2017年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產(chǎn)可以說是社會(huì)文化屬性很強(qiáng)的東西! 2017年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有何異樣?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享的資料,供參閱!
影響2017年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的13大矛盾
中國人是為了房子活著的:一直是!
看到房子,就會(huì)讓人想到幾個(gè)關(guān)鍵詞:安全感,歸宿感,自我認(rèn)同感!
產(chǎn)生這些的原因其實(shí)是以為,緊隨房子的隱形福利:教育,醫(yī)療,人文,社交……其實(shí)房子只是一個(gè)文明入口,有了房子的確讓人變得更加熱愛生活,當(dāng)然房價(jià)或許也會(huì)讓人變得很焦灼!
這一切皆因房子并非僅僅是一為人所用的普通物品,有史以來,中國房地產(chǎn)可以說是社會(huì)文化屬性很強(qiáng)的東西!
2017年的房地產(chǎn)可以說是歷史上最糾結(jié)的一年,在過去的十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)都慣例性的漲2年跌一年。那么2017年的樓市會(huì)如何發(fā)展?從來沒有這么糾結(jié)的2017年歷史上第一次具備了13大矛盾?
2017年中國房地產(chǎn)的13大矛盾!
1:持續(xù)火熱的地價(jià)與短期平穩(wěn)的房價(jià)矛盾
拿地門檻提高、資金成本上升,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式將終結(jié),房地產(chǎn)業(yè)將從制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代.
房價(jià)賣5萬的,同區(qū)域拿地的地價(jià)要6萬,這種邏輯矛盾的存在讓2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)奇葩。
即使在最近熱點(diǎn)城市住宅簽約被市場(chǎng)及行政管控抑制,限價(jià)政策再出。地價(jià)依然處于高位中。
2:信貸收緊預(yù)期與房價(jià)上漲預(yù)期的矛盾
在貨幣政策的層層執(zhí)行和傳導(dǎo)下,與我們息息相關(guān)的樓市,可能也要變天了。
這種轉(zhuǎn)變不會(huì)像四季交接那樣分明,但對(duì)2017年的剛需購房者來說,房貸政策可能收緊的趨勢(shì),無疑又給出了一個(gè)讓人繼續(xù)持幣觀望的理由。
在過去十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中,只要信貸真的收緊,房價(jià)是不可能漲的,那么未來房價(jià)的收緊預(yù)期會(huì)持續(xù)嗎?
2017年1月:當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬億元,外幣貸款增加246億美元:
分部門看,住戶部門貸款增加7521億元,其中,短期貸款增加1229億元,中長期貸款增加6293億元
2017年1月份的天量信貸會(huì)不會(huì)持續(xù),對(duì)那么多地王需要房價(jià)上漲,而信貸又能不能支撐這個(gè)資金需求。
3:樓市發(fā)展11.76萬億天花板與房企排名搶規(guī)模的矛盾
房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2016年全年達(dá)到了11.76萬億的規(guī)模,同比漲幅為增長34.8%,行業(yè)內(nèi)認(rèn)為這已經(jīng)接近天花板。但從房企的規(guī)???,依然在積極拼搶萬億規(guī)模。
如果行業(yè)接近天花板,那么企業(yè)要增加規(guī)模,特別是在高地價(jià)的趨勢(shì)下,快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級(jí)別房企壓力非常大。
4:房企規(guī)模持續(xù)爆發(fā),利潤持續(xù)減少的矛盾
從2014年開始,全國基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈,干的越多賺的越少。凈利潤率持續(xù)下調(diào)。
135家企業(yè)2016年上半年報(bào)合計(jì)2016年上半年的營業(yè)收入為5695.3億相比2015年同期的4118.4億漲幅高達(dá)37.11%。而凈利潤則漲幅低于營業(yè)收入漲幅,僅從2015年上半年的4153.6億上漲到了2016年上半年的464.3億。
135家上市房企的利潤總額僅相當(dāng)于建設(shè)銀行一家利潤的1/3.
而135家房地產(chǎn)公司464億的總利潤,可以說對(duì)比建設(shè)銀行2016年上半年1334億、農(nóng)業(yè)銀行1051.48億、中國平安407.76億。都差距非常大。
5:政策不停出臺(tái),房價(jià)平穩(wěn)的矛盾
春節(jié)后,有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)收緊,不僅加息的預(yù)期逐漸出現(xiàn),從地方執(zhí)行的調(diào)控政策看,也依然有收緊的可能性:
在調(diào)控政策影響下,整體樓市在2017年初繼續(xù)低位運(yùn)行,截止日前,從2016年930日來的一系列樓市調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)在28個(gè)城市,出臺(tái)了各種相關(guān)房地產(chǎn)的新政接近80次。
從春節(jié)后的市場(chǎng)預(yù)期看,樓市調(diào)控趨勢(shì)依然延續(xù)。
從全國城市看,整體平穩(wěn)趨勢(shì)明顯,2月春節(jié)后,各地信貸收緊明顯。但總體看,除了執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的部分城市有下行表現(xiàn)外,其他城市基本平穩(wěn)。
6:購房者害怕踏空與調(diào)控免疫力的矛盾
過去調(diào)控政策非常有效,購房者一看政策就觀望,但隨著踏空的次數(shù)增加,購房者對(duì)政策的免疫力越來越大?,F(xiàn)在看,政策因素影響購房者越來越弱。
7:租售比越來越懸殊,依然要買房的矛盾
目前國內(nèi)大部分城市的租售比懸殊,按照投資回報(bào)率計(jì)算,一套500萬住宅,年租金僅在10萬上下,這種情況下,看似租房劃算,但從房價(jià)上漲角度看,大部分人依然要買房。2017年租售比更低,而在市場(chǎng)平穩(wěn)期,也更多的之前租戶想買房。
8:住宅買不到與公寓不敢買的矛盾
現(xiàn)在看,一二線城市住宅供需比已經(jīng)非常懸殊,想買住宅的難度很大,而現(xiàn)在看,公寓的政策收緊也在持續(xù),春節(jié)后短短幾天,上海、天津、北京等地都傳聞要對(duì)商住公寓設(shè)限。整體市場(chǎng)出現(xiàn)了住宅買不到、公寓不敢買。
9:頂豪遍地與剛需減少的矛盾
一線城市頂豪遍地,但剛需盤、上車盤數(shù)量則明顯減少,整體市場(chǎng)高端化趨勢(shì)明顯。
10:一二線供不應(yīng)求與三四線庫存繼續(xù)增加的矛盾
從全國城市看,一二線的土地供應(yīng)持續(xù)不足,2017年將依然會(huì)繼續(xù)萎縮,這種情況下,房企拿地難度持續(xù)增加,而三四線的庫存則依然天量。
11:一線城市中心區(qū)域的商品房供應(yīng)不足與市郊的商品房開發(fā)過度并存
一二線城市商品房供不應(yīng)求的現(xiàn)象將會(huì)長期存在下去,限購并不能阻止人們對(duì)于大城市生活的向往。對(duì)于大多數(shù)的年輕人而言,到大城市去工作與生活,就是他們中國夢(mèng)的核心內(nèi)容,換
12:未來樓市發(fā)展機(jī)遇只在20大城市圈的矛盾
從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求看,房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)最大的支持,上下游幾十個(gè)行業(yè)是目前相對(duì)發(fā)展較快的行業(yè),去年房地產(chǎn)占GDP比重6.5%.
但從未來發(fā)展看,其實(shí)只有一線和發(fā)展相對(duì)較好的部分二線,合計(jì)大約20個(gè)城市的周圍城市圈才有發(fā)展價(jià)值。
13:資金價(jià)格上行與融資需求增加的矛盾
2016年房企搶地積極性大漲,寬松的貨幣政策是主要原因。在2016年,整體信貸政策寬松,大部分房企發(fā)債成本明顯降低,替換了過去的高價(jià)資金,最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策,導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫存。
現(xiàn)在看,2017年拿了地王的企業(yè)進(jìn)入開發(fā)階段,資金需求增加,但資金的價(jià)格上行趨勢(shì)明顯,這種情況下,房企的資金壓力增加,2017年可以說哪家房企能獲得廉價(jià)資金,這家房企將獲得快速發(fā)展的機(jī)遇
2017年,中國房地產(chǎn)還漲的動(dòng)嗎?
一、人口的城市化是房價(jià)上漲的宏觀背景
1 慢變量決定趨勢(shì),快變量決定周期
房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資屬性。其中消費(fèi)屬性即自住需求,包括剛性需求和改善性需求,隨人們收入的積累而逐漸釋放。而投資屬性主要為在價(jià)格的博弈中獲得價(jià)差收入,主導(dǎo)因素是人們對(duì)未來各類資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。
影響一個(gè)城市房價(jià)的主要因素可以分為兩類:一類是慢變量,隨時(shí)間推移逐漸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,主要包括城市化帶來的人口流入及政府的土地供給;另一類是快變量,可能在短時(shí)間內(nèi)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局,主要包括政府的房屋限購政策及金融環(huán)境。
慢變量決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期趨勢(shì)。過去二十年中國的城市化進(jìn)程對(duì)房價(jià)長期上升趨勢(shì)形成了有力支撐。尤其是1990年代中期以來,平均每年城市化率約提升1.3%,大量人口涌入城市帶來了住房需求的增長。而地方政府主導(dǎo)下的土地供給,一方面由于是一種非市場(chǎng)化的行為,使得住宅用地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的反應(yīng)較為遲鈍。另一方面地方政府為了招商引資,傾向于壓低工業(yè)用地價(jià)格(甚至是零地價(jià)),增大工業(yè)用地供給量,這也間接壓縮了住宅用地供給。但由于賣地收入的支出靈活性較高,地方政府對(duì)賣地形成的預(yù)算外準(zhǔn)財(cái)政收入產(chǎn)生依賴,使其有動(dòng)機(jī)去抬高住宅用地價(jià)格。而一二線城市由于人口流入量大,其住宅用地供給的相對(duì)不足也顯得更為嚴(yán)重,供給端的不足抬高了土地價(jià)格。
房地產(chǎn)小周期的形成更多受快變量的影響。從2005年開始,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪完整的小周期,目前正處于第四輪小周期中。以70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)為例,每次周期持續(xù)3年左右,其中同比增速超過8%或者低于0%即接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn),而環(huán)比增速則以超過1%或者低于0%作為接近一輪周期高點(diǎn)或低點(diǎn)的臨界區(qū)間。本輪周期始于2015年初,目前行已過半,處于筑頂回落階段。
這四輪周期形成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),都受到限購政策及貨幣政策松緊程度演變的刺激。在每輪周期的前半段,地產(chǎn)銷量疲軟,庫存增加,政府往往通過降低首付比例、降低房貸利率、放松限購等政策進(jìn)行刺激,而在政策刺激收到成效,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí),出于民生保障問題的考慮,政府又會(huì)通過提高首付比例、提高房貸利率、收緊限購等政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控,如此反復(fù),助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和下降,形成周期。
2. 中國城市化進(jìn)程將是一二線住房需求的重要支撐
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,出于對(duì)收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求,人口向大城市集中是全球普遍現(xiàn)象,中國也一樣。“珠江三角洲和長江三角洲等地區(qū)的生產(chǎn)總值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半以上,而其地理面積卻不及中國面積的五分之一。巴西中南部州區(qū)米納斯吉拉斯,里約熱內(nèi)盧和圣保羅的生產(chǎn)總值占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的52% 以上,但其土地面積卻不及全國土地面積的15%。大開羅區(qū)以區(qū)區(qū)0.5% 的土地面積,貢獻(xiàn)了阿拉伯埃及共和國生產(chǎn)總值的一半”。 人口的不斷流入帶來住房需求的持續(xù)擴(kuò)張。2015年,我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率39.9%。與我國2015年人均GDP水平相似的韓國2000年、日本1985年的城市化率則分別為79.6%和76.7%。由此可見,與世界其他國家相比,我國城市化相對(duì)較為緩慢,未來還有很大的空間。
今年10月,國務(wù)院出臺(tái)了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》,力圖推動(dòng)推動(dòng)常住無戶籍人口落戶城市,目標(biāo)是到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率提升到45%。結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的基調(diào),未來4年將是戶籍人口城鎮(zhèn)化的高速推進(jìn)階段。從總量的角度看,這或?qū)⑨尫懦隹捎^的住房需求。
二、尋找安全資產(chǎn)是推動(dòng)本輪房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素
1.本輪房價(jià)的快速上漲與人口流入和土地供給之間沒有明顯相關(guān)性
上文分析了房價(jià)上漲的宏觀背景,那么2015年初以來的新一輪房價(jià)上漲是否可以用同樣的框架解釋呢?如果將本輪房地產(chǎn)周期與前一輪相對(duì)比,可以發(fā)現(xiàn)以下兩個(gè)明顯的特點(diǎn):
1)增速分化:不同類型城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格同比增速出現(xiàn)更為明顯的分化。具體而言,一、二、三線城市的同比增速高點(diǎn)分別為33.9%、18.5%和5.6%,而上一輪分別為21.2%、11.2%和8.0%。一組更為直觀的數(shù)字是,分別取70個(gè)城市兩輪周期的最高增速,并計(jì)算其均值和方差,可以發(fā)現(xiàn)本輪均值和上輪均值相差不大(11.57 vs. 10.03),但兩輪方差則相差4倍有余(13.91 vs. 3.94)。也就是說,本輪房價(jià)漲幅出現(xiàn)了較大程度的分化,漲幅最高的深圳,同比增速曾高達(dá)63.4%,而錦州的最高同比增速為負(fù)值(-2.8%)。
2)周期的同步性減弱:從同比和環(huán)比增速均可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。以環(huán)比增速為例,在2012-2015年的周期中,一二三線城市幾乎同時(shí)達(dá)到最高點(diǎn),僅相差1月。而本輪周期中,一線城市的環(huán)比增速經(jīng)歷了三個(gè)高點(diǎn),2015年6月、2016年3月和2016年9月,后兩輪從高點(diǎn)下滑實(shí)際上是由于一線城市的兩輪限購政策所導(dǎo)致(詳見附表1),而二三線城市環(huán)比增速的高點(diǎn)則均是2016年9月。整體來看,一線城市的環(huán)比增速高點(diǎn)大幅領(lǐng)先于二三線城市,這或許與一線城市的限購政策將部分需求擠出至二三線城市有關(guān)。
從統(tǒng)計(jì)分析的角度,將本輪房價(jià)漲幅與2010-2014年的人口流入進(jìn)行相關(guān)性分析,可以發(fā)現(xiàn),人口流入對(duì)房價(jià)上漲的解釋力比較弱,解釋平方和僅為0.11(越小代表解釋力越弱)。從圖9中也可以直觀看到,人口流入在0-50萬區(qū)間的城市,房價(jià)漲幅出現(xiàn)了巨大分化,這種分化顯然難以用人口流入因素來解釋。從人均住宅土地供給和房價(jià)漲幅的相關(guān)性來看,兩者在本輪周期中的相關(guān)性也比較弱。因此很難用人口、土地供給這類慢變量來解釋本輪房價(jià)的上漲。
2. 對(duì)安全資產(chǎn)的配置需求成為推動(dòng)本輪房價(jià)上漲的主要因素
對(duì)于本輪房價(jià)漲幅,有一個(gè)非常值得關(guān)注的現(xiàn)象是房價(jià)租金回報(bào)率下降到“不可思議”的程度,且下降的幅度和速度均遠(yuǎn)超上一輪周期。一線四個(gè)城市中,北京、上海和深圳的租金回報(bào)率已跌至2%以下,甚至低于余額寶的年化收益率(見圖11)。簡(jiǎn)而言之,假設(shè)房價(jià)不上漲,在一線城市買房出租是一個(gè)非常不理性的投資選擇,因?yàn)橐揽渴杖∽饨皤@得的回報(bào)率尚且不如直接投資無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這其實(shí)也從側(cè)面反映出居民對(duì)一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資,主要是為了博取房價(jià)上漲的資本利得。而之所以出現(xiàn)這種情況,是因?yàn)橐痪€城市過去多年創(chuàng)造了幾乎“從未下跌”的成績。因此,盡管房地產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較差,但也成為投資者認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)。一旦限購政策放松,出現(xiàn)房產(chǎn)配置機(jī)會(huì),這類資金就會(huì)進(jìn)入。如果疊加流動(dòng)性寬松的金融環(huán)境,資金規(guī)??赡芨育嫶?。而且,當(dāng)一線城市再次因房價(jià)上漲而限購時(shí),這種需求可能就會(huì)溢出到部分二線城市,造成這些二線城市房價(jià)上漲。
這種配置行為在這一輪房價(jià)上漲中表現(xiàn)的尤為明顯。首先,國內(nèi):流動(dòng)性充裕+利率市場(chǎng)化。2015年央行為穩(wěn)增長,降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,共降息降準(zhǔn)五次,同時(shí)采用新工具SLF、MLF、PSL定向提供流動(dòng)性。這導(dǎo)致了流動(dòng)性寬松+資金成本低的環(huán)境,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于1年期理財(cái)產(chǎn)品(見圖12),大量的資金需要做資產(chǎn)配置以獲取收益。同時(shí),央行10月份取消商業(yè)銀行存款利率浮動(dòng)上限,利率市場(chǎng)化靴子落地。利率市場(chǎng)化使得商業(yè)銀行依賴息差賺錢的模式亟需改變,對(duì)資產(chǎn)配置的需求也相應(yīng)上升,而房地產(chǎn)按揭貸款作為優(yōu)質(zhì)的較高收益資產(chǎn),獲得商業(yè)銀行青睞(見圖13)。
其次,對(duì)外:匯改貶值+資本管制。2015年8月11日,央行推動(dòng)人民幣匯率改革,導(dǎo)致人民幣匯率當(dāng)日大幅貶值,其后在岸人民幣匯率跟隨離岸人民幣匯率貶值,資金外流壓力上升,外匯儲(chǔ)備加速流失(見圖14)。直至12月央行針對(duì)離岸市場(chǎng)做出部分限制,同時(shí)加強(qiáng)資本管制以限制資金流出,外匯儲(chǔ)備流出規(guī)模才開始出現(xiàn)較大回落。站在資產(chǎn)配置的角度,對(duì)于一個(gè)跨境投資者而言,人民幣兌美元匯率貶值意味著人民幣計(jì)價(jià)的國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)值下降,以美元計(jì)價(jià)的境外資產(chǎn)吸引力會(huì)相對(duì)上升。此時(shí)如果不采取資本管制,大量資金會(huì)選擇流出以配置美元資產(chǎn)。資本管制則使得國內(nèi)投資者配置美元資產(chǎn)的機(jī)會(huì)有限,這使得大量資金開始追逐境內(nèi)的安全資產(chǎn)。在這種背景下,一線和部分二線城市的地產(chǎn)成為這類資金追逐的對(duì)象。從房價(jià)和匯率的相關(guān)關(guān)系來看,自811匯改以來人民幣匯率的變化確實(shí)在一定程度上領(lǐng)先于房價(jià)的變化(見圖15和圖16)。
最后,從國內(nèi)資產(chǎn)配置的視角,股災(zāi)使得股票投資的吸引力大幅下降。2015年6月開始,滬深兩市經(jīng)歷多次千股跌停。盡管政府及時(shí)采取了相應(yīng)救市措施,但恐慌性下跌導(dǎo)致大量資金流出股市。從股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn),2006-2012年的兩輪房地產(chǎn)周期中,股市和房地產(chǎn)的走勢(shì)具有一定的同步關(guān)系,而最近兩輪這種關(guān)系已經(jīng)消失。從最近一輪周期來看,房地產(chǎn)和股市的走勢(shì)甚至是相反的,這一數(shù)據(jù)也在一定程度上支持了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的邏輯。
整體而言,從資產(chǎn)配置的角度來看,央行降準(zhǔn)降息創(chuàng)造了相對(duì)寬松的金融環(huán)境,而利率市場(chǎng)化則推動(dòng)商業(yè)銀行大量配置房地產(chǎn)按揭貸款。同時(shí)匯改后的持續(xù)貶值,使得資金存在流出壓力,資本管制則將資金“鎖”在國內(nèi)。對(duì)這類資金而言,可配置的高收益安全資產(chǎn)較為有限。一般來說,安全資產(chǎn)如國債收益率較低,而高收益率資產(chǎn)如股票則可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。而投資一線城市房地產(chǎn)盡管會(huì)犧牲流動(dòng)性,但兼得安全性和高收益。大量資金對(duì)一線城市房地產(chǎn)的配置需求導(dǎo)致其價(jià)格快速上漲,寬松的金融環(huán)境和金融創(chuàng)新使得資金加杠桿也更為方便。而2016年年初一線城市的限購政策使得部分二線城市獲得“溢出”效應(yīng),成為資金追逐的“次優(yōu)”選擇。
三、房地產(chǎn)未來1-2年的主基調(diào)仍是“分化”
1. 一二線限購是從需求端控制住資產(chǎn)配置需求,房價(jià)泡沫不會(huì)在短期內(nèi)被刺破
每一次房價(jià)上漲,都伴隨著房價(jià)是否有泡沫的討論。然而從本質(zhì)上看,危害經(jīng)濟(jì)的是泡沫的破滅而非泡沫本身。通常而言,泡沫破滅的前提是居民開始競(jìng)相拋售持有的房產(chǎn),造成市場(chǎng)上的供給劇增,供大于求從而房價(jià)下跌。
中國的實(shí)際情況是,城市化進(jìn)程及土地供應(yīng)的限制這些慢變量支撐了人們對(duì)一二線城市尤其是一線城市房價(jià)長期上漲的預(yù)期,只要持有房屋的成本不劇烈上升,比如開征房屋持有稅,不論居民是出于投資還是投機(jī)需求目的,都不會(huì)急于出手持有的房產(chǎn)。
因此,限購政策往往充當(dāng)了房價(jià)泡沫破裂的保護(hù)傘,在房價(jià)沒有上漲到足夠高,以至于有一部分理性人開始拋售離場(chǎng)的時(shí)候,通過強(qiáng)迫房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方暫時(shí)離場(chǎng)觀望,一定時(shí)期內(nèi)避免了泡沫被刺破時(shí)的房價(jià)大幅下跌。
在短期內(nèi),政府明確的限購態(tài)度確實(shí)可以起到抑制對(duì)房地產(chǎn)投資性需求的作用,改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局,從而保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但是這種限購政策并不能從根本上消除投資性需求。從資產(chǎn)配置端來看,在強(qiáng)勢(shì)美元的周期中,人民幣匯率依然承壓,在加強(qiáng)資本管制的背景下,不能外流的資產(chǎn)仍然存在資產(chǎn)配置需求。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱的狀況暫時(shí)不會(huì)發(fā)生改變,投資實(shí)體的回報(bào)率仍徘徊在低位,這類資金依舊需要尋找配置機(jī)會(huì)。因此限購時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)的需求可能集聚,在下一次政策、金融環(huán)境寬松時(shí)集中爆發(fā),進(jìn)一步推升一線及部分二線城市房價(jià),從而形成這些城市房價(jià)漲多跌少的局面。
2. 未來一線城市住房的消費(fèi)性需求依然堅(jiān)挺
今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房子是用來住的、不是用來炒的”,“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”,給我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定調(diào)。其核心是要“穩(wěn)”:既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。對(duì)于一線城市,兩個(gè)重點(diǎn)詞是“疏解”和“帶動(dòng)”,會(huì)議全文中特地提到“京津冀協(xié)同”。對(duì)于北京和上海這樣的超大城市,一是將其部分功能“疏解”至周邊地區(qū),二是“帶動(dòng)”周邊中小城市的發(fā)展。
然而值得注意的是,盡管北京、上海等一線城市人口規(guī)模已經(jīng)很大,但是按照齊普夫定律來看,這些超級(jí)城市還不夠大,小于該定律揭示的最優(yōu)“規(guī)模”(齊普夫定律在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)方面是一個(gè)基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到結(jié)論,是指城市人口的自然對(duì)數(shù)與其人口排序的自然對(duì)數(shù)的乘積是一個(gè)常數(shù))。這實(shí)際上說明,盡管面臨政府的人口控制(北京十三五期間的目標(biāo)是將常住人口控制在2300萬,上海2040年的目標(biāo)是將常住人口控制在2500萬,而北京和上海當(dāng)前的常住人口分別為2170萬和2415萬),但一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍可能繼續(xù)吸引人口流入。從這個(gè)層面來說,一線城市尤其是北京和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求仍然向好(深圳和廣州作為第二梯隊(duì)要弱于京滬)。
3. 二線城市的房價(jià)依賴于一線城市的“帶動(dòng)作用”
正如前文中所分析的,本輪周期中大幅上漲的二線城市部分是承接了一線城市的溢出效應(yīng),典型的是深圳對(duì)惠州、東莞的溢出。未來城市化中的城市群發(fā)展方向值得關(guān)注。我國國家級(jí)的城市群共有11個(gè),分別是:京津冀、長三角、珠三角、長江中游、海峽西岸、成渝、關(guān)中、山東半島、哈長、遼中南和中原城市群,目前規(guī)劃已經(jīng)落地的有四個(gè)(詳見表1)。
我們重點(diǎn)看好長三角、珠三角、京津冀、長江中游和川渝五大城市群。其中長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市,尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市,可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng),未來的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。
對(duì)于二線城市,除了關(guān)注其與一線城市的聯(lián)系緊密度,還應(yīng)關(guān)注其自身的優(yōu)勢(shì):產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療以及自然環(huán)境以及土地供給端的調(diào)整。本輪地產(chǎn)周期中由于大幅上漲的二線城市實(shí)際上大部分并不是來自于真實(shí)的居住需求,而是來自一線城市溢出的資產(chǎn)配置需求,因而部分二線城市的房價(jià)很可能已經(jīng)脫離慢變量因素的支持,未來是否會(huì)出現(xiàn)較大程度的下跌很大程度上取決于該城市的相對(duì)“吸引力”。
未來看好二線城市中的以下城市:第一類:武漢和成都,屬于中部和西南部的重要核心城市,發(fā)展成區(qū)域中心的可能性很大;第二類:鄭州和濟(jì)南,屬于人口大省的省會(huì)城市,本省的大量人口可能繼續(xù)向省會(huì)集中;第三類:杭州、青島和廈門等旅游城市,空氣質(zhì)量較好,屬于較為典型的消費(fèi)型城市,其中杭州背靠長三角城市群,在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
4. 三四線城市,去庫存仍是主要任務(wù)
關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存壓力,并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫存。這是因?yàn)槲覈?93個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市,還有1381個(gè)縣,目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換一句話說,三四線城市的實(shí)際庫存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫存也是依然任重道遠(yuǎn),因此,我們不看好三四線城市的房價(jià)。
在三四線城市內(nèi)部,“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市,這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好,未來有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢)城市群中距離首位城市較近的中小城市,一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),首位城市是區(qū)域中心,周邊腹地廣闊,地理?xiàng)l件較好,存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口,另一方面地處中西部,可能會(huì)有一定程度的政策傾斜