房地產(chǎn)財務(wù)管理論文代發(fā)表
房地產(chǎn)財務(wù)管理論文代發(fā)表
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的高風(fēng)險行業(yè),近年來在我國得到了迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為當(dāng)前投資的一個重要領(lǐng)域。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)管理論文代發(fā)表的范文，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)財務(wù)管理論文代發(fā)表篇1
淺析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式
摘要：近些年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，其發(fā)展在很大程度上帶動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)是有較高的風(fēng)險性，想要在競爭日益激烈的市場中長期立足，同時要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就要科學(xué)控制成本，這樣， 實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理模式是一種必然的選擇。本文首先概述了財務(wù)動態(tài)管理的基本概念，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的具體問題，針對這些問題，論述了實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理模式的具體步驟，以供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)動態(tài)管理;模式
房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)地位非常重要，而且在現(xiàn)實(shí)中也存在著一些列的財務(wù)問題，針對這些具體的情況，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理，從而提高抗風(fēng)險能力是勢在必行的。出于對房地產(chǎn)投資的目的考慮，站在財務(wù)管理的角度，目的就是使得開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)價值實(shí)現(xiàn)最大化。因此，必須借助一種有效的方法來提高項目的經(jīng)濟(jì)價值，這種方法就是財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)。
一、財務(wù)動態(tài)管理的基本概念
財務(wù)動態(tài)管理是財務(wù)管理方式的一種，它是在管理中通過對結(jié)果進(jìn)行模擬，從而改進(jìn)目前的財務(wù)管理措施和方法，它的主要特點(diǎn)是預(yù)測性，該種管理方式主要通過動態(tài)化的管理指標(biāo)和提前設(shè)置好的管理工具和財務(wù)分析方式來實(shí)現(xiàn)財務(wù)的管理，分析研究企業(yè)財務(wù)在某種因素制約下的具體發(fā)展?fàn)顩r。
二、房地產(chǎn)的財務(wù)管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)和普通的投資項目相比，具有開發(fā)周期長、投資大以及過程復(fù)雜等特點(diǎn)。在這種情況下，財務(wù)管理中也要求有準(zhǔn)確的投資分析以及成本控制能力。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對本行業(yè)了解的不夠透徹，對相關(guān)項目沒有實(shí)行有效的財務(wù)管理和成本控制，進(jìn)而出現(xiàn)了一系列的財務(wù)問題，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。
1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識
一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的項目管理時，沒有結(jié)合實(shí)際作出相應(yīng)的財務(wù)預(yù)算，沒有在項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)的財務(wù)分析，就沒有辦法準(zhǔn)確預(yù)測出項目的利潤，對單個項目成本指標(biāo)的預(yù)算和和落實(shí)就更談不上了。在這種情況下，很可能導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行資金管理時的盲目性，在很大程度上就影響了項目的經(jīng)濟(jì)效益。
2.部門之間信息溝通不暢
通常情況下，房地產(chǎn)進(jìn)行財務(wù)管理時，都需要大量的基礎(chǔ)財務(wù)資料，而這些資料都來源于企業(yè)內(nèi)部的各個職能部門。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)會片面的認(rèn)為成本管理只是財務(wù)部門的工作，而認(rèn)識不到各個部門之間的相互配合，最終導(dǎo)致財務(wù)部門沒有辦法收集到所需的相關(guān)材料，就沒有辦法在真正意義上進(jìn)行成 本核算和管理。
3.趕工期而忽略成本
由于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，有時候又面臨著回收資金的壓力，一些房地產(chǎn)公司趕工期的情況時有發(fā)生。為了節(jié)省時間，有時候設(shè)計還沒有完成就進(jìn)行招標(biāo)，這樣一味地追求速度而忽略了管理與控制，會對日后施工過程中進(jìn)行有效的成本控制起到一定的負(fù)面影響。
三、實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理的必要性和可行性
1.必要性
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，想要在市場中長期立足，必須采取低成本戰(zhàn)略和差異化戰(zhàn)略，前者主要是對企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制設(shè)法把成本降到最低;而在實(shí)施差異化戰(zhàn)略時，必須具有持續(xù)的創(chuàng)新能力，要能夠不斷自我超越并超越競爭對手，而在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，任何一項創(chuàng)新，都不可能永久持續(xù)，都有被競爭對手模仿的可能性，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)，要做到真正的持續(xù)創(chuàng)新是非常困難的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭市場中長期生存發(fā)展，提高自身的競爭力，就必須實(shí)施低成本戰(zhàn)略，通過對企業(yè)進(jìn)行有效的財務(wù)管理和控制，使企業(yè)的運(yùn)營成本降到最低。而傳統(tǒng)的財務(wù)滿足不了現(xiàn)在的需求，在某種程度上已經(jīng)適應(yīng)不了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目的運(yùn)作，所以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)施財務(wù)動態(tài)管理是發(fā)展的必然趨勢。
2.可行性
隨著信息的發(fā)展和信息的全球化，財務(wù)管理的信息化也是一種發(fā)展趨勢，當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。要實(shí)現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，房地產(chǎn)企業(yè)就要引進(jìn)能迅速處理財務(wù)信息和進(jìn)行數(shù)據(jù)運(yùn)算的工具，這就要結(jié)合實(shí)際情況開發(fā)財務(wù)軟件。財務(wù)軟件的使用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的信息化，企業(yè)的管理者就可以獲得經(jīng)過處理的財務(wù)信息，這樣就不用經(jīng)過繁瑣的計算，就節(jié)省了勞動了，也就是降低了人工成本。同時，財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)具有相當(dāng)強(qiáng)的數(shù)據(jù)處理能力，可以對相關(guān)信息進(jìn)行處理，企業(yè)從而綜合把握各種信息，就會避免由于對某些數(shù)據(jù)的忽略而導(dǎo)致決策失誤。
四、構(gòu)建財務(wù)動態(tài)管理模式
1.構(gòu)建的原理
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個較為系統(tǒng)的工程。在構(gòu)建之前，要有明確的設(shè)計原理，就是依據(jù)財務(wù)動態(tài)管理的定義，站在對財務(wù)數(shù)據(jù)的處理和反饋的角度，將其構(gòu)建成為一個能夠真實(shí)反映各個項目資金運(yùn)作情況的平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同市場環(huán)境的變化對目標(biāo)資金進(jìn)行模擬，并將財務(wù)動態(tài)指標(biāo)和目標(biāo)值進(jìn)行比較，將比較的結(jié)果反饋給系統(tǒng)，企業(yè)的相關(guān)管理者在進(jìn)行決策時可以以此作為參考。
2.構(gòu)建思路
不同的企業(yè)，資金的運(yùn)作情況也各不相同，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其資金具體的使用特點(diǎn)，制定切合實(shí)際的財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)控制流程。在財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)中，所有產(chǎn)生成本的項目和環(huán)節(jié)，都可以在系統(tǒng)中顯示出來，這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)如果實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理，其財務(wù)控制水平將會上升到一個新的高度。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財務(wù)動態(tài)管理，不但可以提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，而且可以預(yù)測企業(yè)資金的運(yùn)作情況，有利于房地產(chǎn)企業(yè)做到合理資源優(yōu)化配置。
3.系統(tǒng)設(shè)計
進(jìn)行管理模式設(shè)計是房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的關(guān)鍵所在，要根據(jù)實(shí)際需要，建立適合企業(yè)自身發(fā)展的財務(wù)動態(tài)管理平臺，使得企業(yè)各部門的財務(wù)管理都在一個系統(tǒng)中進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)，主要有四個環(huán)節(jié)。
(1)需求分析。依據(jù)企業(yè)實(shí)際的戰(zhàn)略目標(biāo)和財務(wù)管理目標(biāo)，針對所要解決的主要問題，對系統(tǒng)所要實(shí)現(xiàn)的主要功能進(jìn)行確定，科學(xué)合理的設(shè)計功能模塊。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財務(wù)動態(tài)管理的主要目標(biāo)就是為了實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的信息化，信息化包括對財務(wù)信息的匯總、調(diào)整、查閱、分析以及進(jìn)行結(jié)果的預(yù)算等，同時還包括對房地產(chǎn)企業(yè)項目財務(wù)運(yùn)行的具體狀況進(jìn)行及時的信息反饋、進(jìn)行統(tǒng)計分析和綜合評估等工作。而房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的前提是進(jìn)行有效的分析。
(2)設(shè)置系統(tǒng)模塊。在確定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的功能之后，就需要設(shè)置財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)模塊。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理主要包括的模塊有：基礎(chǔ)信息、成本控制、可行性分析以及企業(yè)績效的評估。
(3)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。只有在財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)有效的財務(wù)管理。系統(tǒng)的主要組成有：前期的準(zhǔn)備工作、財務(wù)成本的計算以及各個環(huán)節(jié)之間的配合。想要從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，必須使財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)中被合理有效的應(yīng)用，才能實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，使得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。
(4)系統(tǒng)的集成管理。在這個階段，要對系統(tǒng)的各個模塊進(jìn)行整合，使其形成完整并互相協(xié)調(diào)。
五、結(jié)束語
雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，但房地產(chǎn)行業(yè)是有較高的風(fēng)險性，而且房地產(chǎn)的開發(fā)項目一般周期都比較長，而且成本比較多，由于一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和房地產(chǎn)企業(yè)自身財務(wù)管理的一些漏洞，很有可能導(dǎo)致成本失控現(xiàn)象的發(fā)生，想要在競爭日益激烈的市場中長期立足，同時要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就要科學(xué)控制成本，采用財務(wù)動態(tài)管理模式將會是一種明智的選擇，在某種程度上就可以避免此類問題的發(fā)生，通過對項目各個環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時化的監(jiān)控，在最大程度上降低成本的消耗，可以提高資金的安全性，達(dá)到控制成本的目的，從而提高企業(yè)的社會和經(jīng)濟(jì)效益，保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
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房地產(chǎn)財務(wù)管理論文代發(fā)表篇2
淺探房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、風(fēng)險高、周期長等諸多特點(diǎn),但由于其對國民經(jīng)濟(jì)有重大影響,因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理具有重要意義。全文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其產(chǎn)生的原因。隨后從償債風(fēng)險、盈利風(fēng)險、融資風(fēng)險、營運(yùn)風(fēng)險等四個方面闡述了如何對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理和控制。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 管理控制
房地產(chǎn)行業(yè)有著典型的高投資、高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn),而且伴隨著近期國家的宏觀調(diào)控,房產(chǎn)市場萎縮,市場觀望氣氛加強(qiáng),這大大增加了房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位,其面臨的財務(wù)風(fēng)險,不僅對企業(yè)本身有重大影響,還對資本市場、經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定有重大影響。因此有效的評價和防范財務(wù)風(fēng)險,提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理水平有重大意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險及其產(chǎn)生的原因
財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)成果和財務(wù)狀況的風(fēng)險,它包括了籌資風(fēng)險在內(nèi)的所有由不確定事項給企業(yè)帶來的可能損失及其損失程度,如投資風(fēng)險、資本運(yùn)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及面廣,影響較大,在當(dāng)前宏觀調(diào)控下,財務(wù)風(fēng)險表面上體現(xiàn)為籌資風(fēng)險,但是更多的體現(xiàn)在投資風(fēng)險和資本運(yùn)營風(fēng)險方面。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因在于:
(1)房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分,且同樣有復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條、再發(fā)展等幾個階段。特別是在蕭條階段,房產(chǎn)交易量、價格下降,新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成較大的財務(wù)風(fēng)險。
(2)法律、政策環(huán)境。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)有重大影響,不可避免的受到國家宏觀政策調(diào)控。如近期國家通過對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、資金使用進(jìn)行了嚴(yán)格監(jiān)管,提高購房者首付比率等,都增大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(3)自身經(jīng)營特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、規(guī)劃審批、市場調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工,到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程,涉及多家合作單位,并接受規(guī)劃、國土、建設(shè)、環(huán)保等多個政府部門的監(jiān)督。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會對產(chǎn)品質(zhì)量、竣工日期、銷售情況產(chǎn)生不良影響。此外,房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險還可能因為利率風(fēng)險、市場供求關(guān)系、企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理、財務(wù)管理水平、決策的風(fēng)險意識所引起。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理體系構(gòu)建
(一)償債風(fēng)險管理
償債風(fēng)險指企業(yè)由于無法償還各種債務(wù)而使企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。盡管房產(chǎn)新政規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)的自付資金不得低于35%,但是由于歷史積累借款較多,因此房地產(chǎn)企業(yè)的償債風(fēng)險一直較大。
(1)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制。由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀,眾多房地產(chǎn)企業(yè)自進(jìn)行借款時通常都對償債風(fēng)險予以忽略,一旦利率提高或市場交易量下降,這種不穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)必然帶來較大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例。一般融資環(huán)境差,財務(wù)狀況不穩(wěn)定,開發(fā)規(guī)模小,項目市場需求不大,銷售利潤率不高的企業(yè),舉債比例可適當(dāng)高些,反則反之。一般采用1/3自有資金,1/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(2)合理搭配債務(wù)期限。債務(wù)有短期、中期、長期之分,各種期限的債務(wù)有不同的風(fēng)險特點(diǎn)。如長期債務(wù)靈活和機(jī)動性差但不能按期
還本付息的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長,合理的舉債方式應(yīng)以中長期負(fù)債為主,短期負(fù)債為輔。同時利用利用擔(dān)保貸款按揭資金和預(yù)售資金能有效改善資本結(jié)構(gòu)和壓力。
(3)合理安排償債資金。房產(chǎn)企業(yè)借款較多,還款周期一般都較長,合理地安排償債資金可以保證保持企業(yè)良好的信貸記錄,還可以避免由于沒有足夠的償債資金面臨巨大的償債風(fēng)險。合理安排償債資金還需要有周密的銷售計劃和收款計劃。并嚴(yán)格監(jiān)督,按計劃執(zhí)行。特別是要保證預(yù)售及銷售資金的及時收回是非常重要的。
(二)盈利風(fēng)險管理
盈利風(fēng)險指企業(yè)不能進(jìn)行有效的銷售導(dǎo)致企業(yè)收入、利潤降低,從而使企業(yè)面臨業(yè)務(wù)萎縮、規(guī)模減少甚至倒閉的一種財務(wù)風(fēng)險,其產(chǎn)生的最主要根源是成本的上升或者是收入的減少。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,規(guī)避財務(wù)盈利風(fēng)險應(yīng)注意:
(1)科學(xué)定價。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策面前,商品房訂價已成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險中的一個特別敏感因素。定價過高,可能因為政策以及市場因素造成銷售更加停滯不前,而定價過低則并不是房產(chǎn)企業(yè)所期望的,特別是市場觀望氣氛較濃厚的時候?？傊?價格變動始終影響著變現(xiàn)能力和速度,只有科學(xué)地制定商品房價格才能保證有節(jié)奏地銷售和及時回收資金。房地產(chǎn)企業(yè)的定價及價格調(diào)整策略應(yīng)綜合分析樓盤的品質(zhì)、質(zhì)量、價格彈性、周邊競爭樓盤訂價及購房者心理,進(jìn)行綜合確定。
(2)不斷開拓新市場。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了“鋼筋混凝土”搭建時代,其附屬產(chǎn)品越來越多,另外二三線城市的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間,因此不斷拓展新市場,也是房產(chǎn)企業(yè)降低盈利風(fēng)險的重要手段。縱觀較大的房產(chǎn)企業(yè),都通過全國布局而獲得較為穩(wěn)定的盈利能力。
從開發(fā)的產(chǎn)品上,房產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新,提高產(chǎn)品附加值。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅、工業(yè)廠房、辦公樓時,要根據(jù)不同產(chǎn)品,制定不同的開發(fā)和附加值增值策略。例如,政府加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)對于那些從事房地產(chǎn)中低端產(chǎn)品的企業(yè)來說應(yīng)該是一個很好的機(jī)會。在開發(fā)區(qū)域上,選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)將面臨較高的成本以及激烈的競爭,選擇經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將面臨市場小以及發(fā)展有限的風(fēng)險。房產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身特點(diǎn),綜合布局,達(dá)到分散風(fēng)險的目的。
(3)樹立企業(yè)良好形象。良好的企業(yè)形象就是產(chǎn)品銷售的“尚方寶劍”。隨著購房者維權(quán)意識的提高,以及消費(fèi)品位的提高,企業(yè)的良好形象對于提高商品房的銷售率有很大的促進(jìn)作用,對提高企業(yè)的盈利能力,降低財務(wù)風(fēng)險也有很大的保證。
(三)融資風(fēng)險管理
對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言,最直觀的財務(wù)風(fēng)險莫過于銷售風(fēng)險和融資風(fēng)險。由于房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一,所以面臨宏觀調(diào)控時,他們的融資風(fēng)險被無形放大。規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險可以運(yùn)用以下幾種方式:
(1)融資決策科學(xué)化。融資政策是基于房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃而制定的,并以此來確保企業(yè)投資政策和目標(biāo)的貫徹與實(shí)施。首先需要制定正確融資政策。房產(chǎn)企業(yè)的投資周期、投資成本都超出一般企業(yè),為此其需要根據(jù)投資項目的特點(diǎn)、方式、質(zhì)量和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn),制定與投資相匹配的融資規(guī)模、資本配置結(jié)構(gòu)、融資方式及時間進(jìn)度。其次,控制控制融資質(zhì)量。即從融資的成本、風(fēng)險、期限、便利性、穩(wěn)定性、轉(zhuǎn)換彈性以及各種附加的約束條款等諸方面制定出明晰的融資規(guī)定。
(2)發(fā)展多元化直接融資。銀行貸款融資是典型的間接融資,也是房產(chǎn)企業(yè)最主要的融資手段。在資本市場相對不完善的我國市場,房產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)充融資渠道的方式之一就是在滬深股票市場上發(fā)行股票,但其對產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。有此條件的企業(yè)則應(yīng)注重對股票市場資本的利用。另外,企業(yè)還可以采用組合式融資途徑方法,如自有資金+機(jī)構(gòu)投資、自有資金+基金、自有資金+信托計劃及股權(quán)融資+銀行貸款等融資組合。
(四)營運(yùn)風(fēng)險管理
營運(yùn)風(fēng)險是指由于企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力不同而可能導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。營運(yùn)風(fēng)險管理集中在:
(1)營運(yùn)建設(shè)風(fēng)險。房地產(chǎn)在建設(shè)過程中,牽涉到大大小小40多個相關(guān)行業(yè),還與國土、規(guī)劃、審計、銀行、環(huán)保等多個政府部門打交道。這就要求其在土地獲取、規(guī)劃審批、建設(shè)等過程中,嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)國家規(guī)定,提高建設(shè)質(zhì)量。因為房地產(chǎn)為一次性產(chǎn)品,如果某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,其對企業(yè)帶來的損失是巨大的。
(2)制定有效的銷售收款計劃。房產(chǎn)企業(yè)收款計劃周期較長,這需要制定行之有效的收款計劃。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)比例較少,主要表現(xiàn)為暫時未能出售的物業(yè),開發(fā)商需要照既定的銷售節(jié)奏,即在開發(fā)期、開發(fā)初期、銷售中期、收益期四個階段完成銷售工作實(shí)現(xiàn)資本變現(xiàn)。特別是針對消費(fèi)者分期付款的資金回收方式,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定有效的分期收款計劃,以使企業(yè)在較短的時間內(nèi)收到現(xiàn)金,實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。
(3)合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是指房地產(chǎn)企業(yè)各類資產(chǎn)之間的比例關(guān)系,即短期資產(chǎn)與總資產(chǎn)、長期資產(chǎn)與總資產(chǎn)、對外投資與總資產(chǎn)的比率等。對于任何企業(yè)而言,如果流動資產(chǎn)比重偏低,會由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢而影響企業(yè)的整體效益,另外如果對外投資數(shù)額大,必然也因為投資本身的風(fēng)險疊加而造成更大的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)多數(shù)是不易變現(xiàn)的房屋建筑物,因此加快流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是保持其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理的關(guān)鍵。
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