房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范
房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范
由于房地產(chǎn)市場機(jī)制的不完善，以及房地產(chǎn)投資研究中存在的種種誤區(qū)，加上房地產(chǎn)本身是一個高投入、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，如何較為正確地進(jìn)行風(fēng)險識別和評價這些風(fēng)險是房地產(chǎn)業(yè)面臨的迫切需要解決的問題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與評估，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析之產(chǎn)生原因
(1)除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外，置業(yè)投資投資回收周期長的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。
若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預(yù)料。要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險對投資者資金實力的要求很高。
(2)房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風(fēng)險與收益之間的關(guān)系。
不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，大量投資使負(fù)債經(jīng)營容易陷入債務(wù)危機(jī)，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量自有資本的占用，即使在市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期的危機(jī)時，都將使投資者凈資產(chǎn)迅速減少。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)受自然條件的影響明顯，其進(jìn)度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。
(4)變現(xiàn)性差。
房地產(chǎn)是一種非流動性資金，一旦購買房地產(chǎn)或投資開發(fā)，巨額資金在較長時間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此，很難迅速無損地將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。
(5)需要專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個方面的預(yù)期投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。
(6)房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計施工、居民等各個方面。 由此可見，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面
房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析之風(fēng)險評估
風(fēng)險研究分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。就是要對風(fēng)險進(jìn)行辨識、估計和評價，并作出全面、綜合的分析。
其一般組成和程序為：
(1)風(fēng)險的識別
風(fēng)險識別也稱風(fēng)險辨識，即對風(fēng)險做出認(rèn)定和鑒別，這是風(fēng)險分析的第一步，其目的是尋找導(dǎo)致風(fēng)險事故發(fā)生的條件因素，為擬定風(fēng)險處理方案，進(jìn)行風(fēng)險管理決策服務(wù)，并對其后果做出定性估計。風(fēng)險識別的可靠性和準(zhǔn)確性將直接影響到后續(xù)的風(fēng)險分析。
(2)風(fēng)險的估計
所謂風(fēng)險估計是指在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，定量估計風(fēng)險發(fā)生的概率分布及其影響程度，并且確定某些風(fēng)險因素的變化幅度和范圍。
(3)風(fēng)險的評價
風(fēng)險評價是評價風(fēng)險對預(yù)期目標(biāo)的影響，通過討論并提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考。
進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析，從根本上講，是要對影響房地產(chǎn)投資效益的各個因素進(jìn)行檢驗，并對項目的風(fēng)險性進(jìn)行測定。
認(rèn)識房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，明確導(dǎo)致投資效果變化明顯的因素，對投資者的作用一般表現(xiàn)在下列三個方面:
(1)依據(jù)作用。
通過風(fēng)險分析，確定風(fēng)險報酬或風(fēng)險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。
(2)防范作用。
預(yù)先制定出避開風(fēng)險的方案或減少風(fēng)險損失的防范措施，使投資者的投資能帶來真正盈利。
(3)激勵作用。
使投資者了解在一定風(fēng)險程度范圍內(nèi)可獲得的最大風(fēng)險報酬，以激勵投資者冒風(fēng)險的決心。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
1、投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達(dá)到減少風(fēng)險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域,從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響,達(dá)到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
例如,當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時,如經(jīng)濟(jì)增長率,人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升,貸款利率從高峰開始下降,而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升,預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段,此時應(yīng)為投資最佳時機(jī),可以集中力量進(jìn)行投資。
共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資,利益共享,風(fēng)險同擔(dān),充分調(diào)動投資各方的積極性,最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。
例如與金融部門、大財團(tuán)合作,可利用其資金優(yōu)勢,消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險;與外商聯(lián)盟,即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗,又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。
2、投資組合以及保險保險對于房地產(chǎn)投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。
保險對于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失,實現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動,保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對于嗇房地產(chǎn)投資者的信譽(yù),促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。
一般來說房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種,確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額,合理劃分風(fēng)險單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險公司等幾方面的因素。
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力,按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。
例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅,投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一,收益高低不同。
風(fēng)險大的投資基礎(chǔ)上回報率相對較高,回報率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險就低些,如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險就會降低,其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失,最終得到一個較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。