房地產開發(fā)貸款的風險
在中國房地產市場處于深度調整的復雜形勢下，我國商業(yè)銀行房地產信貸風險日益凸顯，下面就讓學習啦小編為你介紹一下房地產開發(fā)貸款的風險吧。
我國商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款的主要風險
(一)信用風險
在商業(yè)銀行的業(yè)務經營過程中，由借款者的違約行為所導致的信用風險是商業(yè)銀行最大的風險來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經營業(yè)績的重要因素。房地產企業(yè)的信用風險也就成為商業(yè)銀行信用風險的主要組成部分。信用風險除了來自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產項目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達到預期，而開發(fā)貸款的還款來源對項目銷售具有很強的依賴性，一旦項目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進行貸款重組，形成很大的信用風險。
(二)市場風險
房屋價格決定機制復雜，在國內開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價，而是按周邊樓盤的銷售價格甚至是新拍賣土地的成交價格來定價，導致房價的不確定性很高、隨意性很強，均衡房價難以準確界定，房價風險極大;短期供求關系可能完全不反映社會真實需求;一旦消費者對房價走勢的預期發(fā)生改變就會轉向“惜購”，市場的有效需求嚴重萎縮，形成市場風險。
(三)銀行操作風險
受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括：違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標，不按照工程進度合理放款;信貸資金無法執(zhí)行封閉運作，難以監(jiān)控;抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
(四)房地產企業(yè)經營風險
企業(yè)經營風險指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風險。地產開發(fā)受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環(huán)節(jié)出現問題，整個開發(fā)項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。
我國房地產開發(fā)貸款風險成因分析
我國市場經濟體制還不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業(yè)銀行的資產定價機制尚未確立，由于房地產在我國經濟發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款風險的形成受到眾多因素影響。
(一)我國房地產開發(fā)貸款風險形成內部因素
1.貸款軟約束增加商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業(yè)資金的運用超過了它當期的收益范圍;或從跨時期來看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來收入的現值。這使在足夠長的時間期限內，企業(yè)總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息(而不是本金)。
2.短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴大。存款、貸款和中間業(yè)務是商業(yè)銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務，使得相關人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質量的現象。
3.風險計量技術落后。
我國商業(yè)銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。
(二)我國房地產開發(fā)貸款風險形成外部因素
1.多方資金涌入房地產領域。受房地產行業(yè)經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業(yè)進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱，房地產開發(fā)貸款規(guī)模不斷擴大，易導致商業(yè)銀行房地產貸款規(guī)模膨脹，出現潛在風險。
2.國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。為了引導房地產業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，由于缺乏前瞻性，有些政策有可能會造成意料不到的負面影響。
當前宏觀調控下我國房地產開發(fā)貸款風險防范建議
(一)完善房地產金融業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境
房地產金融涉及社會生活的各個方面，惟有各級政府、有關部門通過法律、行政、經濟等手段為商業(yè)銀行等金融機構營造良好的社會環(huán)境，才能促進房地產金融的良性、協調發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進房地產金融健康發(fā)展的基本保障，政府應建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，各地政府要根據各地區(qū)不同的情況，有針對性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結構。
(二)加強商業(yè)銀行信貸風險防范意識，打造商業(yè)銀行貸款信用風險管理文化
我國商業(yè)銀行要有效防范房地產開發(fā)貸款信用風險，就必須加強信貸風險防范意識，打造貸款信用風險管理文化。銀行應該對全行員工，尤其是基層商業(yè)銀行“一把手”、信貸人員進行學習培訓、立體監(jiān)督、制度規(guī)范，增強其責任意識、憂患意識、自律意識等，牢固樹立全員防風險的思想堤壩。此外，加快構建商業(yè)銀行貸款信用風險管理文化，把風險管理理念貫穿銀行業(yè)務的整個流程，使風險管理由高深抽象的理論變?yōu)楝F實生動的企業(yè)文化，內化為所有員工的自覺意識和行為習慣，使風險防范機制有效發(fā)揮作用。
(三)做好風險調查與評估，把好貸前準入關
1.做好市場觀察，審慎經營，嚴把項目準入關。首先作為決策者應以審慎冷靜的投資態(tài)度，對貸款投放市場有個正確的判斷，保證銀行資金的穩(wěn)健運行。其次對優(yōu)質的項目,要考慮區(qū)域的需求，預防貸款盲目投人。最后，對開發(fā)商的主體資格進行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質、誠信、資金實力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達到標準要求，項目資金來源是否合規(guī)，在他行或擔保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產貸款的偏好和準入標準。
2.選好第二還款來源，嚴把押品價值關。選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權屬情況進行審查，避免接受滿二年未動工開發(fā)的土地使用權抵押，對以土地使用權抵押的，要根據工程進度，及時轉為在建工程抵押。其次需選擇易變現的資產進行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現難易程度，并對其價值的評估具有合理性,不得虛估，避免價值低、變現難的資產做抵押，保證押品的安全、有效和足值。
(四)建立和完善房地產開發(fā)貸款質量考核機制
房地產開發(fā)貸款質量考核的內容，應該體現在三個方面:(1)貸款資金的流動快慢。這主要從三個方面進行考核:一是銀行貸款資金期限結構的考核，即一年以內的短期與一年以上的中長期貸款之比;二是考核貸款資金的周轉次數，即在一定的考核期內貸款運用多少次，其周轉次數的快慢情況;三是考核金融機構對貸款單位投入后的周轉情況，即考核期內貸款單位銷售收入與貸款平均余額之比。(2)貸款的效益性考核。包括貸款的社會效益和自身效益。這些效益表現了銀行貸款管理水平和社會客觀經濟狀況。(3)貸款風險程度的考核。風險管理是商業(yè)銀行管理的核心，為防范風險，建立風險約束機制，必須經常進行嚴格考核。商業(yè)銀行應該加強內控制度建設，嚴格按照貸款風險五級分類法進行貸款風險管理。
(五)完善房地產貸款風險監(jiān)控機制，做到風險早發(fā)現、早處置
一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產市場的監(jiān)測預警，建立價格、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統風險、區(qū)域性房地產信貸風險提供依據。二是加強對房地產項目的監(jiān)控和項目貸款的現場檢查。對房地產貸款要強化跟蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設和銷售進展等，及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任，加強監(jiān)督管理，切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款，積極化解項目風險，對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
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