2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息是漲還是跌
2017年,中國(guó)的房地產(chǎn),事實(shí)上已經(jīng)進(jìn)入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。那么，2017房?jī)r(jià)下跌嗎？2017年房?jī)r(jià)是漲還是跌？下面小編整理的2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息。一起來看看吧。
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滿臉青春痘的中國(guó)房地產(chǎn)，急需一場(chǎng)成人禮
美國(guó)著名的金融專家金德爾伯格在其名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機(jī)史》深刻地指出：事實(shí)證明，“歷次信貸泡沫事件都伴隨著跨境資本的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，本幣升值預(yù)期強(qiáng)烈、資產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重的國(guó)家更易成為熱錢獵殺的對(duì)象”。
這本我認(rèn)為沒有任何廢話，關(guān)于金融危機(jī)迄今為止最重要的著作，主題不過是提醒人們：信貸泡沫、資產(chǎn)價(jià)格周而復(fù)始的興衰故事具有極大的相似性，貪婪的背后是信貸和債務(wù)的擴(kuò)張，恐慌的背后，則是資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂和貨幣加速貶值導(dǎo)致的資金外逃。我是非常希望我們的管理層能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)這本書，這對(duì)于中國(guó)治理當(dāng)下的各種風(fēng)險(xiǎn)而言極具參考價(jià)值。
2017年，中國(guó)的房地產(chǎn)，事實(shí)上已經(jīng)進(jìn)入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。盡管市場(chǎng)上仍然有人在迷信某些城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不跌的神話，但就市場(chǎng)本身而言，在經(jīng)歷了2016年的癲狂的表現(xiàn)之后，后續(xù)乏力，持續(xù)上漲缺乏支撐已經(jīng)成為定局。
在2016年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷時(shí)，不止一次地告訴大家，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策是認(rèn)真的，千萬不要誤讀，認(rèn)真的原因是政策的初衷是為了救房地產(chǎn)，避免房地產(chǎn)泡沫破裂重蹈2015年股災(zāi)的風(fēng)險(xiǎn)。不同于股災(zāi)的是，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其引發(fā)的杠桿斷裂作用以及系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，比股市要可怕得多。
2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)的內(nèi)容可謂濃墨重彩，強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)調(diào)要防止房地產(chǎn)“大起大落”。在我看來，2017年政策的目的是防止房地產(chǎn)大落，因?yàn)榇笃饚缀跏遣豢赡艿?，而暴漲之后的下跌概率很大。
目前各地都在開地方“兩會(huì)”，房地產(chǎn)調(diào)控也成了熱點(diǎn)城市委員代表熱議的話題。目前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2016年降溫明顯，深圳這個(gè)在歷次房地產(chǎn)調(diào)整中都會(huì)有突出表現(xiàn)的城市價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。但是，在經(jīng)歷2016年的暴漲之后，市場(chǎng)慘痛的教訓(xùn)讓很多擁有購(gòu)房資格的不敢再觀望。
最近筆者在一些樓盤和二手房市場(chǎng)關(guān)注到的情況，似乎和市場(chǎng)上統(tǒng)計(jì)的數(shù)字有出入，北京購(gòu)房者的熱情并沒有下降，一個(gè)根本原因是，大家認(rèn)為，在北京土地供應(yīng)暴跌的情況下，未來商品房的供應(yīng)將極為有限，這為未來進(jìn)一步的上漲事實(shí)上埋下了很大的伏筆。在輿論的壓力下，2016年年底集中供應(yīng)了幾塊地，結(jié)果都變成了開發(fā)商自持，進(jìn)一步增加了對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的恐慌。所以，在傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季，年底，我看到了很多人仍然在撲向各個(gè)樓盤。
很顯然，很多購(gòu)房者并沒有從“房子是用來住的”，以及一些地方政府表態(tài)房?jī)r(jià)不能再漲了中獲得安慰，告別恐慌，而是在焦慮和恐慌中進(jìn)行著矛盾的選擇。上海、廣州以及深圳等城市的情況好一點(diǎn)，市場(chǎng)交易量和價(jià)格的調(diào)整代表了市場(chǎng)目前的真實(shí)情緒。但一線城市最大的問題都是土地供應(yīng)有限，未來看漲預(yù)期仍然存在。
但是，不管如何，2017年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如同一場(chǎng)足球賽，在經(jīng)歷一邊倒的上漲之后，終于進(jìn)入到勢(shì)均力敵的膠著階段。
不管市場(chǎng)情緒如何，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來毫無疑問。
讓筆者擔(dān)心的是，面對(duì)貨幣貶值這個(gè)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的極為重要的信號(hào)，很多投資者視而不見，仍然沉浸在過去的“永遠(yuǎn)看漲”邏輯中難以自拔。
更令人擔(dān)心地是，中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷18年的漲漲跌跌，調(diào)控、放松、再調(diào)控、再放松的周期后，游戲的參與者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)并沒有隨著房?jī)r(jià)的大漲而水漲船高，地方政府、政策的決策者、開發(fā)商、買房者以及其他參與者的認(rèn)識(shí)水平仍然停留在10年之前。好像一個(gè)滿臉青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永遠(yuǎn)漲不大，讓人擔(dān)心地成長(zhǎng)著。
我一直認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)就像一個(gè)身體快速竄升，而大腦早停止發(fā)展的小腦患者，在智商層面永遠(yuǎn)停留在兒童狀態(tài)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急絕非什么庫(kù)存，什么價(jià)格泡沫，而是我們?nèi)狈σ粋€(gè)成年人的思維來思考這個(gè)產(chǎn)業(yè)的未來。
即使現(xiàn)有的政策，盡管口口聲聲建立長(zhǎng)效機(jī)制，但手段卻仍然是短期的應(yīng)急措施。比如，一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價(jià)格超過多少多少等自欺欺人的“降價(jià)”措施。這個(gè)產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)參與者，都急需一場(chǎng)成人禮，讓這個(gè)行業(yè)告別少年的懵懂，回歸常態(tài)發(fā)展。
基于此，筆者提出幾點(diǎn)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)成年化的思考：
其一，房地產(chǎn)政策必須告別“經(jīng)濟(jì)目標(biāo)”，回歸民生和居住，圍繞“房子是人住的”這一政策目標(biāo)重新構(gòu)建住房公共政策體系。
其二，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面已經(jīng)今非昔比，房地產(chǎn)當(dāng)下最重大的問題絕不是庫(kù)存，而是嚴(yán)重的資源錯(cuò)配，不要排斥大城市的發(fā)展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解決中國(guó)城鎮(zhèn)化的最佳平臺(tái)。要打破大城市的邊界，以一體化的思維發(fā)展城市群，而不是把人趕向中小城市。三四線城市的庫(kù)存沒有必要?jiǎng)佑谜哔Y源去消化，而應(yīng)該主要解決大城市及周邊的供應(yīng)短缺問題;把高房?jī)r(jià)的支撐寄托在未來城鎮(zhèn)化的農(nóng)民身上，更是傻得可愛的想法，中國(guó)的進(jìn)城農(nóng)民要真的能支撐中國(guó)的高房?jī)r(jià)，中國(guó)的農(nóng)民就是世界上最有錢的農(nóng)民了。
第三，不要擔(dān)心房?jī)r(jià)漲跌，房?jī)r(jià)漲跌應(yīng)該成為常態(tài)。但是，很顯然，被過去10多年單邊上漲“嬌慣”的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既沒有做好價(jià)格調(diào)整的準(zhǔn)備，更沒有做好價(jià)格調(diào)整的意愿。我最擔(dān)心的是，如果2017年價(jià)格真正調(diào)整，政府又會(huì)迫不及待干預(yù)市場(chǎng)救市。
拉斯·特威德在其《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》中一針見血地指出：“蕭條的唯一原因就是繁榮。”我希望中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能真正成熟起來，不要一驚一乍，也不要讓其永遠(yuǎn)停留在增長(zhǎng)工具的定位。中國(guó)需要一個(gè)健康的房地產(chǎn)，2017年是通過顛覆性思維改變這個(gè)行業(yè)，讓這個(gè)行業(yè)真正成年的時(shí)候。
什么是壓倒中國(guó)房?jī)r(jià)的最后一根稻草
在《滿臉青春痘的中國(guó)房地產(chǎn)，急需一場(chǎng)成人禮》文章中，我提到了金德爾伯格的名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機(jī)史》。在我研讀過的所有有關(guān)金融危機(jī)的著作中，金德爾伯格的這本書是我認(rèn)為有關(guān)這個(gè)主題最經(jīng)典的兩本著作之一，還有一本是加爾布雷斯的《1929年大崩潰》。加爾布雷斯的《1929年大崩潰》寫于1955年，現(xiàn)在仍然在不斷地重印。按照加爾布雷斯自己的說法，“該書每次重印，說明又一個(gè)泡沫引發(fā)的災(zāi)難的到來。”
我為什么推崇金德爾伯格的《瘋狂》一書，是這本書以干練的語(yǔ)言，站在歷史和國(guó)際的視角分析了人類歷史上幾乎所有重要的金融投機(jī)事件，并對(duì)其背后的邏輯進(jìn)行了全面的分析。
而且，在這本書里，他一方面強(qiáng)調(diào)了所有的金融危機(jī)都有相似的特點(diǎn)，那就是表現(xiàn)為“首先是資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲”;另一方面，金德爾伯格不斷強(qiáng)調(diào)其貫穿全書的一個(gè)觀點(diǎn)：“投機(jī)狂熱和恐慌是由信貸供給的順周期變化導(dǎo)致的。經(jīng)濟(jì)狀況好時(shí)，信貸供給快速增加;信貸狀況困難時(shí)，信貸供給顯著減少。”并且，他站在國(guó)際的視角討論了資產(chǎn)價(jià)格與匯率變化之間的關(guān)系。這對(duì)于討論當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，具有重要的借鑒意義。因?yàn)闊o論是信貸，還是匯率，都是影響中國(guó)房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。
在金德爾伯格看來，上世紀(jì)70年代以來，很多經(jīng)歷過信貸泡沫的國(guó)家，都受到資本流入的困擾。大量的流動(dòng)性需要找到出口，熱錢的流入導(dǎo)致本幣的升值，本幣的升值又導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的上升。受樂觀情緒的影響，大量的資金不斷進(jìn)入房地產(chǎn)等市場(chǎng)，“要在列車開動(dòng)前上車”成了很多人的共同選擇，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的疊加暴漲。但是，一旦信貸泡沫破滅，房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌，本幣貶值，資本外逃。這樣的劇情，在過去近半個(gè)世紀(jì)中不斷的在日本、東南亞、墨西哥等國(guó)家相繼上演。
信貸泡沫導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫，每一輪房地產(chǎn)泡沫都有信貸投放過度的影子。這是金德爾伯格在考察了幾乎所有的金融危機(jī)之后得出的核心結(jié)論。
而且更重要的是，金德爾伯格發(fā)現(xiàn)了各國(guó)資產(chǎn)泡沫背后的關(guān)聯(lián)：日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，國(guó)際資本流入了東南亞、墨西哥、巴西等國(guó)，導(dǎo)致了亞洲金融危機(jī)和墨西哥危機(jī);而1997年亞洲金融危機(jī)之后，避險(xiǎn)的資金又流入了美國(guó)，導(dǎo)致了美國(guó)的股市泡沫。
因此，他認(rèn)為，“低成本、大規(guī)模的跨國(guó)資金流動(dòng)，以及持續(xù)不斷的外部沖擊事件(匯率體制改革、監(jiān)管放松)，正是當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)的突出特點(diǎn)。資本泡沫驅(qū)動(dòng)資金流入，資金流入更加加速泡沫形成，這正是資金與資產(chǎn)泡沫間的實(shí)質(zhì)聯(lián)系。”
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，金德爾伯格的觀點(diǎn)的價(jià)值在于，一方面，給我們提供了一個(gè)思考中國(guó)房?jī)r(jià)的國(guó)際和金融大周期的視角。過去18年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆猛進(jìn)，是三大周期——中國(guó)經(jīng)濟(jì)證券化周期、國(guó)際資本加速流入周期以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)周期疊加作用的結(jié)果，而不僅僅是地方政府和開發(fā)商的共謀。在這個(gè)過程中，經(jīng)濟(jì)證券化使得中國(guó)的貨幣供應(yīng)超常規(guī)增加，國(guó)際資本的流入導(dǎo)致人民幣的升值，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)周期又使得資產(chǎn)價(jià)格泡沫似乎有很強(qiáng)的支撐。這可以視為過去18年中國(guó)房?jī)r(jià)飆漲的根本原因，而快速的城鎮(zhèn)化又使得住房的真實(shí)需求處在一個(gè)饑渴期。
另一方面，金德爾伯格也告訴我們，當(dāng)信貸周期結(jié)束，資本流出，本幣貶值的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格的破滅就成了必然的結(jié)果。仔細(xì)思考這里面的邏輯，目前，中國(guó)房地產(chǎn)面臨的就是信貸開始被動(dòng)緊縮的情況下，資本流出導(dǎo)致人民幣貶值，房?jī)r(jià)面臨極大的向下的壓力。如果不能從歷史的教訓(xùn)中吸取應(yīng)對(duì)之策，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
筆者對(duì)2017年的房地產(chǎn)維持謹(jǐn)慎，并提醒大家不要用過去18年房?jī)r(jià)一直上漲的經(jīng)驗(yàn)來預(yù)測(cè)未來。因?yàn)槲覀兛吹搅速Y本流出和人民幣貶值這兩個(gè)逆轉(zhuǎn)的因素，以及價(jià)格到了一定程度之后，真實(shí)需求的萎縮。
基于這樣的理論，我一直強(qiáng)調(diào)，2017年房地產(chǎn)最大的壓力不是來自政策的調(diào)控，我過去反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這次調(diào)控是“為了救房地產(chǎn)”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要防止“房地產(chǎn)大起大落”，主要是擔(dān)心出現(xiàn)“大落”，維持2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)鍵。我過去也一再說明，“保房?jī)r(jià)，還是保匯率”是個(gè)偽問題，恰恰是因?yàn)榉績(jī)r(jià)出現(xiàn)了泡沫化的趨勢(shì)，才導(dǎo)致資本避險(xiǎn)流出。就此而言，壓倒中國(guó)房地產(chǎn)的最后一根稻草，肯定不是調(diào)控政策，而是人民幣的貶值和資本流出。
對(duì)于極不確定的2017年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，確保房地產(chǎn)的穩(wěn)定很重要，我們不希望房地產(chǎn)泡沫在2017年破裂，但這意味著，管理層要在匯率政策以及貨幣政策的選擇上需要極高的智慧。也許功夫真的在詩(shī)外。
(加爾布雷斯在其《大崩潰》的最后寫道：將來，無論經(jīng)濟(jì)是否基本健康，股市再現(xiàn)投機(jī)熱，隨后發(fā)生股價(jià)暴跌，都不可能再對(duì)經(jīng)濟(jì)造成像1929年那樣的影響。但很顯然，加爾布雷斯樂觀過頭了，當(dāng)下還沒有結(jié)束的危機(jī)事實(shí)上就是過去危機(jī)的重演。就此而言，人類從歷史教訓(xùn)中得到的教訓(xùn)就是不斷重復(fù)過去的教訓(xùn)而已。)
房?jī)r(jià)漲到了天上，選擇做接盤俠，還是租房?
2016年房?jī)r(jià)的暴漲，讓熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)距離年輕人越來越遠(yuǎn)。以北京為例，在房?jī)r(jià)均價(jià)早已經(jīng)突破5萬之后，每套房子的價(jià)格平均接近600萬，一個(gè)家庭稅后年收入20萬的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市將2017年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)確定為“環(huán)比不上漲”，但目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人可望不可及。
從租金看，北京目前平均每套住房的租賃價(jià)格為4500多，相對(duì)于買房，租房的壓力明顯要小很多。那么，你會(huì)選擇租房還是選擇買房?
其實(shí)，就在2016年6月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度。并在稅收、公積金等各個(gè)方面鼓勵(lì)租房。
然而，從去年的情況看，這種鼓勵(lì)措施并沒有讓很多人放棄買房而去租房。因?yàn)?，這絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的解決負(fù)擔(dān)問題。
從簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)而言，相對(duì)于高高在上的房?jī)r(jià)，房租還是比較便宜的。接近600萬的售價(jià)，和4500元每月的房租比，北京的租售比已經(jīng)到了令人嘆為觀止的程度。
北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金，收回買房的成本，甚至?xí)^70年的住房的法定期限。我不敢說北京的房租很便宜，但最起碼，相對(duì)于房?jī)r(jià)，房租至少是能承受的。
但是，即便如此，很多中國(guó)人在盡可能的情況下，仍然會(huì)選擇買房，而不是租房。因?yàn)樵诤芏喑鞘校词狗孔硬皇?ldquo;炒的”，但因?yàn)槠淅壛撕芏嗟母＠蚨膊缓?jiǎn)單就是“住”的。
比如，北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價(jià)仍然有那么多人趨之如騖，因?yàn)榇蠹屹I的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對(duì)于孩子的前途，房?jī)r(jià)是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房?jī)r(jià)，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價(jià)的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡(jiǎn)單住的。
至于其它的原因，比如，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，國(guó)人的習(xí)慣，以及長(zhǎng)期以來，中國(guó)在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對(duì)于租賃權(quán)，具有獨(dú)特的不可比擬的優(yōu)勢(shì)。
住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價(jià)值。這是住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然很強(qiáng)烈的情況下，這更成了大家集體行動(dòng)的邏輯。
我從來不鼓勵(lì)年輕人租房子，因?yàn)檫@種選擇很害人。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了中國(guó)未來住房制度的大方向是建立租售并舉的住房制度。然而，即使是去年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的上述鼓勵(lì)租房的辦法，仍然沒有多少亮點(diǎn)可言，落地的更是寥寥無幾。
房地產(chǎn)市場(chǎng)化十多年來，公共政策對(duì)租房市場(chǎng)極其冷漠，因?yàn)檎谄渲袩o利可圖。鼓勵(lì)租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵(lì)大家租房，但到實(shí)際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。
政策如果真的要鼓勵(lì)租房，最起碼應(yīng)該做到三點(diǎn)大的突破：
第一、把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格，如果規(guī)定租房有入學(xué)資格，相信很多人會(huì)選擇租房而不是買房;
第二、房租支出應(yīng)該抵扣個(gè)稅。如果房租可以納入個(gè)人所得稅的可抵扣項(xiàng)，也會(huì)有一部分人尋找租房;
第三、不要建設(shè)太多的公共租賃房，以及太多的保障性住房。政府的保障范圍應(yīng)該主要限于低收入群體，保障的方式應(yīng)該以貨幣，特別是應(yīng)該發(fā)放租房券。北京去年年底出讓了幾塊土地，但最后都搞成了開發(fā)商自持，這顯然是要開發(fā)商出租。在房租價(jià)格相對(duì)于房?jī)r(jià)沒有太高收益的情況下，開發(fā)商會(huì)把毛坯房裝修了出租?出臺(tái)這樣的政策究竟有沒有做過調(diào)研?
回到房?jī)r(jià)和租金。我必須說明，中國(guó)的房?jī)r(jià)和房租其實(shí)都偏高。在美國(guó)，衡量房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)之一，就是一個(gè)家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)很多人不僅僅把家庭收入的100%用于住房支出。而且還要捆綁好幾代人的收入。房?jī)r(jià)之不合理不言自明。
然而，當(dāng)房?jī)r(jià)與教育資源捆綁的時(shí)候。房子的價(jià)值當(dāng)然不僅僅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。這個(gè)目標(biāo)要兌現(xiàn)，不僅僅要抑制炒房的，更要把買房和孩子入學(xué)等脫鉤。否則，說房子是用來住的，很顯然不能解釋學(xué)區(qū)房為什么那么搶手。
所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入學(xué)的，就不要考慮價(jià)格的漲跌，因?yàn)檫@不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，這是一個(gè)很缺德的問題。
2017年該買房?還是賣房?
一、市場(chǎng)總體降溫明顯，房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代
所謂降溫，一是和2016年比;二是市場(chǎng)總體的交易量和增速會(huì)大幅度回落。2016年，新房銷售歷史上首超10萬億，這也許是多年難以超越的一個(gè)標(biāo)桿;三是2016年一些暴漲，但又缺乏概念支撐的城市，房?jī)r(jià)回落的可能很大。房?jī)r(jià)2017年大漲的概率是零，暴跌的概率也是零。必須強(qiáng)調(diào)，思考中國(guó)房地產(chǎn)，必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境和要素稟賦都發(fā)生了巨大的變化：經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期結(jié)束、貨幣高增長(zhǎng)周期結(jié)束、國(guó)際資本高增長(zhǎng)周期結(jié)束。這決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地產(chǎn)市場(chǎng)做一次真正的告別。
但也必須記住，還有三個(gè)周期沒有結(jié)束：中國(guó)城鎮(zhèn)化的周期沒有結(jié)束、中國(guó)金融資本和土地資本結(jié)合的時(shí)代沒有結(jié)束、經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴沒有結(jié)束。這是中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下滑的三個(gè)重要支撐，也是中國(guó)沒有進(jìn)入所謂的后房地產(chǎn)時(shí)代的根本原因。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位永遠(yuǎn)不會(huì)改變!沒錯(cuò)，是永遠(yuǎn)。看看美國(guó)完成城鎮(zhèn)化超過70多年了，但房地產(chǎn)仍然是美國(guó)最重要的產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的路徑和未來競(jìng)爭(zhēng)模式都在發(fā)生顛覆性的變化，我們會(huì)看到很多因循守舊的房企的倒下，至少有80%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)消失，專營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)越來越少。
二、政策只是看起來很嚴(yán)厲，但政策不是房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵
2017年房?jī)r(jià)的走勢(shì)不是取決于始于2016年“9.30”的調(diào)控周期，而是受制于房地產(chǎn)自身的發(fā)展周期，政策只是為了主動(dòng)挑開隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)降溫而已。即使不出臺(tái)調(diào)控措施，市場(chǎng)也會(huì)自動(dòng)降溫。
需要指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴(yán)厲的舉措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房?jī)r(jià)飆漲的重要原因，根本原因是在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下房地產(chǎn)政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和，極大推動(dòng)了上漲的預(yù)期，炒房是結(jié)果，不是原因!抑制炒房只會(huì)改變短期預(yù)期，而不會(huì)改變長(zhǎng)期預(yù)期。
對(duì)于房地產(chǎn)政策的理解，要站在2017年宏觀政策的總基調(diào)理解，2017年宏觀政策將“穩(wěn)”和“風(fēng)險(xiǎn)”都提高到前所未有的高度，穩(wěn)中有進(jìn)，則意味著房地產(chǎn)政策絕不會(huì)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)，2017年，中國(guó)沒有打壓房地產(chǎn)的本錢。政策強(qiáng)調(diào)要“防止大起大落”，從房地產(chǎn)周期看，著力點(diǎn)在“大落”而不是“大起”，因?yàn)?017年的房地產(chǎn)也沒有大漲的基礎(chǔ)。
一些城市明確表示，2017年房?jī)r(jià)“環(huán)比不漲”。“環(huán)比不漲”可能成為很多城市效仿的調(diào)整目標(biāo)，環(huán)比不漲意在改變短期投資預(yù)期，并為未來的長(zhǎng)效機(jī)制贏得時(shí)間。2017年房?jī)r(jià)最終的表現(xiàn)仍然是房地產(chǎn)自身周期使然。
三、土地市場(chǎng)大降溫，2016年很多“地王”命運(yùn)叵測(cè)
2016年全年全國(guó)土地出讓收入應(yīng)不超過3.5萬億，低于2014年巔峰期4.2萬億的收入，但2016年熱點(diǎn)城市“地王”頻出，全國(guó)“地王”不僅量多，超過300個(gè)，而且樓面價(jià)相對(duì)于周邊房?jī)r(jià)升幅驚人?？紤]到2017年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，以及房?jī)r(jià)漲幅回落的壓力，高價(jià)“地王”將對(duì)一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產(chǎn)調(diào)控周期“地王”的命運(yùn)看，“地王”最終賺錢的屬于少數(shù)，大多賠錢賺吆喝，而且死無葬身之地的亦不在少數(shù)。如果本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期超過兩年，2016出產(chǎn)的很多“地王”命運(yùn)叵測(cè)。
第四、房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)，大面積試點(diǎn)也是小概率
我在分析中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，從來不提房產(chǎn)稅，原因很簡(jiǎn)單，就是我認(rèn)為短期內(nèi)出臺(tái)的概率等于零。房地產(chǎn)稅屬于極其復(fù)雜的改革事項(xiàng)，涉及很多問題，在之前的文章中對(duì)此有全面闡述。
對(duì)于房產(chǎn)稅立法，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革是必須的，通過總體設(shè)計(jì)，如何對(duì)目前的稅費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整，并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向沒有錯(cuò)。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關(guān)注的焦點(diǎn)問題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關(guān)系，比如70年土地產(chǎn)權(quán)如何解決，等等。這些問題不解決，房產(chǎn)稅是無法出臺(tái)的。
同時(shí)，必須告訴大家，房?jī)r(jià)上漲與否主要是預(yù)期，而不是稅收。房產(chǎn)稅抑制不了房?jī)r(jià)上漲，這是很多國(guó)家實(shí)踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產(chǎn)稅，你很難解釋為什么上海的房?jī)r(jià)暴漲而重慶的那么平穩(wěn)。國(guó)家發(fā)改委對(duì)外吹風(fēng)，鼓勵(lì)地方在房地產(chǎn)稅等問題上搞創(chuàng)新，我認(rèn)為有這種創(chuàng)新意愿的地方政府不會(huì)太多。不會(huì)丟了西瓜去撿芝麻。
第五、長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)不會(huì)有明顯進(jìn)展
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
長(zhǎng)效機(jī)制當(dāng)然是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，回歸常態(tài)的關(guān)鍵，但長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)絕非一蹴而就。中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制要真正建立，需要對(duì)過去的房地產(chǎn)很多政策推倒重來，在厘清房地產(chǎn)基本理念的基礎(chǔ)上，界定政府和市場(chǎng)的責(zé)任邊界，同時(shí)，圍繞住房作為基本民生需要的出發(fā)點(diǎn)來構(gòu)建信貸、稅收、土地、財(cái)政等新的制度體系。
即使現(xiàn)有的住房管理機(jī)構(gòu)，也要進(jìn)行重構(gòu)。這最少需要一個(gè)政府的任職周期。預(yù)計(jì)在2017年，長(zhǎng)效機(jī)制的啟動(dòng)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
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