2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　臨近歲末年初，回望2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的反復(fù)無(wú)疑是年初確定的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策在四季度重新回到限購(gòu)限貸的老路。在2017年即將來(lái)臨之際，對(duì)于普通購(gòu)房者和決策部門而言，有必要厘清以下三個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體景氣繁榮與回落的主要推動(dòng)因素是什么?二是不同熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化的動(dòng)因是什么?三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去?

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　　2017年我們對(duì)于一二線城市市場(chǎng)的整體判斷是量?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一線城市步入存量房時(shí)代，新房開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來(lái)的主題，租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過(guò)熱城市房?jī)r(jià)空間被透支，“量?jī)r(jià)回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)周期;西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。

　　市場(chǎng)展望：宏觀趨穩(wěn)，調(diào)控深化，市場(chǎng)量?jī)r(jià)將回調(diào)

　　經(jīng)濟(jì)方面，國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的錯(cuò)綜復(fù)雜將對(duì)中國(guó)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)、投資需求的穩(wěn)定將保障經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)。貨幣信貸方面，考慮到國(guó)內(nèi)外環(huán)境，央行或?qū)⑦m度收緊國(guó)內(nèi)人民幣的流動(dòng)性，以平衡人民幣幣值的穩(wěn)定，但2017年信貸政策有望實(shí)現(xiàn)更均衡分配，即加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜。房地產(chǎn)政策方面，在強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí)，通過(guò)因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長(zhǎng)期的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)推進(jìn)住房體制建設(shè)。

　　在此背景下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。需求方面，2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8%~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)平緩。供應(yīng)方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國(guó)新開工出現(xiàn)小幅下降，預(yù)計(jì)全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預(yù)計(jì)2017年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿加強(qiáng)，拿地將有所增加，推動(dòng)投資增長(zhǎng)，我們測(cè)算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價(jià)格方面，需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌，預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

　　價(jià)值城市標(biāo)尺重塑，掘金存量、搶占洼地

　　市場(chǎng)表現(xiàn)仍將持續(xù)分化，預(yù)計(jì)2017年一二線城市銷售面積將下降，三四線趨穩(wěn)。具體來(lái)看，2017年，我們預(yù)計(jì)一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購(gòu)政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩(wěn)，1-11月銷售面積增速在各類城市中最低。且一線城市潛在購(gòu)買力充足，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。二線城市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場(chǎng)調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。三四線城市2016年1-11月銷售面積占全國(guó)銷售面積比重高達(dá)60.1%。2017年，對(duì)于三四線城市的去庫(kù)存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預(yù)計(jì)2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。

　　供應(yīng)：全國(guó)新開工小幅下降，投資增速趨緩

　　2016年受到銷售增長(zhǎng)影響，新開工及投資增速回升，1-11月，房屋新開工面積為15.1億平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;房地產(chǎn)開發(fā)投資為9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%。預(yù)計(jì)2017年，可能出現(xiàn)的銷售下降會(huì)讓市場(chǎng)預(yù)期有所改變，新開工面積小幅下降，我們測(cè)算降幅在3%以內(nèi)，投資增速收窄至2.5%~4.5%。

　　房地產(chǎn)投資受到新開工、土地購(gòu)置及資金面影響顯著。一方面，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，新開工面積同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨同，從之前判斷來(lái)看2017年新開工面積同比小幅下降，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資承壓。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地出讓金變化也基本呈現(xiàn)同步波動(dòng)的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年，在政策影響下，熱點(diǎn)城市將增加土地供應(yīng)，加之企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，綜合影響下2017年土地購(gòu)置金額有所增加，從而推動(dòng)整體投資增長(zhǎng)。但是，由于2017年的貨幣環(huán)境穩(wěn)健中性，且企業(yè)融資渠道受限，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生不利影響。綜合來(lái)看，2017年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩。

　　2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到12.8%~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將下降，二線城市降幅較為顯著，而三四線城市仍將以去庫(kù)存為主，市場(chǎng)波動(dòng)平緩。鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，加之前期土地成交處于低位，將使全國(guó)新開工出現(xiàn)小幅下降，預(yù)計(jì)全年降幅在3%以內(nèi)。投資方面，盡管新開工有所回落，但預(yù)計(jì)2017年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿加強(qiáng)，拿地將有所增加，投資仍將增長(zhǎng)，我們測(cè)算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%左右。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年將小幅回落。