2016房地產(chǎn)行業(yè)狀況_2016年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
隨著2015年的結(jié)束和年尾國家對于房地產(chǎn)市場政策的出臺，很多人對2016年房地產(chǎn)市場開始有了展望，下面學習啦小編為大家分析一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)狀況。
2016房地產(chǎn)行業(yè)狀況分析
2015年以來，隨著一系列利好政策的出臺，樓市逐漸回暖。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，1-11月，30家典型企業(yè)中包含萬科、保利、恒大、華潤等15家大牌房企完成了全年業(yè)績目標的90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業(yè)績完成情況不甚理想。
不明朗的現(xiàn)狀讓2016年的市場顯得更為撲朔迷離，房地產(chǎn)市場究竟是能再次煥發(fā)活力，還是將持續(xù)走低呢?為此鳳凰房產(chǎn)成都站采訪了多名專家人士，大部分專家認為2016年房價或?qū)⑸蠞q，但整體市場發(fā)展還是較為平穩(wěn)的。不過也有專家認為，2016年的市場情況可能會繼續(xù)惡化。
目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴重，實力強、現(xiàn)金流多、能抵御寒冬的企業(yè)才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現(xiàn)金，而且擁有強大的銷售力量，其業(yè)務也分散于世界各地，才能度過寒冬。
今年房地產(chǎn)銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以2016年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續(xù)惡化。
目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業(yè)庫存比住宅庫存風險大，二三四線城市土地供應過剩。如何去化庫存與防止過剩的供應，是2016年政府主要的任務。
而2016年的全國房地產(chǎn)市場，將穩(wěn)中有漲，量穩(wěn)價升，全年保持去庫存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢。上半年樓市復蘇回暖，下半年樓市火熱謹慎。按2015年樓市形勢與政策來看，市場波動未全面結(jié)束時，2016年房價將繼續(xù)上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫存將變得更加寬松。
一方面是去庫存成為2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調(diào)控都會為去庫存而放松。另一方面是住房需求會再次獲得釋放，二孩、戶籍、公積金、房貸首付與利率下調(diào)等政策利好，刺激購房需求。三是一二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，三四線城市則逐漸平穩(wěn)。四是貨幣政策依然存在放松的空間，降準、降息。五是宏觀經(jīng)濟增長7%以下的增速，6.5%以上的增速目標，房地產(chǎn)將為經(jīng)濟增長提供動力。毫無疑問，2016年全國房地產(chǎn)市場不會比2015年差，會好于2014年。
今年5月份以來，成都的樓市其實是在回暖的，不過這個回暖幅度并不大，雖然是在增長，但沒有一線城市那么大。從整體區(qū)域來看，價格的分化情況還是比較大的，有的區(qū)域在走低，有的區(qū)域卻還在漲價。
從目前來看，成都市場回暖的趨勢是沒有變的，整體市場仍然是以去庫存為主。如果今年的市場回暖沒有像預期的那么強烈的話，可能房價還會更加寬松一些，以達到房企想要盡快走量的目的。
我們認為可能2015年到2016年的過渡不會像去年那么大，可能只是一個常規(guī)的波動。在前幾年經(jīng)濟高速增長的時候，可能房地產(chǎn)的支撐是最大的，但是今年提出來說，不再某一個單型的企業(yè)來支撐整個國家的經(jīng)濟，那就可能對房地產(chǎn)的看中有一定的減小。雖然說房地產(chǎn)可能還是最主要的行業(yè)之一，但是與之前相比依賴度可能會降低一些。
從產(chǎn)品上來看，未來對于剛需的產(chǎn)品需求可能還是保持原來的市場氛圍，繼續(xù)保持一個去庫存的狀態(tài)，但是對于改善的產(chǎn)品需要來講，需求可能會有所增長，但是增長的企業(yè)一定會是那些擁有成熟的后續(xù)服務體系的企業(yè)。
2016年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢
1、基調(diào)，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟“穩(wěn)定器”，全力“去庫存以拉投資
一方面，當前國內(nèi)投資疲軟，國外經(jīng)濟回升乏力，進出口持續(xù)下滑，而且目前未見2016年局勢能有所扭轉(zhuǎn)的契機，明年經(jīng)濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年經(jīng)濟增長仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底;
另一方面，近來、接連表態(tài)，樓市要著力去庫存。房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個重點。
2、政策緊密服務“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”，整體寬松與分類調(diào)控并存
雖然2015年房地產(chǎn)市場供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效，然而房地產(chǎn)市場產(chǎn)能的區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的庫存問題并未完全解決，特別是三四線城市仍是庫存積壓的重災區(qū)，同時各城市房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產(chǎn)市場政策面仍將維持寬松局面，“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點，強化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。
3、投資開發(fā)投資在下半年有所回升，全年增速將維持在10%左右
在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、新開工等進入“寒冬”，在寬松政策推動下商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并在2015年創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并沒有扭轉(zhuǎn)，庫存問題仍是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵。根據(jù)目前的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)節(jié)奏和庫存情況來看，2016年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍會繼續(xù)回落，維持低位運行。
預計到下半年開發(fā)投資增速將會觸底回升，一方面雖然高庫存會延遲投資傳導效應，但良好的銷售行情勢必會帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資額在下半年增加。尤其是一、二線城市存量快速去化后，開發(fā)投資節(jié)奏必然會逐步加快;
4、供應新開工與土地成交雙降致整體低位，一、二線城市或小幅回升
鑒于2015年以來持續(xù)下滑的新開工面積增速和土地成交規(guī)模同比銳減33%，同時，目前整體樓市供過于求的基本面并未改變，而政府也一再強調(diào)推動樓市去庫存，維護市場穩(wěn)定健康的重要性。預計2016年樓市供應整體將維持偏緊，繼續(xù)維持低位，或有進一步小幅下降可能。
就各能級城市來看，一線及南京、蘇州、武漢、合肥等庫存壓力較低、市場較為平衡或已經(jīng)供不應求的城市，在“有限有供”調(diào)節(jié)下，為了滿足市場需求，若適度增加土地供應，并控制房價非理性上漲，新增供應仍有較大回升空間;而青島、大連、寧波、沈陽等壓力較大城市，今年市場回升明顯，庫存壓力得到一定程度緩解，因而來年供應量或?qū)⑿》蠞q;對于當前市場去化壓力最大的三、四線城市來說，供應高低還在于市場去庫存效果，若明年市場需求得不到有效提振，供應增長的可能性不大，或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。
5、銷售總量仍將維持相對高位，預計在2014和2015年水平之間
從2015年全年的市場表現(xiàn)來看，政府所采取的一系列政策支持對今年行業(yè)銷售起到了關(guān)鍵作用。我們預計，在政策繼續(xù)寬松、“去庫存”成為國家任務之后，明年全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和金額會保持平穩(wěn)，總量維持相對高位，與2015年水平持平或略有下降，預計年銷售面積維持在12-13億平方米，銷售金額預計在8萬億-9萬億元之間。
6、房價各線城市價格分化進一步加劇，三四線城市房價仍有下行可能
整體來看，在行業(yè)投資額不斷下滑、新開工不見起色之下，預計2016年各城市房價分化將進一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房價上漲動力仍充足，庫存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。
一線城市房價上漲主要基于三個方面，
其一，地價推動房價，目前一線城市土地市場愈發(fā)火熱，北京、上海接連拍出地王就可見一斑。
其二，開發(fā)商更珍惜投資機會，在中央“控供應”的方針下，開發(fā)商會愈發(fā)珍惜來之不易的一線城市投資機會，對于項目運作也會更多的注重利潤率而非周轉(zhuǎn)速度;
其三，需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下，開發(fā)商在一線城市開發(fā)項目更有底氣，從歷史經(jīng)驗來看，即便項目短期內(nèi)因售價較高而去化緩慢，但只要不是區(qū)位過于偏僻，兩至三年內(nèi)也都可以完成較好的銷售成績。
但對于深陷庫存壓力之下的二線和三四線城市，此類城市大多擁有這三類特征，其一，商品住宅庫存、土地庫存過高，其二，人均住房面積較大，改善型需求并不強烈，其三，對外來人口吸納能力不足，多依賴本地居民購房。因此房價仍有下行可能;
7、庫存部分城市庫存壓力走低，但多數(shù)城市仍難見實質(zhì)性好轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊，主要是當前的非重點城市銷售仍處下行通道，拖累整個市場的庫存去化，再加上前期投資和建設規(guī)模的高速增長，待售面積仍會持續(xù)增加，就年底中央屢次表態(tài)看，行業(yè)“去庫存”將繼續(xù)深化執(zhí)行。
8、需求集中釋放后改善需求將回落，農(nóng)民購房將釋放更多剛性需求
在經(jīng)歷集中釋放高峰期之后，我們認為2016年改善、高端住宅需求占比將有所回落。同時我們看到，隨著未來小戶型產(chǎn)品供應的增加，一、二線大戶型產(chǎn)品或有更多回落的可能。
同時，2016年政策著力推動“農(nóng)民進城購房”運動，將釋放更多的剛性需求。目前部分二線城市和多數(shù)三四線城市成交情況并不理想，希望通過農(nóng)民工補貼買房等政策，進一步引導需求釋放，緩解三四線市場庫存壓力。從年末的中央經(jīng)濟工作會議表態(tài)來看，我們有理由相信，2016年政府會再接再厲通過新型城鎮(zhèn)化等各項政策加速三四線城市去庫存，恢復樓市信心。而農(nóng)民進城購房、租房所對應的需求恰恰是剛需產(chǎn)品，在這樣的情況下，剛需產(chǎn)品占比上升應是大概率事件。
9、土地供需低位徘徊，城市熱度分化加劇，熱點城市地價繼續(xù)上升
全國土地市場成交量已連續(xù)兩年低位徘徊，根本原因是全國城市商品房庫存一直處于供遠大于求的失衡狀態(tài)。在較大的去化壓力下，房企普遍遵循謹慎的拿地策略。2016年這一狀況不會改觀，全國土地成交總量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因為受成交慣性上升拉動，越來越多的房企需要補充土地儲備庫存，拿地力度應該不會小于2015年。據(jù)此研判，2016年全國土地市場成交總量有望“止跌回升”，但增幅不會很大。
10、企業(yè)營銷大規(guī)模營銷強勢宣傳，需求定制成為新潮流
今年以來，隨著行業(yè)的不斷變化，市場由“產(chǎn)品導向型”發(fā)展為“客戶導向型”;加之互聯(lián)網(wǎng)浪潮，房地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)時代已然到來。分析2015年的典型熱銷項目，我們不難發(fā)現(xiàn)，房企也在逐步適應著市場形勢的演變而創(chuàng)新著現(xiàn)有的營銷方式。就內(nèi)部而言，集團統(tǒng)一布控、各城市項目全覆蓋因規(guī)模效應提升傳播效率而得到廣泛應用;而外部則主要分為兩方面：一是聯(lián)合第三方機構(gòu)達成客戶共享、聯(lián)合宣傳;二是借助互聯(lián)網(wǎng)工具產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)進行分析，實現(xiàn)精準營銷及需求定制。
依據(jù)對2015年營銷特征的總結(jié)，我們分析2016年房企營銷主要有以下三大方向：
一是大規(guī)模營銷趨勢將延續(xù)，強勢宣傳提升關(guān)注度。今年以來，碧桂園全員微信朋友圈刷屏“不扯蛋，周一見!”、恒大?；◢u全渠道轟炸式營銷均取得了不錯的效果;
二是利用大數(shù)據(jù)描摹客戶“畫像”，精準營銷成為可能。借助線上線下渠道獲得客戶數(shù)據(jù)后，企業(yè)可以將這些大數(shù)據(jù)進行分析，提取潛在購房者的身份特征、偏好、行為特征等影響購房的因素，為客戶“畫像”;
三是房企營銷將回歸產(chǎn)品本源，模塊定制帶來營銷升級。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”營銷的不斷升級，產(chǎn)品定制方式已引起廣泛關(guān)注。目前萬科、綠地、景瑞等房企都開始了對這個領(lǐng)域的探索，紛紛推出自身特色的定制化產(chǎn)品，綠地的“百年宅”、杭州萬科•光璟的定制家裝和杭州景瑞•悅西臺的eplus服務模式均為典型代表，預計2016年，房企將會繼續(xù)深化產(chǎn)品迭代、家裝定制和物業(yè)升級這三方面的服務內(nèi)容。
11、企業(yè)運營強者生存，多維度經(jīng)營變革在即
行業(yè)正在急劇發(fā)生變化，2016年房企將面臨更加復雜的環(huán)境，去庫存壓力增大，轉(zhuǎn)型進入深水區(qū)，行業(yè)將進入一個存量活和整合的新常態(tài)。展望2016，房企還將從利潤與規(guī)模、產(chǎn)品與布局、土地與融資、創(chuàng)新與升級等維度入手，積極應對市場新常態(tài)。
12、企業(yè)戰(zhàn)略覓資本、去庫存，迎接大數(shù)據(jù)時代
隨著房企多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略逐步落地，2016年，房企與資本市場的結(jié)合將更為深入，轉(zhuǎn)變思路去化庫存，對大數(shù)據(jù)的應用將成為未來趨勢。
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