二手商住房稅費(fèi)怎么算
二手商住房稅費(fèi)怎么算
我們常聽人說搶一手商住房，卻很少聽說買二手商住房的，那么，你知道二手商住房的算法嗎？具體怎么算？下面一起隨學(xué)習(xí)啦小編來看看。
二手商住房稅費(fèi)的計算方法
近日北京通州史上最嚴(yán)限購令出臺后，商品房限購，而商住房不在其內(nèi)，備受購房者青睞。據(jù)了解，同樣價格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。二手商住房即使?jié)M五年也沒有營業(yè)稅和個稅的減免，另外還要多交一個土地增值稅。下面以一個案例為例，介紹二手商住房的各種稅費(fèi)。
黃先生于2012年以100萬元全款在朝陽區(qū)購買了一套面積為90平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋，入住時繳納契稅3萬元,公共維修基金2萬元。2015年將房屋賣出，網(wǎng)簽價為135萬元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均有合法有效憑據(jù)。黃先生轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費(fèi)，分別是多少呢?
二手商住房交易賣方需要交納：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。
1、營業(yè)稅：(網(wǎng)簽價-原購房價)×5.6%
網(wǎng)簽價-原購房價= 135萬-100萬=35萬
營業(yè)稅：35萬×5.6%=19600元
2、個人所得稅：(網(wǎng)簽價-原購房價-契稅-本次交易營業(yè)稅)×20%
(135萬-100萬-3萬-1.96萬)×20%=59945
3、印花稅：135萬×萬分之五=675元
上述幾項稅費(fèi)是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是只有二手商住房才有的，而且計算方式比較復(fù)雜。
4、需繳納土地增值稅：增值額×稅率-扣除項目×扣除率。
其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額。
扣除項目包括：原購房價、原契稅、本次交易營業(yè)稅、每年遞增額【原購房金額×年份(5年以上按5年計算)×5%】、本次交易印花稅。
以上述案例為例，扣除項目為：原購房價100萬+本次營業(yè)稅19600+原契稅3萬+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬【原購房金額100萬×年份3×5%】=1200275
增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入1350000-扣除項目1200275=149725
適用稅率：30%
故土地增值稅為149725×30%-扣除項目金額×0=44918
因此，本次交易黃先生要交營業(yè)稅19600元、個稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元，共計125138元。
二手商住房過戶費(fèi)用
一、買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、契稅：房款的3%
2、交易費(fèi)：3元/平方米
3、測繪費(fèi)：1.36元/平方米
4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
二、賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、交易費(fèi)：3元/平方米
2、營業(yè)稅：全款*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
3、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的2%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)
4、土地增值稅：房款的1%(非住房性房產(chǎn)的交易都需要繳納這個稅費(fèi))
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