世界上房?jī)r(jià)最高的國(guó)家(2)
當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎?
可以說(shuō)，這幾天房地產(chǎn)的新聞，房?jī)r(jià)暴跌的報(bào)道是最多的。比如報(bào)道說(shuō)，合肥濱湖地區(qū)的房?jī)r(jià)由2016年漲幅全球第一到今年不少二手房賣(mài)出時(shí)價(jià)格腰斬;北京的商住房?jī)r(jià)格下跌1萬(wàn)元以上，及其他城市的房?jī)r(jià)都在普遍的下跌等。
面對(duì)這種現(xiàn)象，有不少一定會(huì)問(wèn)，當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴跌嗎?或今年中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴跌嗎?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，根本就不用分析，其實(shí)答案十分簡(jiǎn)單。因?yàn)樵诮衲暾姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，或政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意圖來(lái)說(shuō)，早就有清楚的答案，就是對(duì)于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，或房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)炒作，政府既要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)炒作，也不能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格大起大落。
對(duì)于政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目標(biāo)，盡管做起來(lái)要達(dá)到并非容易的事情，因?yàn)閮烧呤峭耆珱_突的。就如不少報(bào)道所描述的，2016年一些城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)那樣瘋狂，完全是住房投機(jī)炒作者過(guò)度杠桿炒作的結(jié)果。而這種房?jī)r(jià)過(guò)度炒作或房?jī)r(jià)上漲瘋狂，一旦要遏制住，要讓房?jī)r(jià)不暴跌幾乎是不可能的事情，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作仍然會(huì)繼續(xù)?，F(xiàn)在政府要防止因?yàn)槎糁品康禺a(chǎn)過(guò)度炒作可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲大跌，房?jī)r(jià)當(dāng)然是不能下跌了。如果這樣，要遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作或讓住房投機(jī)炒作者退出市場(chǎng)是不可能的。這就是為何房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)之后，目前仍然有80%以上的城市房?jī)r(jià)還在上漲的原因所在。
那么政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策為何要把兩個(gè)完全沖突的概念或目標(biāo)(即遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作及防止房?jī)r(jià)大起大落)放在一起?因?yàn)槭虑楹芎?jiǎn)單，面對(duì)中國(guó)這個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)(目前中國(guó)城市居民住房擁有率達(dá)90%)，整個(gè)市場(chǎng)完全是由預(yù)期來(lái)決定，而不是由所謂的消費(fèi)性供求關(guān)系來(lái)決定，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策要以防止房?jī)r(jià)大起大落為目標(biāo)，目的就是要以此目的來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。只要市場(chǎng)的預(yù)期穩(wěn)定了，房?jī)r(jià)當(dāng)前不會(huì)下跌。政府房地產(chǎn)調(diào)控政策中的限價(jià)、限售等都是圍繞著這個(gè)目標(biāo)而出臺(tái)的政策。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定了，不僅房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，甚至還會(huì)稍微上漲，這時(shí)住房的投機(jī)炒作者當(dāng)然不會(huì)退出市場(chǎng)，甚至于還有可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，一二線城市調(diào)控政策出臺(tái)，讓住房投機(jī)炒作者無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，但他們可轉(zhuǎn)移到三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期的穩(wěn)定，即使一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆可以退出，但這種火爆很快就會(huì)轉(zhuǎn)移到三四線城市。就目前的情況來(lái)看，就是如此。
如果房?jī)r(jià)暴跌，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么不僅會(huì)讓一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，也很快就會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作者向三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。如果這種情況出現(xiàn)，立即會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上行的態(tài)勢(shì)戛然而止，也會(huì)讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，讓社會(huì)的矛盾與沖突加深。在這種情況下，政府要守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也是根本不可能的。
所以，在當(dāng)前的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要出現(xiàn)全面價(jià)格暴跌幾乎是不可能的事情，一旦有發(fā)生這種情況跡象，政府的托市或救市政策也很快會(huì)出臺(tái)。所以，當(dāng)前一些城市樓盤(pán)及二手房?jī)r(jià)格腰斬，那么只是個(gè)別事件或現(xiàn)象，并非是一個(gè)全國(guó)性的普遍問(wèn)題。
不過(guò)，也正是政府這種不讓房?jī)r(jià)大起大落的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)的政策，也會(huì)讓現(xiàn)有政府的房地產(chǎn)調(diào)控“五限”政策實(shí)施的時(shí)間延續(xù)更長(zhǎng)，而不是由于房?jī)r(jià)暴跌立即出臺(tái)救市或托市政策。而當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策延續(xù)實(shí)施的時(shí)間越長(zhǎng)，可能對(duì)2016年這波房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入住房投資炒作者越是不利。這不僅在于這些住房投機(jī)炒作者在房?jī)r(jià)高位進(jìn)入，進(jìn)入成本高，而且在于這些住房投機(jī)炒作者對(duì)政府出來(lái)托市或救市的期望更大，更不愿意降低價(jià)格出售住房。而這樣的一種膠著也正中政府房地產(chǎn)政策之下懷或達(dá)到政策目的，即以溫水賭青蛙的方式套牢這些住房投機(jī)炒作者，把地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移掉。否則，房?jī)r(jià)暴跌，這些住房投機(jī)炒作者立即退出市場(chǎng)，要達(dá)到政策目的并非容易。
還有，當(dāng)前這些套牢的住房投機(jī)炒作者心中還有一個(gè)幻想，就是由于他們多以是高杠桿的方式進(jìn)入，如果房?jī)r(jià)暴跌，他們都認(rèn)為至多不要手中持有住房就可一了百了，如2008年美國(guó)的次貸者一樣。所以，房?jī)r(jià)暴跌時(shí)立即出逃的概率更高。但實(shí)際上，中國(guó)的住房按揭貸款的責(zé)任與美國(guó)次貸者的按揭貸款責(zé)任完全不同。美國(guó)是有限責(zé)任，只要所持有的住房不要，其債務(wù)責(zé)任就可終止，但中國(guó)按揭貸款者則是無(wú)限責(zé)任。如果房?jī)r(jià)暴跌，中國(guó)這些投機(jī)炒作者無(wú)力歸還按揭貸款時(shí)，不僅所持有的住房可能為銀行所拍賣(mài)，而且拍賣(mài)所得扣除款項(xiàng)之后的債務(wù)還得還。在這種情況下，這批炒作住房者在房?jī)r(jià)暴跌時(shí)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)非常非常得高。這樣，一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可能轉(zhuǎn)化為政治問(wèn)題及社會(huì)問(wèn)題。對(duì)此，政府是不愿意看到。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的問(wèn)題如何博弈是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的問(wèn)題，而不僅是一個(gè)市場(chǎng)的問(wèn)題。
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