房地產(chǎn)投資策略

　　投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資目標(biāo)是希望每一單都能給為自己帶來收益,　那么投資房地產(chǎn)又有哪些策略呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資的策略，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資的策略

　　(一)地段的選擇

　　好的地段帶來巨大財(cái)富無論是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論還是馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，都承認(rèn)級(jí)差地租的存在，都肯定不同的地段有不同的價(jià)值。在香港，位于商業(yè)金融中心——中環(huán)一帶的地價(jià)，每平方米高達(dá)1萬多港元，甚至幾十萬港元，而新界一帶較偏僻的地區(qū)，地價(jià)就低多了。

　　然而，如同其他任何事物一樣，地段的價(jià)值也是變化的。十多年前，深圳、珠海還是一個(gè)偏僻的小漁村，如今已成為發(fā)達(dá)的城市，地皮的價(jià)值自然大大增值。在同一座城市里，不同地段的價(jià)值也在發(fā)生變化，新的道路的開通，新的公用設(shè)施的建立，都會(huì)使地價(jià)發(fā)生變化。對(duì)于房地產(chǎn)投資商來說，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M(jìn)行投資，是投資成功的又一保證。

　　所謂好的地段，也有兩個(gè)方面的涵義。

　　第一方面的涵義是，投資者本人認(rèn)為好，而其他人士尚未認(rèn)同的地段。在這種情況下，投資成本較低，而若成功，則獲利巨大。香繼許多大資本家在房地產(chǎn)方面的成功，均得益于獨(dú)具慧眼，比別人更早認(rèn)識(shí)到了某些地段的潛在價(jià)值。毫無疑問，在這種地段的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。

　　第二個(gè)方面的涵義是，好的地段就是大家均看好的地段。房地產(chǎn)投資的規(guī)律表明，一個(gè)地區(qū)或地段，在開拓者投資之后，會(huì)逐漸產(chǎn)生吸納效應(yīng)，吸引更多的投資者前來開發(fā)，逐步引起該地區(qū)或地段的地價(jià)升值。這種升值將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，直到穩(wěn)定在某一范圍。對(duì)大多數(shù)投資者來說，這段升值期，是投資的大好時(shí)機(jī)。盡管獲利相對(duì)少一些，僅僅能獲得平均利潤(rùn)，但風(fēng)險(xiǎn)也很小。

　　(二)質(zhì)量的選擇

　　建筑質(zhì)量是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保證在房地產(chǎn)投資中，建筑質(zhì)量是一個(gè)廣義的詞，它不僅僅指建筑物的結(jié)實(shí)和安全程度，而且還包括建筑物的審美價(jià)值，建筑物的周圍環(huán)境和建筑物的適用性。

　　除了土地投機(jī)商外，房地產(chǎn)投資商的投資利益的獲得主要靠房屋的出租和出售來實(shí)現(xiàn)，因此，建筑質(zhì)量的好壞，決定了用戶是否樂于租用或購(gòu)買。

　　因此，在房地產(chǎn)業(yè)界流傳一句話，若要判斷一棟房子是房地產(chǎn)商搞的還是用戶自建的，只要看墻磚是否壘得整齊就行了。建筑物作為房地產(chǎn)商提供給社會(huì)的商品，作為房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，必須特別注意建筑質(zhì)量，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資商進(jìn)行開發(fā)的基本準(zhǔn)則。

　　(三)市場(chǎng)的選擇

　　(四)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

　　1.房地產(chǎn)投資付款方式的選擇

　　選擇適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投資付款方式對(duì)于以家庭、個(gè)人為投資主體的散戶來說是一件技巧性很強(qiáng)的工作。盡力爭(zhēng)取有利的付款方式，可以大大改善投資條件。

　　通常，投資房地產(chǎn)的一般付款方式如下：

　　(1)付定金。

　　定金多少無統(tǒng)一規(guī)定，通常為房屋售價(jià)的5%～10%。定金付得越少越好，付得少，一旦對(duì)方違約，損失就小。因此，在賣方可以接受的條件下，定金要盡量少付。

　　(2)付款。

　　通常分四次或三次，分兩次或一次付清全部?jī)r(jià)款的情況較少，只有特殊情形下才應(yīng)用。

　　第一次付款，在簽訂買賣契約書時(shí)支付，有人稱之為簽約金，通常為售價(jià)的10%左右。

　　第二次付款。賣方交付產(chǎn)權(quán)證、近期地產(chǎn)稅單等辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、申報(bào)土地增值稅單時(shí)支付，通常為房屋售價(jià)的40%。

　　第三次付款。收到土地增值稅單，賣方繳清增值稅后支付，通常為售價(jià)的40%。

　　第四次付款。產(chǎn)權(quán)過戶完成，房屋和產(chǎn)權(quán)證交給買方時(shí)支付，通常為售價(jià)的10%。這一次付款要付清全部款項(xiàng)。

　　選擇有利的付款方式應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)買賣合同書時(shí)著手，特別對(duì)付款時(shí)間、每期付款額、支付方式等應(yīng)仔細(xì)商討、研究、選擇。一旦簽約，便只能按合約辦事。

　　2.巧用房地產(chǎn)抵押權(quán)(借雞生蛋)使用房地產(chǎn)抵押權(quán)，取得金融機(jī)構(gòu)貸款，可以克服個(gè)人投資房地產(chǎn)自有資金不足的局限性。

　　3.長(zhǎng)短線投資的策略長(zhǎng)線投資是指在購(gòu)入房地產(chǎn)之后，較長(zhǎng)時(shí)期(例如10年、20年)地持有，以獲取租金收入為主，同時(shí)兼及房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)健升值。

　　一般來說，投資期愈長(zhǎng)，勝算愈高，嫌錢的幅度亦愈大。這在世界日益發(fā)達(dá)、城市不斷繁榮的今日，是不言而喻的。因而，要在房地產(chǎn)投資中獨(dú)占鰲頭。立于不敗之地，要靠長(zhǎng)線投資。

　　短線投資是指時(shí)間一般不超過5年，較為頻繁地買賣房地產(chǎn)，不斷地低買高賣，從而賺取房地產(chǎn)的價(jià)格差價(jià)。短線投資只要流轉(zhuǎn)有術(shù)，善于捕捉時(shí)機(jī)，加點(diǎn)運(yùn)氣，還是大有可為的。近期的樓花買賣，就令不少炒家嘗足了甜頭。但是，另一方面，房地產(chǎn)變現(xiàn)性差，短線投資有時(shí)套現(xiàn)困難，加之極易受到經(jīng)濟(jì)衰退的打擊和影響，風(fēng)險(xiǎn)較高，投資者要高度警覺。

　　在實(shí)際的操作中，長(zhǎng)短線投資有時(shí)很難區(qū)分清楚?？杉婢唛L(zhǎng)線和短線兩種方式，靈活掌握。如投機(jī)者張某買下位置不錯(cuò)、升值潛力大的一層樓后，原以為短期內(nèi)即可高價(jià)拋出，殊知價(jià)格在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)卻徘徊不前，“套牢”了資金，平價(jià)賣出又不舍得，令他頭痛不已，只好先出租，短線變長(zhǎng)線，反過來，原作長(zhǎng)線投資的，市場(chǎng)大幅看漲，十分利于脫手時(shí)，就可以果斷套現(xiàn)，獲取大筆價(jià)差收入。

　　投資者對(duì)兩種方式的運(yùn)用，主要取決于市場(chǎng)的行情和自身的決策。

　　4.最佳投資組合的策略個(gè)人投資房地產(chǎn)，最好的方式是選擇比較穩(wěn)健的種類，分散投資，尋求最佳組合。

　　房地產(chǎn)投資可以有幾種選擇：直接投資購(gòu)買房地產(chǎn);購(gòu)買房地產(chǎn)投資券;購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)股份公司股票。

　　(1)直接投資購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　這是投資者用現(xiàn)款或分期付款等方式直接向房主或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司購(gòu)買房地產(chǎn)。

　　它的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)較小，資本保值、增值可靠程度較強(qiáng)。但它所需要的資金一般較多，對(duì)投資房地產(chǎn)的知識(shí)，技巧和管理能力要求較高。由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性較差，有時(shí)難于以期望的價(jià)格脫手。

　　(2)購(gòu)買房地產(chǎn)投資券。

　　投資者所得效益不是靠自己直接出售房地產(chǎn)或出租房地產(chǎn)獲得，而是投資券到期清盤時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)算給本息。

　　它的特點(diǎn)是所需投資資金比直接購(gòu)房少，而且隨時(shí)可以通過投資券的轉(zhuǎn)讓收回資金。因此，它更適于富余資金不多又不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一般居民購(gòu)買。

　　(3)購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)股份公司股票。

　　股票不能兌換，只能轉(zhuǎn)讓，收益來自股息、紅利和轉(zhuǎn)讓時(shí)的升值。股票的升貶值，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，因而具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。但由于房地產(chǎn)供不應(yīng)求是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)值呈現(xiàn)穩(wěn)定增加的趨勢(shì)。因此，與購(gòu)買其他產(chǎn)業(yè)的股票相比，購(gòu)買房地產(chǎn)股票的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)又小得多。〔注〕三者的比例分配視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的行情來決定和作調(diào)整。

　　例如，股市處于股票發(fā)行量小、股價(jià)持續(xù)上漲的情況下，可適當(dāng)加大購(gòu)買股票的資金比例，但不可全部轉(zhuǎn)往股票，而且要隨時(shí)注意信息，在股票發(fā)行量增多時(shí)，迅速作出新的投資決策。房地產(chǎn)股票有不動(dòng)產(chǎn)作為基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)的總趨勢(shì)是隨著時(shí)間延長(zhǎng)而增值，尤其在我國(guó)從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的歷史階段中，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值會(huì)明顯迅速地增長(zhǎng)。因此，無論房地產(chǎn)股票或房地產(chǎn)本身，價(jià)值總是趨漲的。

　　⒌時(shí)機(jī)的選擇時(shí)機(jī)選擇有兩方面的涵義：

　　一是指由經(jīng)濟(jì)景氣等宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的時(shí)機(jī)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，在任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中，都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)高漲、經(jīng)濟(jì)衰退，再到經(jīng)濟(jì)蕭條的經(jīng)濟(jì)周期。

　　如果說要研究經(jīng)濟(jì)周期對(duì)各個(gè)行業(yè)的影響的話，恐怕經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)的影響是最大。在經(jīng)濟(jì)由蕭條走向高漲的時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲;反之，在經(jīng)濟(jì)由高漲走向蕭條的時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格猛跌。因此，房地產(chǎn)投資者必須密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀變化，把握宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造的時(shí)機(jī)，才能作出正確的決策。

　　一個(gè)著名的房地產(chǎn)投資商曾經(jīng)說過房地產(chǎn)投資要買落不買漲，即在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)投資，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)收獲。1989年以后該商人在中國(guó)沿海地區(qū)購(gòu)買了大片土地，兩年之后，隨著1992年初中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和中國(guó)改革開放步伐的加快，他所購(gòu)買的土地價(jià)格一升再升，現(xiàn)已超過原來價(jià)格的兩倍。因此，正確的投資時(shí)機(jī)的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，至關(guān)重要。

　　二是指選擇在房地產(chǎn)開發(fā)的哪一階段投資。

　　按照房地產(chǎn)專家的研究，房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個(gè)由八個(gè)階段組成的周期。即：買地，安排貸款，中間貸款，出租，收入，成熟，老化，拆除。

　　在開發(fā)周期的不同階段投資，有不同的效益，也有不同的風(fēng)險(xiǎn)。收益越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大，就看投資者的實(shí)力和膽魄能不能把握住不同的時(shí)機(jī)。在買地階段進(jìn)行投資，收益最大，但是此階段不確定因素很多，甚至連開發(fā)商本人也無法確定能否成功，因此，風(fēng)險(xiǎn)也最大。隨著工作的進(jìn)展，從獲得貸款到建成出租，一切因素逐漸確定，風(fēng)險(xiǎn)隨之減少，利潤(rùn)也隨之減少。不能說在哪個(gè)階段投資是最佳時(shí)機(jī)，只能根據(jù)每個(gè)投資者的實(shí)力來確定。

　　房地產(chǎn)投資的原則

　　房地產(chǎn)投資的原則是指投資者在投資過程中遵循的準(zhǔn)則。

　　1、注重市場(chǎng)原則

　　2、注重策劃原則

　　3、注重投資規(guī)模

　　4、注重信息

　　5、注重收益和風(fēng)險(xiǎn)的匹配關(guān)系

　　6、注重投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

　　7、注重投資的可靠性

　　8、注重投資杠桿原理的應(yīng)用

　　9、注重自身特色的發(fā)揮

　　10、注重長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略