北上廣會取消限購嗎

　　2015年已經(jīng)過去，2016年已經(jīng)到來。對于到來的新年，你一定也是充滿了期待，新一年的樓市又將會怎么樣呢?北上廣會取消限購嗎?首付和利率還會再降嗎?

　　一問：北上廣深會取消限購嗎?

　　庫存量大、去化壓力更重區(qū)域或局部解限

　　新的一年，大家最關(guān)心的自然是，北上廣深的限購會取消嗎?

　　中原地產(chǎn)深圳公司研究中心部門經(jīng)理王飛表示，在目前一線城市市場行情不錯的狀況下，限購政策仍將延續(xù)，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高。不過，2015年購房需求在政策利好支持下釋放了不少，2016年銷售行情能否延續(xù)強勁卻并非這么讓人樂觀，因此在庫存量大、去化壓力更重的區(qū)域出現(xiàn)政策調(diào)整，并不是不可能。鄧浩志認(rèn)為，南沙作為自貿(mào)區(qū)有可能成為廣州首個放松限購的板塊。

　　二問：明年哪些政策會是重點?

　　中央層面持續(xù)寬松，各級城市根據(jù)自身情況“吃藥”

　　既然明年也是政策年，重點在哪里呢?

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，明年的樓市政策一是繼續(xù)分類調(diào)控，各級城市根據(jù)自身情況“吃藥”;二是中央級別大政策。大政策大致可分為長效和短效兩類，長效即以公積金組建住房銀行，調(diào)整農(nóng)村人口落戶中小城鎮(zhèn)政策等;短效即行政限制政策繼續(xù)由收緊往扶持方向走，貨幣政策進一步放寬等。預(yù)計2016在經(jīng)濟基本保持平穩(wěn)及利好政策的扶持下，成交量基本保持平穩(wěn)且比2015年略有上漲。由于廣鋼廣紙兩大片區(qū)進入集中供應(yīng)期，中心區(qū)成交占比會有所放大，所以廣州一手住房2016的成交均價應(yīng)該會出現(xiàn)一定程度的上漲。2015年，廣州樓市銷售套數(shù)創(chuàng)下新高，庫存問題雖然不嚴(yán)峻，但結(jié)構(gòu)問題較為突出，如大戶型滯銷，花都存量太大，南沙存量土地太多等，這些都有可能成為政策落腳點。

　　三問：首付和利率還能再降嗎?

　　二套房首付有望降低，三套房(及以上)有望恢復(fù)貸款

　　明年，支持自住和改善型住房需求仍將是樓市政策的主要著力點。商業(yè)貸款首付在政策面仍有進一步下調(diào)的空間，或者取消對房貸的“一刀切”的政策干預(yù)，由商業(yè)銀行自主決定是否實行差別化房貸政策。不過，出于對銀行面臨的風(fēng)險考慮，下調(diào)首付比例的幅度可能非常有限，二套房首付有望降低，三套房(及以上)有望恢復(fù)貸款。

　　此外，公積金制度改革深入推進，除了首付比例和貸款利率可能繼續(xù)下降外，異地互認(rèn)的范圍也將進一步擴大。

　　四問：減稅大招會否持續(xù)有來?

　　房貸利息作為個稅抵扣項政策有望提前落實

　　據(jù)悉，個稅改革方案在財政部內(nèi)部已經(jīng)完成，2016年有望上報，其中的房貸利息作為個稅抵扣項的政策，將大幅降低個稅繳納額，從而提高購房者購房能力。在全力去庫存的當(dāng)前，這項政策或許有望提前落實。

　　此外，下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，也是刺激房地產(chǎn)需求的重要辦法。2015年“3·30”新政對滿兩年的住房銷售免征或部分免征營業(yè)稅，但目前二手房交易的整體稅費負(fù)擔(dān)還比較高，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還有下調(diào)的空間。

　　五問：“新市民”有什么“優(yōu)待”?

　　部分城市或重啟“購房入戶”，非戶籍人口也能住公租房

　　中央政治局會議上已正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴大有效住房需求。房價點評網(wǎng)首席分析師肖文曉認(rèn)為，明年可能會加快戶籍制度改革，部分有條件的城市可能重啟“購房入戶”，糾正“市民”和“非市民”在購房環(huán)節(jié)客觀存在的差別化待遇，例如購買條件、購房套數(shù)、稅收優(yōu)惠等，比如外地人購房須交納3年社保的政策調(diào)整可能性就很大。

　　從中央經(jīng)濟會議“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口”等提法可以看出，疏通商品房與保障房流通通道，實現(xiàn)保障和去庫存雙贏將是保障性住房改革的方向。對于廣州這樣保障性需求較大的一線城市而言，保障性住房租賃政策出臺的可能性更大。比如把公租房的保障范圍擴大到非戶籍人口，或出臺政策鼓勵開發(fā)商將庫存商品房轉(zhuǎn)為租賃用房。