，即使有防塵措施，也不可避免的會產生對大氣的污染;建筑垃圾長期的裸露也會產生大量粉塵，造成大氣污染。而大量的生活垃圾、生活廢水的存在不僅會造成大氣的污染(主要是惡臭氣體污染)，而且可能造成水體的污染(通過滲透或者直接排放)。
6、對生態(tài)系統(tǒng)的影響
由于房地產市場的競爭激烈，為了追求經濟利益，很多的房地產位于生態(tài)脆弱或者是生態(tài)敏感區(qū)域。
這些區(qū)域的生態(tài)環(huán)境原本就處于一個臨界點，房地產開發(fā)過程中的任何不適當?shù)拈_發(fā)行為都極有可能打破這種弱勢的平衡，使這一區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)解體，進而影響與之相關的區(qū)域環(huán)境。
7、房地產的室內環(huán)境污染
在房地產的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經濟利益，開發(fā)商有可能會大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產生對人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。
8、房地產回收中的污染問題
由于我國房地產業(yè)發(fā)展時間不長，現(xiàn)在大多數(shù)的房地產開發(fā)不考慮房地產使用年限屆滿時的回收問題，但是這一問題在若干年后會成為一個棘手的問題。對房地產使用年限屆滿后如何回收的忽視，使得在房地產的建設中很少考慮資源的可回收和再利用問題，大量使用難以回收和不能回收的材料，這不僅會造成資源的預期浪費，而且日后這些資源的處理不當勢必會引起相關的環(huán)境問題。
房地產開發(fā)存在的問題：物業(yè)管理問題
房地產開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會化及專業(yè)化程度，保護消費者的合法權益。我國的物業(yè)管理雖然發(fā)展很快，但暴露出了不少有待完善的問題，離可持續(xù)發(fā)展的目標還相距甚遠。
這些問題主要表現(xiàn)在：
1、 法制建設滯后
物業(yè)管理在我國畢竟是新興行業(yè)，國家與地方各級的法律和行政法規(guī)都欠完善，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權力、義務、責任的界定還不夠明確[7]。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務層次不到位;另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的當務之急。
2、 業(yè)主的素質和物業(yè)管理消費觀念有待提高
業(yè)主自治在物業(yè)管理中是重要的一個部分，但目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理的事情漠不關心。業(yè)主委員會行為不規(guī)范，違反招投標的行為比比皆是，業(yè)主拒交物業(yè)管理費現(xiàn)象突出，業(yè)主自治要求高和業(yè)主自身素質低的矛盾也是物業(yè)管理發(fā)展的阻礙。
3 、物業(yè)管理企業(yè)服務面窄、透明度差、專業(yè)性不強、經濟效益差
現(xiàn)在物業(yè)公司的數(shù)量急劇增多，但管理規(guī)模小、物業(yè)分散，相對管理成本高，經濟效益低。同時，物業(yè)管理的業(yè)務范圍窄，經費來源匱乏，加之從業(yè)人員素質參差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠。這些都制約了物業(yè)管理的正常運轉和企業(yè)的自我發(fā)展。
4 、物業(yè)管理市場競爭機制未建立
物業(yè)管理沒有真正實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，市場封閉格局尚未打破。房管部門改制的物業(yè)公司守著直管公房不放手;新建小區(qū)由開發(fā)商的附屬物業(yè)公司自產自管;工礦企業(yè)的物業(yè)公司更是閉關自守;外來優(yōu)秀物業(yè)公司受到當?shù)嘏懦?。傳統(tǒng)管理機制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)公司的選擇權，物業(yè)公司缺乏提高服務質量的壓力。另外，物業(yè)管理招投標不良行為導致了惡性競爭。目前，許多業(yè)主委員會不是以服務質量為衡量標準，而是簡單地以價格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質量而低價搶標，有的公司則以拉關系、給好處為誘餌爭奪物業(yè)管理權，導致物業(yè)管理市場的混亂。
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