2016房地產(chǎn)銷售形勢

在經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展背景下，預計2016年房地產(chǎn)市場總體有望維持平穩(wěn)發(fā)展，房屋銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持平穩(wěn)態(tài)勢。跟小編一起來看看2016房地產(chǎn)銷售的形勢如何。

一、2016房地產(chǎn)銷售形勢回顧：

2015年房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)四個特征

第一，全國房地產(chǎn)市場仍處于去庫存時期。2015年商品房屋銷售面積為128495萬平方米，同比增加6.5%。商品房銷售面積在2014年初至2015年5月連續(xù)17個月負增長后，2015年6月以后呈現(xiàn)小幅增加態(tài)勢。分季度看，1-4各季度商品房銷售面積增幅分別為-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市場銷售呈現(xiàn)1季度低迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落態(tài)勢。多數(shù)城市二手房交易面積同比增加，增幅在8月份達到最高后逐步回落。從住房價格變動看，70大中城市新建商品住房價格在環(huán)比下降12個月后，于2015年6月企穩(wěn)，年底新建商品住房價格環(huán)比累計上漲的城市數(shù)量為21個，價格環(huán)比累計穩(wěn)中下降的城市數(shù)量為49個。在房屋交易增加的情況下，多數(shù)城市住房價格仍為穩(wěn)中有降，說明2015年房地產(chǎn)市場總體仍處于去庫存時期。從國房景氣指數(shù)來看，2015年房地產(chǎn)市場景氣在6月份降至最低，之后3季度小幅回升4季度維持平穩(wěn)。

第二，市場區(qū)域分化明顯，一線城市和少量二線城市市池暖，其他二三四線城市去庫存調(diào)整。2015年一線、二線和三四線城市商品房屋銷售面積分別同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一線城市房屋銷售增幅明顯高于三四線城市。從新建商品住房價格環(huán)比累計情況看，2015年一線城市價格環(huán)比累計上漲18.8%、二線城市價格環(huán)比累計上漲0.8%、三四線城市環(huán)比累計下降2.5%，房價走勢分別表現(xiàn)為一線城市上漲、二線城市基本平穩(wěn)、三四線城市繼續(xù)下降。70大中城市中，一線城市新建商品住房價格累計環(huán)比漲幅最高，其中深圳(樓盤) 漲幅達到47.3%、上海(樓盤) 漲幅為18.4%、北京(樓盤) 和廣州(樓盤) 漲幅在10%左右，其次7個二線城市新建商品住房價格累計漲幅在2-7%之間，分別為南京(樓盤) 、廈門(樓盤) 、杭州(樓盤) 、武漢(樓盤) 、寧波(樓盤) 、天津(樓盤) 、鄭州(樓盤) ;另外還有10個城市新建住房價格穩(wěn)中有升;其他二三四線城市共49個城市新建住房價格環(huán)比下降，降幅較高的城市主要分布在東北地區(qū)。

第三，企業(yè)盈利下降，行業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。2014年伴隨市場低迷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率明顯下降，從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)看2014年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)平均銷售利潤率只有10%，比2009-2013年超過20%的平均銷售利潤率降低10個百分點以上。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)盈利水平下降，2015年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要面向四個方向：第一，延長產(chǎn)業(yè)鏈條，一些企業(yè)向項目前端發(fā)展泛金融化，與金融結(jié)構(gòu)合作甚至入主商業(yè)銀行;一些企業(yè)向項目后端發(fā)展泛服務化，參與物業(yè)管理，嘗試城市運營商轉(zhuǎn)型。第二，開發(fā)產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由單純住宅或商業(yè)為主，向養(yǎng)老公寓、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多樣化發(fā)展。第三，生產(chǎn)方式創(chuàng)新，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向互聯(lián)網(wǎng) +、綠色節(jié)能、產(chǎn)業(yè)化等新的生產(chǎn)方式不斷探索。第四，國際化投資 ，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進行海外地產(chǎn)的投資開發(fā)。

第四，市池暖受政策寬松影響，政策效應有減弱態(tài)勢。繼2014年11月22日央行開啟降息通道以來，2015年央行分別于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續(xù)五次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率、連續(xù)五次下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率。其中，10月末金融機構(gòu)一年期存款利率降為1.5%，五年期以上銀行貸款利率降至4.9%、五年期以上個人公積金貸款利率降至3.25%的歷史最低水平。除貨幣政策持續(xù)寬松外，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策也進一步放寬，“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購房首付比例，8月份取消了外資購房限制、鼓勵棚戶區(qū)改造實行貨幣化安置等等，房地產(chǎn)市場銷售明顯增加。但10月以來各地房屋銷售增幅放緩，尤其多數(shù)地區(qū)二手房交易量由增加改為減少，住房價格漲幅在6月份達到高點后逐步減小，顯示政策效應有減弱態(tài)勢。

受人口結(jié)構(gòu)影響我國中長期住房需求增長將大大減緩，2016-2020年我國25-44歲群體人口數(shù)量將減少大約1800萬人。但是，“十三五”時期我國仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，同時住房改善性需求數(shù)量處于高水平，將決定“十三五”時期我國城鎮(zhèn)住房需求總量仍維持規(guī)模高位。初步估算，“十三五”時期我國城鎮(zhèn)住房需求將保持年均大約11-12億平方米的規(guī)模，與“十二五”時期規(guī)模大致相當。

以商品房累計新開工與累計租售之間的差額代表房地產(chǎn)庫存，1998年以來商品房庫存水平大致經(jīng)過了四個不同發(fā)展階段：第一個階段為1998-2003年商品房庫存水平持續(xù)上升，第二個階段為2004-2007年商品房庫存水平持續(xù)下降，第三個階段為2008-2009年商品房庫存水平快速升降波動，第四個階段為2010-2014年商品房庫存水平波動上升。2015年，商品房庫存水平出現(xiàn)2010年以來的首次下降。初步估算，2015年末商品房庫存規(guī)模約為50億平方米，其中已經(jīng)竣工尚未銷售的商品房庫存數(shù)量為7.2億平方米，大約43億平方米的商品房已經(jīng)開工尚未銷售。按照2015年商品房銷售速度估算，2015年商品房消化周期大約為3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大約2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地產(chǎn)市場總體仍將處于消化庫存時期。

2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力好于去年。2015年本年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.30，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.69，均略高于2014年，顯然在銷售增長帶動下，房企資金壓力有所緩解。大房企資金充裕好于行業(yè)平均水平。2015年受益于公司債放寬發(fā)行，280家房企共發(fā)公司債6793億元，比2014年增加了4400億元，有7家公司債券融資過百億，其中恒大和萬達分別融了400億和250億債券。

二、2016年房地產(chǎn)形勢預測

按照中央的發(fā)展部署，2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入要比2010年翻一番，意味著“十三五”時期經(jīng)濟將保持中高速增長。2016年是“十三五”開局之年，去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，2016年要穩(wěn)定經(jīng)濟增長，更加注重供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴大總需求的同時，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，提高供給體系質(zhì)量和效率。同時指出，積極的財政政策要加大力度，實行減稅政策，階段性提高財政赤字率。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動性合理充裕和社會融資總量適度增長，擴大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機制。可以預見，2016年經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境相對寬松。

中央經(jīng)濟工作會議明確指出要促進化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市常要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

2015年，棚改貨幣化安置162萬戶，比2014年增加了大約120萬戶。2016年棚改任務計劃完成600萬套，各地按照原則上不低于50%的比例確定貨幣化安置，預計將帶來至少300萬套的拆遷安置需求，大約相當于近年年均銷量的30%。棚改貨幣化安置在消化庫存過程中發(fā)揮了重要貢獻。

綜上所述，在經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展背景下，預計2016年房地產(chǎn)市場總體有望維持平穩(wěn)發(fā)展，房屋銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持平穩(wěn)態(tài)勢。