中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展和其他國家不同的是，城鎮(zhèn)化和城市化同步進行，使得房地產(chǎn)的增長過程尤為暴力。與日本等國家不同，發(fā)達國家的城市擴張發(fā)生在城鎮(zhèn)化之前，主要在于受外來經(jīng)濟的影響小。而中國在改革開放后帶來的大量先進生產(chǎn)力，使得經(jīng)濟密度和人口密度差急速提升，大量人口涌入城市，而此時的城市擴張并不明顯，突然帶來的住房需求導致了房地產(chǎn) 10 年的需求大牛市

　　2015年10月22日院常務會議通過了《居住證暫行條例(草案)》，規(guī)定在全國建立居住證制度，推進城鎮(zhèn)基本公共服務和便利向常住人口全覆蓋，逐步提高居住證持有人享有的公共服務水平。

　　在全國建立居住證制度，提高公共服務水平，明確積分等方式落戶通道……21日召開的國務院常務會議通過了《居住證暫行條例(草案)》。專家認為，作為戶籍制度改革的重要內(nèi)容，全面實施居住證制度將助推以人為核心的新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，同時進一步促進社會公平正義。

　　流動人口將從居住證制度中受益

　　“實施居住證制度是戶籍制度改革的重要一步，并且最終還是服務于戶籍制度改革。”北京大學社會學系教授陸杰華表示，“無論是享受公共服務還是積分落戶，我國社會相當一部分人，尤其是數(shù)量龐大的流動人口都將從居住證制度中受益。”

　　《居住證暫行條例(草案)》規(guī)定在全國建立居住證制度，推進城鎮(zhèn)基本公共服務和便利向常住人口全覆蓋，要求各地積極創(chuàng)造條件，逐步提高居住證持有人享有的公共服務水平。草案還明確了居住證持有人通過積分等方式落戶的通道。

　　“戶籍制度改革就是要逐步剝離附加在戶口上的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等權(quán)益，并通過居住證制度實現(xiàn)公共服務的均等化。”中國人民大學社會學理論與方法研究中心教授陸益龍說，“任何公民在法律面前都是平等的，讓每個人平等地享受公共服務，這也是法治的必然要求。”

　　多個地區(qū)已開始實行居住證制度

　　2014年7月，《國務院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》發(fā)布，提出“全面實施居住證制度”的目標。2014年12月，國務院法制辦公室就《居住證管理辦法(征求意見稿)》向社會公開征求意見。

　　包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的多個地區(qū)已經(jīng)開始實行居住證制度。廣東為居住證持證人列出了15條待遇，持有居住證的境內(nèi)人員在符合資格條件的情況下還可以報名參加廣東省內(nèi)公開選拔領(lǐng)導干部?！渡虾Ｊ芯幼∽C積分管理辦法》則規(guī)定，符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務人才將可以獲得120分的加分，這意味著這類人才將可以享受包括子女教育在內(nèi)的多項公共服務待遇。

　　“在上海，持有居住證所能享受的公共服務，已經(jīng)非常接近戶籍人口了。”上海市公安局人口管理辦公室主任朱惠芬說，“居住證制度可以在合理控制城市規(guī)模的同時，通過‘梯度賦權(quán)’的方式提高對各類人群的公共服務覆蓋率。在城市管理中，居住證將發(fā)揮越來越重要的作用。”

　　“居住證將成為城鎮(zhèn)化的調(diào)節(jié)器”

　　中國社會科學院經(jīng)濟藍皮書課題組16日表示，曾經(jīng)被視為經(jīng)濟過熱源頭的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，將再次成為穩(wěn)定經(jīng)濟增速的調(diào)節(jié)器。但我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時間。預計2016年房地產(chǎn)投資繼續(xù)探底。根據(jù)目前的房地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏、資金到位情況、庫存變化、銷售現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)回落。

　　中國社會科學院經(jīng)濟學部、中國社會科學院科研局、中國社會科學院數(shù)量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟研究所、社會科學文獻出版社當日共同舉辦2016年《經(jīng)濟藍皮書》發(fā)布暨中國經(jīng)濟形勢報告會。

　　2014年以來國家多次放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)回暖，但因房地產(chǎn)庫存較多及我國人口結(jié)構(gòu)性變化的影響，房地產(chǎn)投資告別了過去持續(xù)多年的超高增速。

　　藍皮書稱，2015年以來“救市”政策頻發(fā)，央行五次降息四次降準，一線城市、部分二線城市樓市需求在政策刺激下開始集中釋放，樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　銷售方面，1~9月，全國商品房銷售面積同比增長7.5%，比1~8月繼續(xù)提高0.3個百分點，下半年以來持續(xù)好轉(zhuǎn)，其中住宅銷售面積同比增長8.2%，回暖勢頭良好。

　　資金方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)加快，1~9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長0.9%，與1~8月持平，連續(xù)4個月正增長。房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖有望從銷售端傳導到投資端，尤其是隨著部分大城市庫存不足的風險凸顯，其房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。

　　開發(fā)方面，1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積同比下降12.6%，降幅收窄4.2個百分點，下半年以來降幅首次縮窄，也顯示房地產(chǎn)新開工項目正出現(xiàn)筑底回升跡象，后續(xù)房地產(chǎn)投資增速或?qū)⒂泻棉D(zhuǎn)。

　　但課題組表示，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。經(jīng)過十余年高增長后，我國房屋存量已大幅度增加，2013年城鎮(zhèn)戶均住宅超過1.05套，基本達到飽和點。房地產(chǎn)在建規(guī)模仍然較大，住房空置面積較多。

　　與此同時，隨著勞動人口減少和城鎮(zhèn)化速度減慢，新增的有效需求減少，2013年當年近1300萬套的銷售量基本是房地產(chǎn)需求的年度高峰值，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入趨勢性下跌和周期性減速的雙重調(diào)整階段。根據(jù)國際經(jīng)驗和房地產(chǎn)周期變化規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)整期一般需要3~5年，考慮到2014年已經(jīng)開始調(diào)整，房地產(chǎn)低迷至少還需要兩年左右的時間。

　　課題組表示，從歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)銷售形勢回暖，經(jīng)過一段時間之后，必然要帶動房地產(chǎn)投資由降轉(zhuǎn)升。盡管有存量房消化任務，但大城市存量房持續(xù)較快減少，住宅開發(fā)投資活動必然會逐步增加。大城市存量住房消化任務完成后，住宅開發(fā)投資活動必然會逐步增加。與房地產(chǎn)市場相關(guān)度較高的建材家具、裝修裝飾及家電等消費也會逐步反彈。

　　“在新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的背景下，大量流動人口卻因為各種原因并沒有實現(xiàn)實質(zhì)上的‘城鎮(zhèn)化’，這樣會導致城鎮(zhèn)化的質(zhì)量不高。”陸杰華認為，居住證將成為城鎮(zhèn)化的調(diào)節(jié)器，也是推動城鎮(zhèn)化健康有序發(fā)展的必然需要。

　　他同時表示，國務院已經(jīng)通過了居住證制度的指導性和原則性規(guī)定，但這項制度的全面實施還需要各地來制定具體辦法，已經(jīng)有了居住證的地區(qū)也要跟上國務院規(guī)定的腳步。“出于公共財力等原因，這其中甚至也將遇到一定阻力，這就需要有關(guān)部門提供強有力的監(jiān)督。”