房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識介紹
1、 房地產(chǎn)市場
一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場;
二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場;
三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。
2、 國土局
代表國家行使土地所有者職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。
3、 商品房
是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。
4、 開發(fā)商
專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。
5、 代理商
經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。
6、 土地類型
按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用權(quán)可申請續(xù)用(經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用)，如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。現(xiàn)政府對土地使用年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。
8、 土地使用費(fèi)
土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。
9、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)和土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。
10、 如何辦理產(chǎn)權(quán)
每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。
11、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記
指凡是在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。
12、 產(chǎn)權(quán)證書
是指“房屋所有權(quán)證”和“土地所有權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他想權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。
13、 商品房預(yù)售許可證
按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不需要此證)。
14、 房地產(chǎn)買賣合同
是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。
15、 房屋所有權(quán)
房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi) 的一切權(quán)利。
16、 房屋使用權(quán)
是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。
17、 銀行按揭
是指購房者購買商品房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。
19、 公共維修基金
公共維修基金是指樓房的公共部位和公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。
20、 房屋買賣所需費(fèi)用
(1)按揭手續(xù)費(fèi)：
A、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：總房價(jià)款×1‰×貸款年限(其中1—5年為1‰，6—10年為0.8‰，11|—20年為0.6‰)。
B、抵押登記費(fèi)+工本費(fèi)：房屋90元/套，商業(yè)110元/間。
C、公證費(fèi)：以借款人所申請貸款額為基數(shù)收取，1—3萬元(不含3萬元)收取100元;3—5萬元(不含5萬元)收取150元;5—10萬元(不含10萬元)收取200元;10—20萬元(不含20萬元)收取300元。
(2) 辦證手續(xù)費(fèi)
A、契稅：房屋按總房款的3%收取，商鋪按總金額的5.5%。
B、交易費(fèi)：在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：房屋3元/㎡、商鋪房價(jià)的0.3%;在房產(chǎn)大證時(shí)間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半：房屋6元/㎡、商鋪10元/㎡。
(3) 物業(yè)維修基金：
總房款的2.5%。
(4) 配套費(fèi)
包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時(shí)確定，為開發(fā)商代收代繳費(fèi)用。
21、 房屋的結(jié)構(gòu)形式
主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。
磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋富哦采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。
22、 房屋的建筑面積
是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和(即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積)，它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
23、 商品房銷售面積
商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
24、 建筑面積的計(jì)算規(guī)定
是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定可相應(yīng)的規(guī)則。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：
(1)作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
(2)建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層(即管道層，儲(chǔ)藏室等)和2.2米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。
(3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積;大廳內(nèi)回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。
(4)樓梯間、電梯井、垃圾道、管道進(jìn)等均按房屋自然層計(jì)算面積。
(5)與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算;有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算;房屋之間無上蓋的架空通廊(天橋)不計(jì)算建筑面積。
(6)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
(7)全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
(8)有伸縮的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。
(9)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
(10)突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。
以上規(guī)定基本上涵蓋可房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。
25、 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算
房屋為了滿足各種需要和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。套內(nèi)建筑面積由三部分組成：
(1)套內(nèi)使用面積：
A、臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;
B、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;
C、不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。
(2)套內(nèi)墻體面積：
新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積;非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積;內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(3)陽臺建筑面積：
A、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;
B、挑臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;
C、凹陽臺按其交戰(zhàn)面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)入建筑面積;
D、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。
綜上所述，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
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