2016房地產(chǎn)形勢(shì)分析

今年8月底“雙降”之后，會(huì)促使一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。究竟2016房地產(chǎn)形勢(shì)如何呢?跟著小編一起來(lái)看看吧。

20168月份房地產(chǎn)形勢(shì)分析：

今年8月底，央行再次降息降準(zhǔn)，至此，本輪央行累計(jì)已有五次降息四次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來(lái)講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好此次降準(zhǔn)降息之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月尤其是下半年金九銀十的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒(méi)有什么太多的懸念，今年甚至一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市再次成為樓市“大年”。

從未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的價(jià)格在“金九十銀”有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

筆者不否認(rèn)接下來(lái)樓市的上述變化趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣?2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣?這才是今年樓市“金九十銀”之后應(yīng)該關(guān)心的話(huà)題。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年8月底“雙降”之后，雖然市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來(lái)講，有以下六大理由：

2016房地產(chǎn)形勢(shì)分析理由：

理由之一： 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。這對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征來(lái)講，就會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場(chǎng)特征。

從樓市大趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條

今年 “330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

從本輪央行“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。

理由之三：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義

美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，中國(guó)放開(kāi)了外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制。筆者認(rèn)為，放開(kāi)外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制對(duì)國(guó)內(nèi)樓市，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市去庫(kù)存不會(huì)起到太大作用，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。原因很簡(jiǎn)單，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線(xiàn)城市及極少數(shù)二線(xiàn)城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。

理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果今年市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng) “高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。

從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

去年下半年以來(lái)，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也松動(dòng)、330新政出臺(tái)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

理由之六：對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力

事實(shí)上，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變;對(duì)于房企來(lái)講，同樣仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng);而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。