繼10月底11月初，一波城市相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”之后，近日，又有城市被曝出調(diào)高房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調(diào)，最低漲至3.1%。據(jù)了解，這已是杭州在11月的第二次上調(diào)。

房貸利率上調(diào)!多城首套房貸重回“3字頭”

自11月30日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率不低于3.1%。這是自11月8日調(diào)整以來(lái)，銀行再次根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則上調(diào)房貸利率。其中，11月份，杭州首套房貸利率一路上調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%后，又從3.0%上調(diào)至3.1%。

以100萬(wàn)元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買(mǎi)房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調(diào)之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬(wàn)元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

多家銀行反映，3.1%的個(gè)人住房貸款利率仍然處于歷史低位，且在全國(guó)也屬于比較低的。但目前的定價(jià)仍然難以覆蓋個(gè)人住房貸款的成本，如省內(nèi)某城商行的客戶經(jīng)理表示“加上稅收、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提等，成本要到3.5%”。某股份制銀行的客戶經(jīng)理表示，“近期隨著樓市回暖，按揭貸款量上升很快，每做一筆都要總行給予專項(xiàng)資金補(bǔ)貼，長(zhǎng)期不可持續(xù)?！?/p>

從存量個(gè)人住房貸款來(lái)看，由于常態(tài)化調(diào)整機(jī)制已啟動(dòng)，大量客戶重新選擇了重定價(jià)日，導(dǎo)致存量房貸利率快速下降，給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。從全國(guó)公布數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度全國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.53%，較今年二季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。息差持續(xù)收窄的趨勢(shì)尚未得到根本性扭轉(zhuǎn)。在凈息差持續(xù)收窄的背景下，五年以上期限房貸利率顯著低于3%，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是不可持續(xù)的。

回顧10月底到11月初，包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。而在此之前，隨著10月份LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降25個(gè)基點(diǎn)(BP)后，國(guó)內(nèi)房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的利率，這也成為有史以來(lái)國(guó)內(nèi)房貸利率錄得的最低紀(jì)錄。

在利好政策密集疊加下，11月份重點(diǎn)30城新房成交面積同比回正，達(dá)年內(nèi)新高，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)60%。

分城市看，4個(gè)一線城市新房成交面積環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長(zhǎng)71%。除廣州環(huán)比下降外，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市新房成交面積同比、環(huán)比齊增，其中，深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增。

二三線城市新房成交延續(xù)低位波動(dòng)。其中，南京、蘇州、合肥、廈門(mén)、青島、鄭州、濟(jì)南等前期經(jīng)歷深度調(diào)整，因中央新政利好穩(wěn)定市場(chǎng)信心和新樓盤(pán)適銷(xiāo)對(duì)路，11月成交面積出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，同比、環(huán)比齊增。武漢、天津、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、寧波、常州、徐州、福州等11月成交面積環(huán)比下降，不過(guò)同比轉(zhuǎn)正，已好于去年同期，整體市場(chǎng)走勢(shì)初顯止跌回穩(wěn)征兆。

房貸利率上漲的背景

房貸利率的上漲與LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)的調(diào)整密切相關(guān)。今年10月21日，人民銀行宣布LPR下調(diào)，導(dǎo)致多個(gè)城市的首套房貸款利率一度降至3%以下。然而，到了11月初，部分城市的房貸利率出現(xiàn)了回升，漲至3%及以上。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房貸利率的上調(diào)主要有以下幾個(gè)原因：

維持商貸與公積金貸款的利率差距：公積金貸款利率相對(duì)較低，其目的在于保障普通市民的住房需求。如果商業(yè)銀行的房貸利率長(zhǎng)期低于公積金貸款利率，可能會(huì)對(duì)公積金貸款產(chǎn)生一定的替代效應(yīng)。市場(chǎng)利率回升預(yù)期：雖然LPR一度下調(diào)，但市場(chǎng)整體的利率環(huán)境可能并未大幅下行，部分商業(yè)銀行在資金成本上升或市場(chǎng)預(yù)期變化的情況下，可能會(huì)主動(dòng)調(diào)整房貸利率上行。貸款需求和銀行策略調(diào)整：隨著房貸市場(chǎng)需求的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，銀行也在調(diào)整其貸款策略。

房貸利率上調(diào)的影響

房貸利率的上調(diào)對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的影響。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率的上升意味著購(gòu)房成本的增加和還款壓力的加大。這可能會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房者推遲購(gòu)房計(jì)劃或選擇更小的房源。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房貸利率的上升可能會(huì)抑制購(gòu)房需求，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的下行壓力。

然而，從另一方面來(lái)看，房貸利率的上調(diào)也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。通過(guò)調(diào)整房貸利率，政府可以引導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房，避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫化的情況。同時(shí)，這也是一種優(yōu)化金融資源配置、提高金融效率的手段。

面對(duì)房貸利率的上調(diào)，購(gòu)房者和市場(chǎng)參與者需要保持理性。購(gòu)房者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)制定合理的購(gòu)房計(jì)劃，避免盲目跟風(fēng)或沖動(dòng)購(gòu)房。市場(chǎng)參與者則需要密切關(guān)注政策變化和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和投資方向。

房貸利率的漲跌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和銀行經(jīng)營(yíng)策略的體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。在未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整和利率政策的不斷優(yōu)化，房貸利率的走勢(shì)將更加趨于合理和穩(wěn)定。購(gòu)房者和市場(chǎng)參與者需要保持理性、冷靜應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房貸計(jì)算方法

1、等額本息計(jì)算公式：〔貸款本金*月利率*(1+月利率)^還款月數(shù)〕/〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕，等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

2、等額本金計(jì)算公式：每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數(shù))+(本金 — 已歸還本金累計(jì)額)*每月利率，等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。