2017中國房地產(chǎn)市場

　　臨近歲末年初，回望2016年的房地產(chǎn)市場，最大的反復無疑是年初確定的房地產(chǎn)去庫存政策在四季度重新回到限購限貸的老路。在2017年即將來臨之際，對于普通購房者和決策部門而言，有必要厘清以下三個問題：一是房地產(chǎn)市場的整體景氣繁榮與回落的主要推動因素是什么?二是不同熱點城市房價走勢分化的動因是什么?三是中國房地產(chǎn)市場將向何處去?

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　　2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個發(fā)展的新風口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量價進入平穩(wěn)增長周期;西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

　　市場展望：宏觀趨穩(wěn)，調(diào)控深化，市場量價將回調(diào)

　　經(jīng)濟方面，國際政治經(jīng)濟環(huán)境的錯綜復雜將對中國的外貿(mào)經(jīng)濟產(chǎn)生直接影響，而國內(nèi)消費、投資需求的穩(wěn)定將保障經(jīng)濟實現(xiàn)較為穩(wěn)健的增長。貨幣信貸方面，考慮到國內(nèi)外環(huán)境，央行或?qū)⑦m度收緊國內(nèi)人民幣的流動性，以平衡人民幣幣值的穩(wěn)定，但2017年信貸政策有望實現(xiàn)更均衡分配，即加大對實體經(jīng)濟的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜。房地產(chǎn)政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調(diào)控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

　　在此背景下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預計2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。需求方面，2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預計全年降幅將達到12.8%~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。供應方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降，預計全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預計2017年企業(yè)補倉意愿加強，拿地將有所增加，推動投資增長，我們測算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價格方面，需求回調(diào)導致價格有所下跌，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

　　價值城市標尺重塑，掘金存量、搶占洼地

　　市場表現(xiàn)仍將持續(xù)分化，預計2017年一二線城市銷售面積將下降，三四線趨穩(wěn)。具體來看，2017年，我們預計一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購政策并未放開，此輪需求釋放較為平穩(wěn)，1-11月銷售面積增速在各類城市中最低。且一線城市潛在購買力充足，市場供不應求，預計政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。二線城市在嚴格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。三四線城市2016年1-11月銷售面積占全國銷售面積比重高達60.1%。2017年，對于三四線城市的去庫存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預計2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。

　　供應：全國新開工小幅下降，投資增速趨緩

　　2016年受到銷售增長影響，新開工及投資增速回升，1-11月，房屋新開工面積為15.1億平方米，同比增長7.6%;房地產(chǎn)開發(fā)投資為9.3萬億元，同比增長6.5%。預計2017年，可能出現(xiàn)的銷售下降會讓市場預期有所改變，新開工面積小幅下降，我們測算降幅在3%以內(nèi)，投資增速收窄至2.5%~4.5%。

　　房地產(chǎn)投資受到新開工、土地購置及資金面影響顯著。一方面，從歷史數(shù)據(jù)來看，新開工面積同比增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨同，從之前判斷來看2017年新開工面積同比小幅下降，將導致房地產(chǎn)投資承壓。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地出讓金變化也基本呈現(xiàn)同步波動的趨勢。預計2017年，在政策影響下，熱點城市將增加土地供應，加之企業(yè)補倉意愿強烈，綜合影響下2017年土地購置金額有所增加，從而推動整體投資增長。但是，由于2017年的貨幣環(huán)境穩(wěn)健中性，且企業(yè)融資渠道受限，也會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生不利影響。綜合來看，2017年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩。

　　2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達到12.8%~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將下降，二線城市降幅較為顯著，而三四線城市仍將以去庫存為主，市場波動平緩。鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，加之前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降，預計全年降幅在3%以內(nèi)。投資方面，盡管新開工有所回落，但預計2017年企業(yè)補倉意愿加強，拿地將有所增加，投資仍將增長，我們測算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%左右。價格受到銷售回落影響，預計全年將小幅回落。